Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением
Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.
Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:
- если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
- продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
- приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.
Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.
Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире. (О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.
Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
- Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
- Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.
Главными особенностями сделки такого рода являются:
- Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться.
- Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится.
- Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру.
А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.
Методы продажи жилья, находящегося в ипотеке
Продавать ипотечное жилище является недостаточно выгодным, к примеру, при разводе супругов или по переуступке прав требования. Продавцу нужно будет уменьшать стоимость вследствие того, что привлекательность собственности значимо ниже в сравнении с простым жильем. Помимо этого, траты времени и сил значимо увеличиваются. Нужно будет подписывать огромное количество соглашений в кредитном учреждении, регистрационной палате и в нотариальной конторе. Положительные требования для продавца формируются лишь тогда, когда стоимость квартиры возрастает на рынке продажи недвижимости.
ВНИМАНИЕ !!! Заем на жилье выплачивается обычно на протяжении 10-20 лет. За данный срок большинство людей хотят сделать лучше условия жилья, приобретая имущество наибольшей площади. Вариации способны быть совершенно различными. Когда собственность располагается в ипотеке, имущество будет оформляться на покупателя, и он способен ее продавать, невзирая на ограничения и купить другую в ипотеку. Подобных методов множество.
Ипотечный кредит считается препятствием при продаже и его нужно закрыть, отдав задолженность. Тогда продажа жилья без иных лиц будет нереальна. В данном моменте основным вопросом считается нахождение важной величины денежных средств.
ВАЖНО !!! Семья, взявшая собственность в ипотеку, подобными средствами не располагает. В противной ситуации она бы обрела его тут же и не стала осуществлять переплату процентных отчислений. На помощь способны приходить родные или друзья, предоставляющие финансы в долг на время, пока жилье не станет выводиться из ипотечного кредитования и продавец не обретет оплату по окончании подписания соглашения, или же будет взят заем с материнским капиталом.
В другой ситуации квартиру способен выкупать покупатель, если ему очень она интересна. Мотивацией для этого способно послужить желание жить в данном районе или оптимальная стоимость за жилище.
Все события по продаже жилища реально начать, обретая соглашение от кредитного учреждения. Все находится в зависимости от того, как написано согласие с гражданином. Требования способны быть различными. Одним из них считается период, по окончании которого реально начать продажу. В иной ситуации человек должен оплачивать не меньше половины ипотечного кредита. Следовательно, перед началом продажи продавец обязан оповестить о собственных желаниях банковскую организацию.
Основной задачей должника считается отыскивание покупателя, который может осуществить платеж за недвижимость под ипотекой. Чтобы начать продажу, из жилья нужно выписываться всем проживающим.
Как только все вышеперечисленные действия будут проведены, финансовая организация дает согласие, проводится передача прав собственности между продавцом и покупателем. Затем объект недвижимости переходит в качестве залога банку. Совершается это только после подписания договора о купле–продаже, денежные средства продавцу перечисляются после перехода прав собственности для собственной безопасности.
Безопасной сделкой ипотечное кредитование признано благодаря внесению поправок в действующее законодательство. Теперь, если продавцу не поступили денежные средства в течение 10 дней после перехода прав собственности, сделка автоматически ликвидируется и признается недействительной. Соответственно, право собственности возвращается к прежнему владельцу.
Как понять, что продавец квартиры неминуемо обанкротится?
Запомните, что, опираясь только на данные из реестра банкротов, вы никогда не проведете полноценную проверку. Вашего продавца вы там, скорее всего, не найдете. Там публикуются сообщения о людях, которые УЖЕ вступили в процедуру банкротства.
Тут нужно знать права и возможности банкротов: после вступления в процедуру у них нет права продавать недвижимость. Их имуществом и доходами руководит финансовый управляющий. А значит, ни один нотариус, ни один госреестр не проведет такую сделку документально. Поэтому банкрот в принципе не сможет продать квартиру, пока не закончится процедура в суде.
Ваша задача — определить добросовестность и финансовое положение продавца на момент сделки. На какие признаки стоит обратить внимание при покупке квартиры?
Перечислим косвенные моменты, которые должны вам сигнализировать о том, что продавец квартиры «мудрит».
Когда кредиторы продавца заберут вашу квартиру?
В банкротстве назначенный финансовый управляющий обязан проверить все последние сделки должника за 3 года. Если он обнаружит признаки подозрительности, то инициирует оспаривание договора.
К основным признакам подозрительности стоит отнести следующие ситуации:
- Имущество продавалось в период, когда у должника были просроченные обязательства. Но деньги от продажи не тратились на удовлетворение требований кредиторов.
- Имущество продавалось по сниженной цене.
- Сторонами сделки выступают близкие родственники или другие аффилированные лица.
Исходя из этого, для вас есть риск лишиться купленного жилья, если:
- вы предположительно знали о фактической несостоятельности продавца;
- вы были другом или родственником должника;
- вы оформили жилье по документам дешевле, чем оно стоит.
Помните, занижать стоимость по документам рискованно, в первую очередь, для вас как для покупателя. Если продавец по каким-то причинам отменит сделку или это сделает его финансовый управляющий, то вам предположительно вернут ту сумму, которая указана в договоре. Другие подтверждения типа чеков и расписок значения не имеют.
Также в последнее время начали применять еще одну схему, которую, тем не менее, успешно «вскрывают» в судах. Продавец-должник продает квартиру родственникам. Затем те спешно перепродают жилье третьим лицам. В цепочке случается по 3-4 перепродажи. Это делается с целью «потерять концы в воде». Но, увы, эта схема уже перестает работать — финансовые управляющие готовы оспаривать сделки до бесконечности.
Никто не заберет квартиру у добросовестного покупателя. Обычно отменяют сделки, где жилье с ценой 10 млн. рублей продают за 3-4 млн. рублей. Суды понимают, что в таких схемах покупатели планировали заработать и ни о какой добросовестности речи не идет.
Продажа квартиры по субсидии – риск для продавца. Это считается актуальной на сегодняшний день темой, поскольку меньшинство российских граждан могут позволить себе приобретение недвижимости единовременно с оплатой в наличной форме здесь и сейчас.
По причине распространенности договоров купли-продажи по сертификатам на законодательном уровне были разработаны положения, регулирующие данную сторону общественных отношений:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ определяет основания обретения права собственности, регулирует процесс возникновения преимущества владения на вновь возведенный недвижимый объект, процедуру составления и оформления соглашения между покупателем и продавцом, обязанности сторон (ст.218, 219, 454, 455, 456).
При покупке квартиры на материнский капитал в 2019 году вступает в действие Семейный кодекс Российской Федерации, поскольку необходимо не ущемить интересы ребенка. Акт регламентирует положение детей, способы защиты нарушенных преференций и интересов, реализацию прав на имущество (ст.56, 60).
Завышение стоимости недвижимости
Покупка квартиры в кредит оформляется на 10-30 лет. Это долгий срок долговых обязательств. На протяжении этого промежутка недвижимость не будет принадлежать покупателю. Рассчитайте перспективы, прежде чем совершить такой шаг. При желании завысить цену на приобретаемое жильё, в первую очередь стоит договориться с продавцом. Продавец будет непременным участником обозначенной схемы по завышению. Как происходит процедура завышения?
- Достигается договорённость с продавцом путём переговоров о завышении. Возможно, это будет небесплатно. Иногда продавцы просят вознаграждение за участие в подобных схемах по завышению. Стороны договариваются обозначить в договоре купли сумму выше, чем существует на деле. Продавец предоставляет фейковую расписку о взятых наличных в объёме разницы между правдой и ложью о завышении.
- Покупатель составляет расписку для продавца, в которой указывает, что взял в долг сумму денежных средств, составляющей разницу между реальной и завышенной стоимостью.
- Расписка, составленная продавцом, предъявляется в банк для доказательства взятия наличных. На основании этой бумаги финансовая компания перечисляет на счёт продавца денежные средства в объёме полной стоимости квартиры при завышении.
Какие шаги предстоит пройти продающей стороне при реализации недвижимости по ипотеке?
- Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
- Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
- Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
- Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
- Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.
Риски при заключении сделки
При учете всех положительных сторон сделки, существует и ряд определенных рисков для покупателя.
Ведь никто из граждан не застрахован от ухудшения финансового положения в будущем.
Просрочки по платежам могут привести к накоплению штрафных санкций и увеличению размера выплаты.
В таких ситуациях, выровнять материальное положение очень сложно, а банк может полноправно изъять квартиру в свою собственность, так как именно она является залогом при ипотечном кредитовании.
Во избежание таких рисков, нужно чтобы у заемщика было достаточное количество личных накоплений, способных покрыть несколько ежемесячных ипотечных взносов.
Так можно обеспечить себе безопасный период на момент потери финансового равновесия.
Также, есть риск для продавца квартиры, когда покупателю отказывают в ипотечном кредитовании, после заключения предварительных договорённостей.
Советы профессионалов
Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:
- нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
- оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
- не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
- перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.