Долевая собственность: особенности продажи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.
Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?
Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.
Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.
Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.
Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.
A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.
Юридические рекомендации
Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.
Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:
- Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз.
- Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты).
- Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом.
- Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.
Когда у квартиры может быть несколько собственников?
Возникновение ситуации, когда у жилого помещения может быть несколько собственников, имеет под собой различные основания, каждое из которых регулируется нормами действующего законодательства:
- приобретение супругами квартиры или дома в совместную собственность при пребывании в официально зарегистрированном браке с оформлением соответствующих документов;
- покупка квартиры супругами, находящимися в зарегистрированном браке, в совместную собственность с оформлением документов на одного из супругов, которая в дальнейшем при бракоразводном процессе будет разделена в равных долях, о чем оформляются соответствующие правоустанавливающие документы;
- приватизация на нескольких собственников жилья, находившегося ранее в государственной или муниципальной собственности;
- передача по наследству одного жилого помещения нескольким наследникам с указанием их долей в конкретном имуществе (при наследовании по закону и завещанию).
Договор на продажу с двумя собственниками
Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.
В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:
- наименование документа, дата и место оформления;
- личные данные, с указанием полного ФИО;
- описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
- цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
- права, обязанности и ответственность участников сделки;
- отметка о дееспособности покупателей и продавца;
- собственноручные подписи участников.
Документы для сделки:
- Паспорта участников.
- Документы, подтверждающие собственность.
- Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
- Договор.
- Акт передачи недвижимости.
- Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.
Как купить квартиру в браке и избежать проблем в будущем
Приобретение общей квартиры супругами – это процедура ответственная. Прежде чем подписывать договор, необходимо заранее продумать все детали и возможные последствия.
Прежде всего паре необходимо определиться с формой собственности. Есть вариант, когда жилплощадь является общим имуществом обоих супругов, и при этом доля каждого из них официально определена – это долевая собственность.
Однако существует и так называемая совместная собственность, когда квартира принадлежит обоим супругам, но доли владения каждого из них не прописаны в документе права.
Такая форма возможна только для состоящих в браке пар, тогда как долевую можно оформить даже на людей, которые не состоят друг с другом в родстве. Кроме того, единоличным собственником может стать и один из супругов.
Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища.
Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда.
Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.
Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Узнайте больше: > Недвижимость в браке — все нюансы владения: личное имущество, доли, ипотека и продажа
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета.
Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога.
Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.
> Как получить налоговый вычет после покупки жилья
Брачный договор необходим для того, чтобы заранее обговорить обязанности и права супругов, а также все нюансы разделения имущества в случае развода. Такой документ составляется, как правило, у юриста.
В брачном договоре прописывается, кто станет собственником жилья после развода (вне зависимости от того, кто оплачивает приобретение недвижимости), возможно ли будет передать квартиру несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетнего возраста, будет ли осуществлено в случае развода снятие кого-либо из супругов с регистрационного учета. Также могут быть прописаны и другие требования.
Узнайте больше: > Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?
tБрачный контракт определяет отличный от стандартного разделения имущества режим, и при осуществлении бракоразводного процесса при наличии контракта споров не должно возникнуть. Однако в некоторых случаях брачный контракт может быть признан недействительным. Чтобы этого избежать, при его составлении нужно учитывать установленные правила. Брачный договор не может быть составлен, если условия, которые желает включить в него одна из сторон, ставят другую сторону в ущемленное положение. Если же подобные условия все же прописываются, контракт может быть оспорен в судебном порядке.
Чтобы избежать дополнительных проблем в ходе бракоразводного процесса, следует помнить: развод не всегда влечет за собой автоматический раздел имущества, и супруги всегда могут добровольно договориться между собой, кому и что достанется.
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
> Как разделить ипотечную квартиру при разводе
В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.
Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих.
В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.
- > Согласие супруга на совершение сделок с недвижимостью
- Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).
- Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе — кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.
- удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
- в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
- в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
- договор купли-продажи.
Согласно законодательству, супруги могут рассчитывать на оформление и последующую выплату материнского капитала, если в семье у них родится второй ребенок. Выдается капитал единовременно и фиксированной суммой. На руки супруги получают сертификат, который чаще всего используют для приобретения или улучшения своих жилищных условий. Впрочем, капитал можно отложить, чтобы потом использовать для финансового подспорья подрастающим детям (оплата учебы).
Решение куда и как потратить капитал принимается супругами совместно.
Плюс – семья получает отличное подспорье, особенно полезное после оформления квартиры в ипотеке на двух собственников. Капиталом можно «закрыть» первый взнос.
Минус – выплата не дается деньгами, а оформляется как сертификат.
Имущество, приобретаемое за или с помощью выданного материнского капитала, тоже считается совместным. Однако для этого супруги должны уже состоять в браке. Поэтому жилье будет оформляться как общая собственность.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
Особенности оформления ДДУ на супругов
В 214 ФЗ не предусмотрено единой формы договора. Каждый застройщик разрабатывает свой документ, при этом есть некоторые особенности, которые нужно учитывать при подписании документа несколькими лицами. В отличие от стандартного договора, заключаемого между двумя сторонами: девелопером и дольщиком, в данной сделке присутствует также третья сторона. Такая сделка считается многосторонней.
Как оформить квартиру на двух собственников
и доп. вступающими в силу с 02.09.2013) § Изменения в законодательство в части порядка обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге § О налоге на имущество . переходящее в порядке наследования и дарения § О возникновении прав собственности и регистрации прав на недвижимое имущество в городе Москве § Способы переоформления квартир.
Дарить? Продавать?
Что делать или не делать… § О заемном обязательстве и значении нотариального удостоверения займа § Нотариальное удостоверение сделки отчуждения долей в ООО (ФЗ №312 об изменениях в ООО) § О депозите: Особый случай принятия в депозит (исполнение обязательств должника третьим лицом (актуально на 12.04.2013) Часы работы: Понедельник Вторник Среда Четверг Пятница Способы переоформления квартир.
Дарить? Продавать?
Что делать или не делать… Переход квартиры от одного собственника к другому — процедура довольно хлопотная.
Покупки у двух и более собственников
Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.
Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.
Пример.
Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).
Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.