Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.
Оформление договора долевого участия по наследству
Первое, что необходимо – вступить в права на наследство. Сделать это необходимо в течение шести месяцев – для этого потребуется обратиться в нотариальную контору. Свидетельство о праве на наследство будет выдано спустя полгода после смерти наследодателя.
С этим документом необходимо отправиться в офис девелопера – он должен будет подготовить специальное соглашение о замене стороны в договоре долевого участия. Если наследников несколько, то документ подписывается всеми участниками сделки. Проблем с этой процедурой возникнуть не должно. В целом, даже если вы не подписали приложение к договору, вы не лишитесь права на квартиру, но в этом случае потребуется подтверждать право собственности на объект недвижимости не таким простым способом. В некоторых случаях не удается обойтись без суда. Чтобы не доводить ситуацию до такого, лучше позаботиться обо всем заранее.
Есть ситуации более сложные. К примеру, человек оформил ДДУ и оплатил средства за квартиру, но договор долевого участия еще не был зарегистрирован на момент его смерти. В этой ситуации недобросовестный застройщик может уклоняться от переоформления, но суд определенно встанет на сторону наследников (ведь деньги за объект недвижимости уже были внесены).
Законодательное регулирование
Какие могут возникнуть проблемы
Если смерть участника долевого строительства наступила до момента окончания застройки дома, его правопреемники получают права требования по ДДУ. Если смерть наступила после сдачи объекта и подписания акта приема-передачи, а также после регистрации лицом прав собственности на нее, правопреемники получают доли в зарегистрированной квартире.
Сложности могут возникнуть, если дом достроен, акты приемки-передачи подписаны, но участник-инвестор умирает и не успевает зарегистрировать правообладание жилплощадью. Свои обязанности по оплате финансовых обязательств он выполнил, застройщик выполнил обязанность по строительству. Тем не менее, наследополучатели сталкиваются с отказами со стороны нотариусов в оформлении наследства на объект долевого строительства, в связи с тем, что правообладание квартирой не было оформлено участником путем подачи документов в Росреестр. По этой причине спорная жилплощадь не может быть включена нотариусом в состав наследственной массы. Уплаченные участником деньги также не могут быть включены в нее, так как они переданы застройщику в счет исполнения обязательств.
Указанный случай нестандартный, а значит, решаться может по-разному. В некоторых случаях нотариусы все же выдают свидетельство о правопреемстве, на основании которого (при наличии договора долевого участия) правопреемник самостоятельно регистрирует собственность в Росреестре.
Если же нотариус отказывает в выдаче свидетельства, необходимо обратиться в судебный орган за признанием права собственности и включением в наследственную массу. В соответствии со ст. 49 «Основ законодательства о нотариате», в случае отказа в совершении нотариального действия, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за обжалованием действий нотариуса.
Как зарегистрировать права собственника?
После передачи квартиры застройщиком необходимо зарегистрировать право собственности на нее.
Передача объекта недвижимости происходит на основании акта приема-передачи. Следует тщательно проверить качество проведенных строительных работ, при необходимости отразить в документе все имеющиеся недочеты. На нашем сайте вы также можете узнать о том, как принимать квартиру в новостройке.
Какие-либо дополнительные соглашения застройщика с наследником необходимо регистрировать в Росреестре. Однако регистрация прав собственности на жилье возможна и при отсутствии таких соглашений, если дом уже был введен в эксплуатацию и у наследника есть на руках акт приема-передачи квартиры по ДДУ.
Этот акт обязательно предъявляют в органах госрегистрации.
Если застройщик отправляет уведомление о готовности объекта долевого строительства на имя умершего гражданина до получения наследником документа о принятии наследства, то наследник обязан в кратчайшие сроки известить застройщика о переходе прав по ДДУ другому лицу и представить всю необходимую документацию. В передаточном акте должно быть указано имя наследника.
Иногда наследники хотят получить права на строящуюся квартиру, но при этом не желают выплачивать ипотечный кредит, оставшийся от покойного. В такой ситуации они могут вступить в права наследования с условием дальнейшей продажи права на недвижимый объект.
Этот вариант актуален до подписания акта приема-передачи с застройщиком.
При оформлении перехода права требования на жилплощадь на третье лицо важно составить с ним соглашение о передаче ему долговых обязательств по ДДУ.
Если объект недвижимости был принят, то реализовать его наследник вправе после регистрации права собственности.
Наследование имущественных прав производится в общем порядке. И нет существенной разницы с наследованием конкретного объекта, к примеру, уже построенной квартиры. К общим моментам наследования данного типа прав относят следующее:
- если изначально в договоре ДДУ был один дольщик, то это не значит, что наследство будет передано только одному наследнику. Гражданин вправе передать имущество неограниченному кругу лиц по завещанию, в любых долях. При этом наследование может осуществляться и по закону, тогда доли делятся в равных частях (за исключением обязательной доли в наследстве) и по завещанию;
- вместе с правами на объект наследники получают и обязанности по договору ДДУ, например, выплату оставшейся суммы, а также иные обязанности, например, по кредитному договору, который оформлялся для заключения сделки;
- отказаться от наследования прав и обязанностей по договору можно только при одновременном отказе от всего имущества. Частичный отказ от наследства не допускается, то есть наследственная масса представляет собой единый комплекс.
Основная причина отказа от наследства в таком случае – передача обязанностей. Чтобы принять окончательное решение по наследству, нужно оценить свои финансовые возможности, потенциальную стоимость передаваемого объекта и объём обязательств.
Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам
Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.
Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:
1 Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре
Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;
2 Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками
Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;
3 Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир
и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);
4 Объект может быть признан проблемным только в том случае,
если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.
Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
ДДУ представляет собой договор долевого участия при строительстве дома. При его заключении происходит продажа квартиры между застройщиком и будущим собственником. Суть договора кроется в том, что право собственности на объект жилой недвижимости переходит не сразу как в случае с договором купли-продажи, а потом после окончания всех строительных работ и погашения стоимости квартиры. Часто бывает так что от момента подписания документа до непосредственной передачи жилья проходит много лет. Раздел таких квартир усложняется этим фактором существенным образом.
Нередко для уплаты стоимости жилья используются кредитные средства и это также усложняет саму процедуру. Самый важный вопрос при разделе – это то, на чьи денежные средства было приобретено имущество. Считается что до вступления в брак деньги супругов личные, а после доход общий вне зависимости от того, кто и сколько вносил их в семейный бюджет.
Брак может быть заключен до того момента, пока денежные средства не внесены за квартиру. В соответствии с нормами российского законодательства договор заключается до регистрации брака. Это значит то, что второй супруг не будет иметь прав на объект недвижимости при разводе и дальнейшем разделе совместно нажитого имущества. Супруг потратил деньги на жилье свои личные, а не общие и поэтому его вторая половина к квартире не будет иметь абсолютно никакого значения.
Несмотря на то, что документ подписывался только с одним из супругов такой объект жилой недвижимости приравнивается по закону к совместно нажитому имуществу. Соответственно оно будет на основании норм семейного законодательства делиться пополам. Даже если право собственности после сдачи многоквартирного дома было оформлено только на того супруга, который заключал договор, при разводе и разделе совместной собственности квартира делится поровну. Если супруг являющийся единоличным собственником по документам уклоняется от раздела второй супруг который не был стороной по договору долевого строительства может потребовать в судебном органе признания права собственности на долю в спорной квартире.
Также отметить надо ситуации, когда договор был оформлен до брака, но выплаты производились частями каждым из супругов из своих личных средств. Что делать в этом случае. К таким личным средствам можно отнести деньги, полученные в подарок, из банковских вкладов, открытых до брака, унаследованные, полученные от продажи имущества. Сложность кроется в том, что каждая сторона по делу обязана доказать то, что она производила денежные вложения за оплату жилого помещения. Доказательствами в судебном процессе служат банковские выписки, чеки, квитанции и другие виды платежных документов.
В данном случае ситуация будет зависеть от того, какая часть кредита была погашена до вступления в брачные отношения между супругами. Если кредит полностью был оформлен до брака и был погашен после него, то тогда квартира по договору ДДУ делится поровну между сторонами. Когда часть кредита была погашена до начала брака, то тогда квартира делиться будет согласно вложенным денежным средствам каждого из супруга. Например, если муж внес больше денег, то он получит большую долю от недвижимости.
Можно поделить между мужем и женой квартиру при помощи заключения мирного соглашения или в судебном порядке. Также объект жилой недвижимости может быть разделен по брачному контракту, если такой имел место быть. В нашей стране чаще всего применяется заключение соглашения или судебный порядок. Заключение соглашения между сторонами возможно если между супругами нет противоречий.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:
- В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
- Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
- Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
- Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
- Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
- Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.
Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?
По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:
- Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
- Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
- Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
- Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.
В ФЗ №214 прописаны следующие требования:
- Строительная компания обязана передать недвижимость участнику ДДУ не позже даты (срока), который прописан в договоре между сторонами.
- Если возведение объекта не удается завершить своевременно (в предусмотренный договором срок), застройщик должен оповестить об этом другую сторону соглашения не позже, чем за 2 месяца до завершения действия ДДУ. В оповещении должно содержаться предложение о внесении правок в документ.
- Строительная компания обязана передать квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, нормам действующих регламентов, проекту, а также другим требованиям. Если застройщик прописал в договоре отказ от ответственности при выявлении недостатков в передаваемом сооружении, по закону они не имеют силы.
- Главным условием продажи недвижимости по ДДУ для исполнителя является четкое выполнение требований ФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию. Если деньги дольщиков привлекаются до регистрации в госорганах, это является грубым нарушением, которое влечет за собой административную ответственность застройщика.
Документы и строительство
Какие документы нужны для законного осуществления строительства застройщиком? Вот они:
- договор долевого участия, в котором должны быть указаны полное описание объекта, перечень оказываемых застройщиком услуг (например, черновая или чистовая отделка), сроки сдачи, стоимость, обязанности и права участников сделки
- инвестиционный контракт с приложениями – соглашение, заключенное застройщиком с инвестором, выделившим финансы на строительство
- технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
- договор, заключенный застройщиком со страховой компанией или с поручителем (подтверждает дополнительную ответственность строительной фирмы перед дольщиками)
- проектная декларация с данными о проекте, описанием объекта ведущегося строительства, вносимыми изменениями и отчетами, этапами работ, расположением дома, стоимостью объекта, планируемыми сроками ввода в эксплуатацию и иной информацией
- бумаги на земельный участок, на котором ведется строительство: свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды
Реестр обманутых дольщиков
Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.
Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.
Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:
- целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
- выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
- проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.
Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений
По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше. Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр. Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству. Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.
Образец требования о передаче жилого помещения
По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.