Категория земли: как определить и что можно построить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Использование земельного участка СНТ по целевому назначению, предусматривает обязательную обработку земель, с посадкой сада и огорода. По желанию, разрешено возводить хозяйственные постройки и дачный домик. Остальные действия, проводимые владельцем участка, согласовываются с председателем правления. То же касается критериев, которые предъявляются к дачному домику. Любое капитальное строение, возведённое в СНТ, будет оформлено лишь в качестве дачного домика, независимо от его размера и дизайнерского замысла владельца участка.
Что разрешено строить на участке СНТ и его назначение
Более подробно о разрешенном использовании земли сельхозназначения: виды и минимальный размер для перевода.
Как правило, уже на этапе приобретения ЗУ, покупателя знакомят с учредительной документацией и регламентом строительства, установленного для данного вида земель. По преимуществу нормирование строительства здесь не устанавливается достаточно жёстко. В определённых дачных посёлках разрешено строительство малоэтажных зданий любого формата, без ограничений.
Правовые и технические отличия земель СНТ и ИЖС
Приобретая землю в СНТ необходимо понимать, что кадастровая и рыночная стоимость земель разительно отличается от участка под ИЖС в соответствии с возможностями, которые даёт приобретение того или иного вида пользования.
Если в перспективе приобретения земли – возведение капитального строения, то эту задачу можно решить только на участке, приобретённом под индивидуальное жилищное строительство, которое имеет соответствующее разрешение и регламент, предусмотренный для этих видов пользования.
Выстроенный здесь дом будет оформлен по всем правилам градостроительного регламента, с соответствующим вводом в эксплуатацию и обеспечением технической документацией. Он даст право беспрепятственного проживания и регистрации жильцов.
В дачном доме также можно прописаться, несмотря на то, что СНТ используют земли из категории сельскохоз. нужд (читайте о переводе земли). Но для этого необходимо возвести капитальное строение, в котором по факту можно проживать круглогодично. После этого требуется пригласить специализированную комиссию, уполномоченную решать подобные вопросы.
На основании проведённой ревизии, вам будет выдан акт обследования земельного участка, в котором обозначат соответствия вашего капитального строения и состояния обустроенности участка для постоянного проживания.
Решение комиссии может стать основанием для регистрации жильцов, но при условии, что данный участок земли имеет соответствующий адрес.
Естественно, что категория земель данного типа может адреса не иметь, если комплекс находится вне населённого пункта.
Не предусмотрено на землях сельскохозяйственного назначения и развитие инфраструктуры, что кардинально отличает их от жилищного комплекса. Тем не менее, дачники, за счёт внесённых членских взносов имеют право на развитие инфраструктуры.
Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
В своё время, до введения нового земельного законодательства, дачные участки выделялись на правах постоянного (бессрочного) пользования. Принятие нового законодательства позволило оставить земельные участки этого типа для пользования гражданам, но ограничило их в имущественных правах.
То есть пользоваться дачным участком возможно до конца своей жизни, но факт наследования участком может быть поставлен под сомнение, так как собственность этого типа – коллективная.
Чтобы вопрос с имущественным правом решался по справедливости, государство объявило так называемую «дачную амнистию», на основании которой осуществлялась бесплатная приватизация дачных земель по упрощённой схеме. Соответственно все заинтересованные в праве собственности на участок, дачники, воспользовались предоставленным преимуществом.
В настоящее время этот механизм ещё работает, но в некоторых ситуациях право на участок приходится отстаивать в суде. Как правило, это случаи когда после смерти землевладельца, который отказался приватизировать участок, дети не могут вступить в права наследования, а также подобные случаи.
Иск о признании права собственности на земли в товариществе нужно подавать в районный суд по месту расположения вашего участка мировому судье. К нему приложите все имеющиеся документы, которые подтверждают право собственности если не на земельный участок – то на возведённое на участке строение или на другие виды работ, которые выражаются в конкретной денежной сумме.
При отсутствии таких документов воспользуйтесь свидетельскими показаниями, которые могут дать ваши соседи.
В исковом заявлении вам нужно указать конкретную сумму иска, которая соответствует затраченным на участок средствам.
На основании этих документов вы можете установить право пользования участком, который нужно переоформить в собственность.
Образец иска скачайте здесь.
Что такое земли сельскохозяйственного назначения СНТ
СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество. Если говорить развернуто, то это одна из категорий земель, которая может находиться исключительно на землях сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки, входящие в СНТ, предназначены в первую очередь для выращивания сельскохозяйственных культур. Исходя из этого, можно сделать вывод, что на таких участках чаще всего находятся поля, либо огороды.
Законом также не запрещена постройка дачных домиков на таких участках. Но вот построить большой полноценный дом вряд ли получится, ведь ситуации, когда на земли СНТ подведены газ или вода, достаточно редки.
Членом садоводческого товарищества может стать любой гражданин, который достиг возраста 18 лет и приобрел участок земли на территории товарищества. В течение 90 дней с момента приобретения участка, гражданин получается книжку члена товарищества.
Стоит обратить внимание и на то, что товарищество образуется для реализации некоммерческих целей, а это означает, что его члены фактически не получают прибыли от земли. Важно заметить, что речь не идет о продаже произведенной продукции на участке.
Особенности земель СНТ
Садовническое некоммерческое товарищество представляет собой своеобразное объединение, которое помогает владельцу участка решать различные вопросы относительно использования своего земельного участка.
Как уже говорилось ранее, земли для СНТ предоставляются исключительно на землях категории сельскохозяйственного использования. Если отталкиваться от категории земель, то основной их целью является использование для выращивания сельскохозяйственных культур.
Но при этом еще в 1998 году было принято решение о том, что на подобных территориях разрешено строительство дачных домов. Дома называют дачными, потому что они не предназначены для полноценной жизни на протяжении всего года. Но бывают дома на землях товарищества, в которых есть все условия для проживания.
Получить прописку в домах, построенных на землях сельскохозяйственного назначения, по действующему законодательству нельзя.
На практике ситуация сложилась иначе, и прописаться в подобном доме не составляет никакого труда, вот только придется это делать через судебные органы. Также важно, чтобы дом, находящийся на участке, был пригодным для проживания и соответствовал государственным стандартам.
Участки в СНТ значительно дешевле, нежели в ДНП. Это означает, что если стоит вопрос о выборе одного из двух вариантов с целью ведения сельского хозяйства и сезонного проживания, данный вариант является более выгодным.
Одной из главнейших особенностей является то, что члены товарищества не обязаны строить какие-либо постройки на своих участках.
Это можно сделать по желанию, но изначально необходимо поинтересоваться, можно ли провести электричество, воду и газ.
Часто на подобных участках устанавливаются небольшие вагончики для проживания или трейлеры, что также может сэкономить большую сумму, которая бы ушла на строительство полноценного дома.
Аббревиатура СНТ расшифровывается, как садовое некоммерческое товарищество. Обслуживанием и обеспечением участков электричеством, водоснабжением занимается управляющая компания, которая утверждается на общем собрание землевладельцев. Ежегодно хозяевами участков уплачиваются членские взносы для обеспечения деятельности этой управляющей компании, направленной на обслуживание земли в пределах СНТ. На общих собраниях так же решаются вопросы о проведении коммуникаций (газоснабжение), обустройстве подъездных дорог, охране и т. п.. Все положительные решения, принятые владельцами, и в дальнейшем работы по благоустройству СНТ оплачиваются из денежных средств, собранных со всех хозяев участков.
Право собственности на землю в СНТ появляется после ее покупки, дарения, передачи по наследству. Хотя во времена Советского Союза зачастую участки раздавались бесплатно работникам предприятий.
В законодательстве четко закреплено расположение участков для огородничества на землях с/х назначения. Предназначены они для ведения садово-огороднической деятельности для личных нужд хозяина. На садовом участке разрешается строительство небольшого дачного домика. Статус участка для садоводства и огородничества не дает привилегий безвозмездно пользоваться услугами имеющейся поблизости инфраструктуры (больницы, детские сады, школы).
Чем отличаются земли ИЖС от СНТ?
Большая свобода действий и допустимость проявления творчества при строительстве обусловлена тем, что на землях СНТ не предусмотрен градостроительный регламент, который обязателен для земель ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Соответственно, строительная документация правообладателями наделов в СНТ утверждается не в архитектурном отделе администрации, как в случае с ИЖС, а согласовывается в правлении кооператива.
Участки под ИЖС всегда расположены в зоне населённого пункта и относятся к категории земель поселений. Соответственно – здесь обязательны требования к строительству дома, а резолюции по обработке придомовой территории для посадки сада или огорода – не вменяются. В СНТ, напротив, не вменяются в обязанность владельцам строительные работы на участке. То есть строение здесь может не возводиться.
Процесс выделения надела из совместной долевой собственности
Для того чтобы выделить пай земли, нужно будет проделать немало работы. На сегодняшний день подобная процедура занимает очень много времени из-за того, что государство предусмотрело конкретные сроки, выделенные для ожидания для окончательного выдела пая.
Выделение паевого надела из общего массива земли является весьма непростой процедурой. Для получения пая необходимо верно пройти все процедуры, ибо при допущении какой-то ошибки вы получите отказ.
Для минимизации вероятности возникновения любых проблем на различных этапах оформления пая, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который поможет в данном вопросе.
В рамках этой статьи рассмотрены общие процедурные моменты, знать которые нужно на начальном этапе.
Особенности составления проекта и карты участков
При проведении землеустроительных работ на территории, которая в дальнейшем будет разбита на несколько наделов, оставляется особый документ – проект межевания. Происходит это и при межевании земли, принадлежащей СНТ.
Чтобы заказать межевые работы, в первую очередь нужно получить разрешение от местных административных органов, оформленное в виде постановления о выделении территории в пользование садоводческого товарищества.
Организация на его основании обязана провести межевые работы на полученной земле, о чем сообщает в 4 пункте статья 39.10 Земельного кодекса РФ. Полученный в ходе произведенных исследований план и карта участков является основанием для дальнейшего размежевывания земель собственниками входящих в состав СНТ наделов.
Составление проекта проводится в несколько этапов:
- принятие решения органами административной власти об использовании определенных земель в СНТ;
- подготовка проекта межевания уполномоченной компанией;
- согласование полученного плана с местной администрацией;
- при необходимости – внесение исправлений в межевой план;
- утверждение документа органами территориальной власти.
Только после составления подобного проекта и его утверждения конкретный надел, расположенный на территории СНТ, может выделяться садоводам, о чем сообщает 3 пункт статьи 11.3 ЗК РФ.
Графический раздел общего межевого плана земель СНТ состоит из:
- выделенных красной линией земель общего пользования;
- точек, обозначающих максимальную близость участка к границам ЗОП;
- граничных линий участков, ходящих в состав СНТ; с обозначением их координат;
- выделенных зон, обозначающих дороги, проезды и иные объекты категории публичных сервитутов.
В чем основное отличие СНТ от ИЖС и ДНТ
Сталкиваясь с необходимостью приобрести или уже реализовать надел, многие граждане узнают о существовании определенных понятий, которые применяются к земле. Такие понятия заранее определяют основные принципы владения и пользования, а также то, какие действия в плане эксплуатации можно с ними осуществлять.
Наиболее распространенными аббревиатурами, определяющими основные характеристики земель, являются следующие:
- ИЖС – наделы, используемые для индивидуального жилищного строительства;
- ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
Предоставление земельных участков из земель с/х назначения
Еще до того момента, как вступил в действие новый земельный кодекс, выделение участков, относящихся к дачным, и входящим в состав СНТ, происходило на правах бессрочного пользования. Впоследствии, когда принятый закон уже начал действовать, участки такого типа было позволено и дальше использовать гражданами, но в их имущественных правах появились уже некоторые ограничения.
Ограничение было связано с тем, что пользование участком продолжалось на протяжении жизни лица, которому оно было представлено в собственность. Таким образом после смерти гражданина факт вступления в наследство был сильно затруднен, поскольку форма собственности в таких участках коллективная.
Для возможности решения возникшей проблемы по эксплуатации и всем действиям, которые не производятся с такими землями с/х назначения, поскольку они фактически не являются частной собственностью, на федеральном уровне начала свое действие так называемая «дачная амнистия».
Пpиoбpeтeниe yчacткa в CНT
Пpиoбpeтaя yчacтoк в CНT, нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя и oбгoвopить c пpoдaвцoм, o чeм в дaннoм cлyчae идeт peчь — o пpиoбpeтeнии члeнcтвa в тoвapищecтвe (a этo пoдpaзyмeвaeт пoд coбoй oплaтy caмoгo yчacткa, пocтoяннoгo или дaчнoгo дoмa и пpиcyтcтвyющиx кoммyникaций) или жe peчь идeт o тoм, cкoлькo пoкyпaтeлю пpидeтcя плaтить зa пoльзoвaниe зeмлeй в тeчeниe вceгo вpeмeни пpeбывaния нa yчacткe.
Нюaнc cлeдyющий и нe мeнee вaжный — фopмa coбcтвeннocти зeмли.
3eмля мoжeт быть выдeлeнa в coбcтвeннocть. To ecть, иными cлoвaми, кoнкpeтный yчacтoк выдeлeн из oбщeгo yчacткa CНT и eмy пpиcвoeн cooтвeтcтвyющий кaдacтpoвый нoмep, влaдeлeц yчacткa являeтcя eдинoличным и мoжeт в paмкax зaкoнa и нaзнaчeния зeмли pacпopяжaтьcя им пo cвoeмy ycмoтpeнию. Нo ecть и втopoй cлyчaй — фopмa coбcтвeннocти oбщe-дoлeвaя. Этo знaчит, чтo тeppитopия CНT пpeдcтaвляeт coбoй oдин выдeлeнный yчacтoк c oдним кaдacтpoвым нoмepoм, a члeны eгo являютcя paвнoпpaвными влaдeльцaми eгo, пoльзyяcь paвнoпpaвнo oтвeдeнными им кycкaми зeмли. И, ecтecтвeннo, имeeт мecтo, yпoмянyтaя вышe oбщaя oтвeтcтвeннocть и т.д. Пoэтoмy пpи пpиoбpeтeнии oднoзнaчнo paccмaтpивaть нyжнo тoлькo пepвый вapиaнт.
Гoвopя o цeнe, тo cтoит cкaзaть, чтo пpиoбpeтeниe yчacткa CНT пoд пocтpoйкy дoмa, кaк для пocтoяннoгo тaк и вpeмeннoгo пpoживaния oчeнь выгoднo. B пocлeднee вpeмя cтaлa нaблюдaтьcя тeндeнция pocтa цeн, в cвязи c yчacтившeйcя пocтpoйкoй жилыx дoмoв нa этиx yчacткax и, cooтвeтcтвeннo, вoзpocшим cпpocoм. Дoпoлнитeльными pacxoдaми пocлe пoкyпки cтaнyт пpoклaдки и пoдвeдeниe кoммyникaций, чтo cильнo пoвыcит cтoимocть yчacткa. Нo, кaк бы тo ни былo, CНT cpeди пpoчиx зeмeль ceйчac cчитaютcя пo-пpeжнeмy нeдopoгими и выгoдными, дaвaя вoзмoжнocть жить в coбcтвeннoм дoмe, вoзвeдeнным c мeньшими pacxoдaми нa пpиoбpeтeниe yчacткa.
Бyдeм нaдeятьcя. чтo инфopмaция из этoгo мaтepиaлa пoмoжeт мнoгим избeжaть oшибoк пpи пpиoбpeтeнии зeмeльнoгo yчacткa и бyдyщиe пoкyпaтeли cтaнyт cчacтливыми oблaдaтeлями coбcтвeннoгo дoмa в oкpyжeнии пpиpoды, caдoв и тиxoй мecтнocти. Удaчнoгo выбopa!
Как организовать СНТ на с/х угодьях: пошаговая инструкция
Вначале следует провести собрание учредителей с выбором председателя, секретаря и счётной комиссии. Согласно регламенту, участники собрания высказываются о необходимости открытия некоммерческой организации (НКО), обсуждают основные моменты, которые должны войти в устав, голосуют. Ход собрания и принятое им решение оформляется протоколом.
На основании решения собрания создаётся устав, за который также должны проголосовать члены собрания. Полученные документы передаются на регистрацию НКО в налоговом органе.
Для этого следует подать в территориальное отделение ФНС пакет документации:
- заявление о регистрации юридического лица – форма Р11001;
- устав – 2 экземпляра;
- протокол о создании – 1 экземпляр;
- квитанция об уплате пошлины за госрегистрацию – 4000 руб.;
- заявление о выборе режима УСН – 15% (или иного).