Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Где хранится информация об обременении квартиры?
Информация о нахождении квартиры под обременением вносится Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при регистрации договора ипотеки и закладной на квартиру. Эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН.
Что такое закладная? В каких случаях она оформляется?
Закладная — это документ, который наряду с ипотечным договором обеспечивает залог. Она дает банку право распоряжаться имуществом собственника квартиры, если он не может обеспечить выплату кредита.
Закладная оформляется не всегда, а только по желанию клиента. Для банка она дает дополнительные гарантии возврата средств, а для заемщика — возможность получить кредит на более выгодных условиях.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Порядок оформления квартиры после выплаты ипотеки в Росреестре
Проверив наличие всех требуемых документов, бывший заемщик направляется в отделение Росреестра. Условием для освобождения жилья от обременения и переоформлении права собственности является присутствие при процедуре всех владельцев, на которых изначально оформлялась собственность.
Действия по снятию ограничений просты и могут быть выполнены самостоятельно:
- Заранее подготовленные документы сдают принимающему сотруднику.
- Перечень бумаг проверяется на подлинность и достоверность, а также на предмет выявления обстоятельств, препятствующих регистрации.
- Принимается решение о внесении новой записи или отказе.
- При положительном рассмотрении обращения, сотрудник Росреестра вносит запись, фиксирующую полное право распоряжаться квартирой.
Если родители потратили материнский капитал на ипотеку, доли в квартире после снятия залога нужно оформить на детей. Это можно будет сделать после получения в Росреестре выписки из ЕГРН со специальной пометкой.
В случае, когда требуется оформить права на новостройку, нужно дождаться сдачи новостройки в эксплуатацию. Право на подачу документов в Росреестр есть у собственника и у застройщика. Если вы выбрали второй вариант, будьте готовы подождать. Самостоятельно собирать бумаги хлопотнее, зато быстрее. Снятие обременения можно совместить с оформлением права собственности, если долг погашен одновременно с окончанием строительства.
Досрочное погашение ипотеки не повлечет каких-либо особенностей при снятии документов.
Обращение в Госреестр
Выполнение кредитных обязательств делает заемщика полноправным хозяином квартиры. Все обременения с его недвижимости снимаются. И об этом нужно оповестить вышестоящие инстанции — управление Госреестра. Направить письменное заявление можно несколькими способами:
- обратиться самостоятельно;
- попросить банк оповестить Госреестр;
- составить совместное заявление.
Первые 2 варианта допустимы лишь тогда, когда кредитный договор заверяется у нотариуса. В противном случае бывший заемщик обязан составить совместное заявление. Альтернатив этому у него нет.
Если заемщик решает обратиться в Госреестр самостоятельно, то ему нужно перед походом собрать определенный перечень документов:
- российский паспорт;
- свидетельство о госрегистрации прав собственности на квартиру;
- кредитный договор (нужен оригинал, копия не подойдет);
- закладная (ее предварительно придется получить в банке, важно в момент получения убедиться, что в документе есть пометка о выполнении всех обязательств перед финансовым учреждением).
Почему необходимо снимать с квартиры обременение?
Разобравшись с вопросом, как снять квартиру с залога после выплаты ипотеки, пришло время понять: для чего это нужно? Казалось бы, долг выплачен, обязательств перед банком больше нет. Так для чего все эти манипуляции?
Дело в том, что до момента снятия ограничений, квартира по-прежнему остается под залогом кредитора. Т.е. совершенно не важно, что вы выполнили свою часть договора, распоряжаться собственностью вы все еще не имеете права. Только после обращения в Росреестр со всеми необходимыми документами и получения подтверждения о снятии обременения, вы становитесь полноправным обладателем жилья. Лишь после этого вы можете продавать или обменивать жилье, а также сдавать его в аренду. Вот для чего необходимо сразу подтверждать факт полного погашения ипотеки перед государством.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Сколько оформляется квартира в собственность по ипотеке? Зависит от оформления документации и метода отправки ее в госорганы. В среднем ждать придется 7-10 суток.
Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ). В зависимости от места подачи и порядка оформления квартиры в собственность при ипотеке различаются сроки регистрации:
- непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;
- в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;
- проверка договора ипотеки занимает до 7 дней.
Понятие обременения и порядок его снятия с ипотечной квартиры
Под обременением понимается процесс оформления залога на покупаемую в кредит квартиру. Такая процедура считается гарантией дальнейших выплат со стороны заемщика. Без нее оформление ипотеки на приобретение жилища невозможно.
Закладная – ценная бумага (именная), регулирующая залоговые отношения, а также вопросы погашения долга между кредитодателем и кредитополучателем. В документе указываются основные условия ипотеки, являющиеся существенными. При несоответствии положений, закладная считается более весомой юридической бумагой по сравнению с ипотечным договором.
Если клиент злостно уклоняется от оплаты взносов, банковская организация, на основе закладной вправе конфисковать ипотечную квартиру и в дальнейшем реализовать (перезаложить, продать) ее для уплаты задолженности.
Выполнив обязательства по выплатам владельцу следует преступить к снятию с квартиры бремени. Процедура сводится к следующим действиям:
- Получение от сотрудников банка оригинал закладной. Документ должен содержать информацию:
- о выполнении клиентом всех обязательств перед кредитором;
- об отсутствии претензий к заемщику (пометка делается на обороте закладного документа);
- о дате последней выплаты.
Закладная заверяется подписью уполномоченного сотрудника банка.
- Обращение в локальное отделение Росреестра либо МФЦ. В орган должны обратиться все владельцы квартиры, предварительно собрав пакет нужных бумаг.
Особенности последнего платежа
Договор по ипотечному кредиту, в соответствии с последними изменениями в законодательстве, предусматривает выплату задолженности как по графику, определенными частями, так и досрочно, любыми суммами, без дополнительных комиссий.
Единственное требование банка – предупредить о своих намерениях заблаговременно, так как кредитор при досрочном возвращении денег теряет часть своей прибыли. Заявление можно написать в отделении или заполнить форму на сайте, в личном кабинете. После обработки информации (платёж можно сделать любым удобным способом) банк выдаёт новый график платежей.
Если задолженность погашена полностью, в банке нужно взять справку, так как даже символический остаток долга статус кредита не меняет, и проценты продолжают насчитывать и на 1 рубль.
Официальный документ может быть и платным, и бесплатным – главное, чтобы там были указаны все данные о состоянии кредита:
- Дата окончательного погашения долга с указанием номера и даты заключения кредитного договора;
- Ф.И.О. клиента;
- Дата получения документа;
- Должность и Ф.И.О. сотрудника банка, подписывающего справку;
- Сведения о том, что кредитор претензий к заёмщику не имеет.
Если ипотека была с материнским капиталом
Согласно 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» семьи с двумя и более детьми могут воспользоваться сертификатом для погашения любой части ипотеки или уплаты авансового взноса.
Приобретение квартиры с участием материнского капитала предполагает оформление прав собственности на всех детей и родителей в рамках доли каждого.
Если в будущем рождаются еще дети, имущество перераспределяют в долевом соотношении. Размер доли закон не регулирует – ориентироваться нужно на нормы жилплощади (12 кв. м на человека).
Выделить доли каждому ребёнку закон обязывает в течение 6 месяцев после полного закрытия ипотеки. Сделать это можно по соглашению сторон или оформлением договора дарения. Если вопрос выделения долей спорный, проблему решают в суде. Все документы подлежат обязательному нотариальному заверению.
Как закладная может использоваться банком
Если банку понадобятся деньги до окончания срока ипотеки, он может:
- Продать закладную полностью. Для этого ему не нужно разрешение заемщика. После продажи получать платежи по ипотеке будет новый владелец закладной, однако он не сможет менять условия кредитования.
- Продать закладную частично. Такую сделку также проводят без участия заемщика. Обычно после продажи получатель платежей не изменяется: банк самостоятельно переводит часть вашего платежа другому лицу.
- Обменяться закладными. Если суммы кредитования отличаются, банк получит доплату или сам должен будет возместить эту разницу.
- Оформить эмиссионные бумаги. Банк может разделить сумму ипотеки на части и выпустить на них свои ценные бумаги. Такие бумаги можно продавать или обменивать, а купить их может даже физическое лицо.
Закрытие ипотеки Сбербанка
При оформлении жилищного кредита в «Сбербанке» оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Этот документ подтверждает притязания на залоговое имущество, если заемщик не выплачивает долг.
Предлагаем ознакомиться: Налоговый долг на имущество по инн
Оформление закладной не является обязательным при оформлении ипотеки в большинстве банков. Хотя в европейских банках такой документ давно стал нормой.
Оформление закладной заключается в том, что при оформлении документа клиент подписывает документ, позволяющий банку истребовать имущество при невыплате долга.
В ней указывается:
- описание объекта;
- данные собственника (заемщика);
- метод возврата полученного займа и крайний срок;
- сумма займа и процентная ставка;
- платежные реквизиты для внесения платежей;
- подпись заемщика.
До погашения долга закладная сохраняется в банке. При этом документ в обязательном порядке регистрируется, иначе действительным он не признается.
Использование материнского капитала и выделение долей детям
Материнский капитал может служить для погашения ипотеки. Банки разрешают использовать эти средства, при этом не взыскивая штрафные санкции и не выставляя дополнительные условия.
Для начала владелец сертификата должен обратиться в Пенсионный фонд и написать заявление о том, куда он хочет направить средства. Для согласования сделки с кредитором нужно уведомить банк о своем намерении погасить ипотеку. В некоторых организациях можно сделать это без предварительного уведомления. Для оплаты долга нужно предоставить сертификат, справку из ПФР о сумме средств на счете. После этого банк сделает выписку с остатком ипотеки.
Затем можно приступать к собственно погашению. Для этого нужно собрать необходимые для использования материнского капитала документы, написать заявление и отправить весь пакет на рассмотрения. После положительного решения и подтверждения со стороны банка деньги будут перечислены на счет долга.
Вся процедура занимает достаточно длительное время. Заявление об использовании маткапитала рассматривается в течение 30 дней, а перечисляются еще через 10 дней. Это нужно учитывать при подготовке документов. Облегчает ситуацию то, что часть услуг можно получить в электронном виде. Для этого нужно иметь подтвержденную запись на Госуслугах.