Регистрация квартиры в Росреестре: Как происходит оформление сделки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация квартиры в Росреестре: Как происходит оформление сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Оформление квартиры в собственность при ипотеке
Если квартира приобретается с привлечением заемных средств по договору ипотеки, то приобретаемая собственность (или другое недвижимое имущество) становится залогом возврата кредита, то есть его обеспечением.
При этом оформление квартиры в собственность при ипотеке проходит в общем порядке, за исключением обременения, которое накладывается на регистрируемый объект недвижимости. До тех пор, пока долг по кредиту не будет выплачен, распоряжаться своим имуществом собственник сможет ограниченно или с согласия залогодержателя. Причем это касается не только купли-продажи, но и сдачи квартиры в аренду.
В пакет документов, который подается в орган Росреестра, необходимо помимо вышеперечисленных документов включить также закладную (включая все приложения) и заявление о государственной регистрации.
Кратко — как оформить право собственности на квартиру в 2021 году
- При подписании акта приема-передачи уточните у застройщика сроки постановки новостройки на кадастровый учет или дождитесь оповещения от него.
- Соберите пакет необходимых документов (паспорт, договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, госпошлина).
- Подайте документы на регистрацию в Росреестр: лично в МФЦ или офисе Росреестра, онлайн на сайте Росреестра или через посредника.
- Получите бумажную или электронную выписку из ЕГРН в течение 7−9 рабочих дней.
- Стоит заранее проконсультироваться с менеджером в банке о дополнительных шагах, если квартира приобреталась в ипотеку.
- Несмотря на то, что в законодательстве не указано, в какой срок необходимо оформить право собственности на квартиру, лучше не затягивать. Без государственной регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем жилья.
Регистрация квартиры: какие документы потребуются?
Количество документов для оформления права на недвижимость отличается в зависимости от обстоятельств получения жилплощади и других условий.
Уточнить перечень документов можно на сайте Росреестра — там можно найти «конструктор» реальных ситуаций. Но даже там может не оказаться точной информации для конкретного случая, поэтому новому владельцу придется заказывать дополнительную консультацию специалистов или самостоятельно уточнять требования у сотрудников Федеральной службы государственной регистрации.
В любом случае для закрепления права собственности необходимо подготовить:
- заявление о регистрации прав по форме Росреестра;
- паспорт гражданина РФ (для иностранцев — другое удостоверение личности);
- основания отчуждения квартиры (договор о купле-продаже, официальные сведения о приватизации или дарственная);
- акты передачи;
- основания закрепления права собственности (например, подтверждение сделки купли-продажи, кредитный договор в случае ипотеки, в некоторых случаях даже может потребоваться решение суда);
- подтверждения оплаты (расписка о полученных средствах);
- квитанция об оплате госпошлины.
Этап №2 — подготовить документы
Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.
-
Договор основания;
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
-
Акт приема-передачи;
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
-
Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
- Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
- Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
- Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.
Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.
Пакет документов для оформления права собственности на квартиру
Отказ в рассмотрении заявления о регистрации прав в ЕГРН может быть вызван недостаточно полным пакетом представленных бумаг. О том, какие документы нужно подать регистратору для оформления собственности на квартиру, рассказано в ст. 18 закона №218-ФЗ:
- заявление по форме, разработанной Минэкономразвития (Приложение 1 к Приказу № 920)
- паспорт/другой документ для удостоверения личности заявителя и нотариальная доверенность (если регистрационное действие совершается через представителя) либо приказ о назначении директора организации и выдержка из устава, позволяющая ему действовать от имени юрлица без дополнительных согласований;
- документ, свидетельствующий о переходе права собственности (купля-продажа, свидетельство о приватизации, о вступлении в наследство, решение суда о признании или переходе прав на объект, другие документы, указанные в ст. 14 закона №218-ФЗ).
Вся документация подается регистратору в форме оригиналов и копий. После сверки оригинал возвращается владельцу, а копия подшивается в реестровое дело. При подаче документов в бумажном виде через МФЦ или Росреестр, должностное лицо обязано отсканировать их (в таком виде они остаются в электронном деле).
Сроки и стоимость регистрации права собственности
Для оформления реестрового дела и внесения записи в ЕГРН у ответственного должностного лица есть всего несколько дней. В зависимости от того, какой способ регистрации был избран, на подготовку обновленной выписки потребуется не более 2 недель, ст. 16 закона №218-ФЗ.
| Обстоятельства регистрации | Сроки при предоставлении документов, в рабочих днях | ||
|---|---|---|---|
| В органы Росреестра | Через МФЦ | В электронном виде | |
| Подача документов, оформленных в виде простых письменных соглашений | 7 | 9 | |
| Если приобретение или переход прав заверены нотариусом | 3 | 5 | 1 |
| Если переход или оформление собственности устанавливаются судебным актом, уже вступившим в силу | 5 | ||
| Если покупка совершена в ипотеку | 5 | 7 |
Согласно принятым нормам свидетельство, подтверждающее право на владение недвижимостью действительно перестали выдавать. Однако вместо него собственник получает обычный распечатанный документ о праве собственности на квартиру. Также была введена выписка из ЕГРП, которую можно было раньше запрашивать в качестве дополнительной справки. Это проводилось с целью подтверждения статуса собственника во время заключения сделок купли-продажи недвижимости. После отмены свидетельства о регистрации квартиры или дома, представленная справка стала единственным документом с помощью которой собственник недвижимости имеет возможность подтвердит свои права на жилье.
Отмена выдачи свидетельств не приводит к изменениям в порядке регистрации прав собственности. Заключая соглашение между продавцом и покупателям нужно будет проделать такие же, как и прежде действия.
Какие документы могут потребоваться
Чтобы получить право собственности, нужно предоставить ряд бумаг:
- заявление;
- документы, подтверждающие ваше право. Они отличаются в зависимости от того, каким образом приобретена квартира, покупка это, наследство или дарение;
- документы, удостоверяющие личность. Это может быть паспорт или другой документ со стороны заявителя, а также доверенность в том случае, если заявление подает его представитель;
- если в качестве любой из сторон сделки выступает юридическое лицо, то ему потребуется также предоставить учредительные документы, включая свидетельство о регистрации;
- чек об оплате государственной пошлины.
Это общий перечень документов. Но в каждом конкретном случае возможно дополнение другими.
Наследство
В случае наследования нужно собрать следующие бумаги:
- подтверждение права наследования;
- соглашение о разделе наследства, если таковое имеется. Оно оформляется у нотариуса;
- решение суда, если наследство делится в судебном порядке.
Покупка квартиры, рента, обмен
В этих ситуациях в список документов стоит обязательно включить:
- договор купли-продажи, ренты или мены. Оформляется столько экземпляров, сколько человек участвует в сделке. В результате у каждого на руках должен остаться свой оригинальный экземпляр договора о покупке жилья;
- бумаги о приеме-передаче объекта недвижимости;
- заявление от супруга/супруги, заверенное у нотариуса, разрешающее сделки с квартирой. Если жилплощадь принадлежит только одному из супругов, об этом нужно также предоставить документы;
- согласие от опеки в случае, если продаваемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину или если в ней проживает гражданин, находящийся под опекой органа;
- подтверждение возможности опекунов или иных законных представителей действовать от лица несовершеннолетнего/недееспособного;
- согласие со стороны родителей/опекунов на отчуждение имущества;
- если квартира находится в ипотеке, то нужно согласие со стороны банка, у которого жилье в залоге, также нужен кредитный договор;
- согласите от рентополучателей;
- официально оформленный отказ от выкупа доли от остальных собственников в случае долевой собственности;
- документы об оплате стоимости квартиры, если в договоре купли-продажи не прописан иной порядок получения средств;
- если жилье является объектом культурного наследия, нужно получить соответствующий паспорт;
- документы, подтверждающие права продавца на квартиру;
- подтверждение полномочий на заключение сделки, если подпись ставит представитель одной из сторон;
- техпаспорт помещения;
- документы, которые предоставляют возможность продавцу зарегистрировать право, если оно не было оформлено до этого момента;
- выписка из домовой книги.