Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?

Какие бывают обременения на вид разрешенного использования

Это значит, что имеются ограничения на определенный вид использования объекта. Такое может быть, если сведения о земельном участке, внесенные ранее в государственный кадастр недвижимости, не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). п. 179 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Несколько лет назад были две базы данных — ЕГРП (про права и сделки) и ГКН (кадастр — границы, межевание, площади). В 2017 году их объединили в одну базу, а вся информация о недвижимости стала выдаваться выпиской из ЕРГН. При запросе выписки сервис сопоставляет данные ЕГРП на объект и данные кадастра. Если данные совпадают, то им присваивают статус «актуальные» — это значит, что сведения из кадастра содержатся и в базе данных о правах в отношении объекта, что им не требуется дополнительного подтверждения, они достоверны и не вызывают сомнений.

Как снять обременение

Пока есть ограничение на имущественное право, собственник не имеет право совершать какие-либо действия с недвижимостью. Однако собственник земельного участка может снять ограничительные меры, выполнив ряд обязательных требований.

1. Необходимо иметь распоряжение местного органа самоуправления, что сменилась категория разрешенного землепользования. В отношении сервитута допускается продажа земельного участка, но новый собственник будет иметь аналогичное обременение по сервитуту. Вместе с этим допускается расторжение частного сервитута по инициативе одной из сторон.
2. Срок действия аренды с субарендатором истек. Также если на сервитут был установлен срок действия, и он не был продлён, ограничение снимается автоматически.
3. Кредитуемое лицо исполнило обязательства по погашению ипотеки в полном объеме. Потребуется получить справки из банка и предоставить их в кадастровую палату.
4. Условия для ареста были устранены должником или собственником, после чего обременение снимается.
5. Есть судебный акт или постановление пристава-исполнителя об аннулировании ареста в отношении земельного участка, при этом собственнику не выдвигаются дополнительные требования.

Ограничения на практике

Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.

1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.

2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.

3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.

4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.

5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.

6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.

Как снять обременение с земли

Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

1. При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
2. Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
3. Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
4. Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
5. Судебное постановление, аннулирующее обременение.

Обычно при вводе обременений исходят из конкретного договора, когда собственник изъявляет добровольное согласие на эту меру, а при расторжении договора ограничения снимают. Если основанием стал судебный акт, его можно отменить по отдельному запросу.

Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.

Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:

• нарушение обязательств по внесению платы владельцу;
• воспрепятствование пользованию остальной землей участка;
• несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений;
• ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).

Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.

По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.

Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:

1. Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
2. Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
3. Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).

После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.

Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека. В целом в отношении земли действуют общие правила, касающиеся ипотеки недвижимости, но есть и некоторые особенности:

1. Предметом ипотеки может быть право не только собственности, но и долгосрочной аренды. В последнем случае требуется, чтобы собственник дал на это свое согласие.
2. Ипотека не допускается в отношении земель, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение — участки, предназначенные для строительства жилья, если кредит берется именно для строительства или обустройства этих участков.
3. Участок под ипотекой не может быть по площади меньше, чем норма, установленная для конкретного вида землепользования.

Обременение собственности на землю: понятие, целевое назначение

---

Обременение земельного участка нередко практикуется в правоотношениях гражданского характера. При этом нынешнее законодательство РФ не содержит четкой трактовки данного определения.

Само понятие такого обременения ранее регламентировалось статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997. Оно означало применение запретов и оговорок с целью ограничения правообладателя в использовании права собственности или других вещных прав (пользование, владение, распоряжение) на конкретный недвижимый объект. Статья была исключена из этого закона с 01.01.2017.

Статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 оговаривалось значение терминов, применяемых при госрегистрации недвижимости. Что касается обременения недвижимости, то для него остаются справедливыми следующие характерные признаки:

• обременение подразумевает ограничение определенных прав, имеющихся у собственника (правообладателя) на конкретный недвижимый актив (земельный надел);
• обременение часто устанавливается для защиты (обеспечения) прав (интересов) сторонних субъектов, участвующих в правоотношениях. Такими субъектами могут быть залогодержатель, арендатор, наниматель, кредитор, иные лица;
• обременение не означает, что собственник (правообладатель) лишается соответствующих прав. Как правило, оно устанавливается на некоторое время и снимается по факту выполнения оговоренных условий (требований) или наступления конкретных обстоятельств.

Нормами действующего законодательства предусматриваются разные виды подобных ограничений. Каждое такое обременение применяется на определенном правовом основании и имеет свою смысловую нагрузку:

• форма обеспечения действующих обязательств обладателя земли;
• мера принуждения, привлечения владельца (пользователя) данного надела к надлежащей ответственности;
• способ реализации имущественных (обязательственных) правоотношений, существующих между собственником конкретного участка и третьими лицами.

Каковы последствия такого решения

Реализация такого участка по закону возможна, только если продавец заранее уведомит покупателя о статусе предмета сделки. Иначе соглашение может быть аннулировано. Продавать или как-то распоряжаться арестованной землёй, собственник не вправе.

Последствия:

1. Новый собственник получает участок уже с обременением;
2. Согласно сервитуту, собственник часто получает недостаточную сумму компенсации. Продавать землю в этом случае можно, сервитут аннулируется автоматически, как только истечёт срок его действия;
3. Если надел передан в доверительное управление, всегда остаётся вероятность остаться в убытке по причине того, что доверенное лицо будет недобросовестно управлять им;
4. Если земля арестована, её нельзя продать, не расплатившись перед этим со всеми кредиторами;
5. Если заинтересованное лицо решит купить участок, но его перед этим не проинформируют касаемо обременений, оно вправе оспаривать такую сделку.

Снятие обременения возможно через Росреестр при условии наличия таких оснований:

• Владелец успешно погасил свой ипотечный кредит;
• Период действия сервитута закончился;
• Срок арендных отношений истёк;
• Доверительное управление закончилось по обоюдному согласию сторон.

Все описанные выше обременения начинают действовать с момента их регистрации в Росреестре. Также эта информация дублируется в государственный реестр ЕГРН, откуда узнать о существующем обременении могут все желающие.

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

• окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
• исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
• решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
• прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Использование чужого участка земли или любого другого имущества предполагает внесение платы за это. В настоящее время этот вопрос строго регламентирован, поэтому не нужно думать над тем, как «отблагодарить» соседа за разрешение пользования землей.

Стоимость сервитута можно легко подсчитать самостоятельно. Если владелец участка потребует слишком высокую цену, необходимо озвучить ему реальную стоимость данной услуги.

Требование денежной компенсации за обременение земли уместно во всех случаях, когда предполагается эксплуатация некоторой части участка другим лицом, в результате чего нарушится свобода владельца. Исключениями признаются случаи, когда неудобства, причиненные пользованием земли, являются ничтожными.

В особенности, это касается взаимоотношений между соседями, подразумевающих взаимную зависимость при осуществлении того или иного вида работы на согласованных смежных границах территории (межах).

Плату за пользование нужно истребовать в случае, когда договоренность об использовании определенной части земли выходит за рамки устного соглашения и приобретает правомочность, закрепленную соглашением между сторонами или односторонним решением (при наличии судебного постановления).

В процессе заключения соглашения устанавливается сумма оплаты и сразу же прописывается в договоре.

Если обременение сервитутом устанавливает суд, размер компенсации определяется сразу после принятия судом решения с учетом требований, обозначенных в иске, и признанных в судебном порядке нормативов. Плата за обременение сервитутом всегда взимается в пользу владельца участка.

Различия в оценке частных и публичных сервитутов

Согласно пункту пятому статьи 274 Гражданского кодекса и пункту шестому статьи 23 Земельного кодекса, владелец земельного участка вправе истребовать уплату, но при этом установленная плата должна соответствовать причиненному неудобству.

Как снять обременение с земельного участка

В некоторых случаях допускается снятие обременения с участка земли. Этот процесс преимущественно зависит от квалификации и опыта юриста, который сумеет подобрать наиболее оптимальный вариант решения проблемы со стороны правомочного органа власти.

Нужно заранее собрать необходимый пакет документов, а также правовые основания для аннулирования или снятия записи из Единого госреестра прав на имущество касаемо наложенного обременения.

Основные виды обременения включают:

• аренду;
• ренту;
• арест недвижимого имущества;
• ипотеку;
• сервитуты;
• доверительное управление;
• концессионное соглашение;
• прочие гражданско-правые сделки, требующие обязательной гос. регистрации.

Условия, необходимые для снятия обременения при ипотеке:

• Полная выплата долга (продолжительный, но наиболее оптимальный вариант). После погашения всех долгов с участка снимается обременение.
• Банкротство банка-кредитора. Обременение может быть снято только в случае, если обязательства не перейдут другому банку.
• Предоставление другого залогового имущества. Для этих целей можно воспользоваться альтернативным недвижимым имуществом.
• Реализация земельного участка, за которым числится обременение, осуществляется в течение длительного времени. По этой причине целесообразно потратить некоторое время, чтобы снять имеющиеся ограничения.

Как происходит обременение земельного участка сервитутом

Возможность использования чужого земельного участка, равно как и недвижимости, обременяет ее. Существует несколько основных видов обременений:

1. Аренда – никак не влияет на совершение сделок и не является основанием для расторжения договора аренды. Заключается на платной либо безвозмездной основе. После заключения договора собственник передает другому лицу полномочия распоряжаться его земельным участком. Обременение по аренде действует только до окончания срока договора.
2. Ипотека – подразумевает наличие ограничений на возможность свободного распоряжения землей собственником без согласия финансовой организации (банка), взявшей данный участок земли в качестве залога по ипотеке.
3. Арест – возникает при спорных ситуациях, разрешение которых происходит в судебных инстанциях и накладывается исключительно судьей.
4. Разрешение требования – временное ограничение, возникающее при спорах о праве собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
5. Запрет на отчуждение – возможен в определенных районах страны и накладывается как общегосударственным постановлением, так и муниципальными властями.
6. Сервитут – частное либо публичное ограничение на пользование чужим участком земли, обременение накладывается на сооружения, здания и иную собственность, использование которых необходимо вне связи с использованием земли (установка водопроводов, нужды соседей, обременение лэп на земельный участок, раскопки и тому подобное).
7. Изъятие земельного участка – крайняя и достаточно редкая мера, используемая правительством в заповедных и санитарно-защитных зонах.

Как проверить обременение земельного участка

По утверждению многих экспертов в области купли-продажи недвижимости, в последнее время мошенники стали планировать свои действия более тщательно. Это приводит к увеличению числа жертв земельных аферистов.

Очень часто покупатели загородных участков становятся жертвами мошенников в случае, если ими не была тщательным образом проверена личность продавца, а также все документы, участвовавшие в совершении сделки купли-продажи.

Нередко вместо ожидаемого участка земли покупатель получает совсем не то, что хотел. В его собственность может перейти участок на свалке, остановке, вблизи опасного промышленного объекта или просто часть земли в болотистой местности.

Как защитить себя в таком случае? Человек не должен ничего скрывать. Это касается обеих сторон. Честный продавец никогда не будет противиться тому, чтобы представить документы, в особенности паспорт с указанием постоянного адреса регистрации.

Покупателю обязательно нужно потребовать документы, в которых отражена вся информация о земельном участке (адрес объекта, кадастровый номер, справка об отсутствии обременений и арестов, документы с указанием реальной площади надела).

Также продавца нужно попросить предъявить свидетельство о гос. регистрации участка, в котором будут проставлены все печати и подписи. После проверки свидетельства покупатель получит представление о предназначении земли.

Если в документе будет содержаться информация о том, что земля предназначена для сельскохозяйственных целей, нужно учитывать, что возведение жилых объектов на ней запрещается.

Можно ли оформить договор купли-продажи в таком случае?

Оформление сделки по продаже обремененного участка невозможно, если к нему применено ограничение в виде ареста. Продажа земельного объекта, приобретенного в ипотеку, возможна только при получении согласия на сделку от банка, выдавшего кредит. Так как вместе с правом собственности к новому владельцу переходят обязательства по кредиту, банк должен согласовать с покупателем условия погашения оставшейся задолженности.

При продаже земли, арендованной третьими лицами, арендаторы вправе требовать от нового собственника исполнения обязательств по договору, заключенному с прежним владельцем. Если собственника не устраивает такое положение дел, он может предложить арендатору расторгнуть договор.

При других видах ограничений новый владелец может пользоваться землей с учетом условий, предусмотренных обременениями. По истечении срока действия обременений собственник не будет ограничен в своих правах.

Аренда земельного участка

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована. В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.

Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.

При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела. Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять. В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина. Он допустим только при наличии соответствующей необходимости и отсутствием возможности решить вопрос иным способом.

Как проверить обременения на земельный участок?

Все больше людей всерьез задумываются о приобретении пусть небольшого земельного участка. Мотивы могут кардинально отличаться. Одни мечтают просто выстроить дом для семьи, другие хотят иметь на приобретаемом участке дачу. Юристы настоятельно рекомендуют в таком важном деле не спешить оформлять договор купли-продажи.
Институт применения процедуры обременения впервые возник в Древнем Риме. Обременение земельного участка это, прежде всего, означает наложение на какой-то участок специфических условий для его дальнейшей эксплуатации. Собственник земли при этом получает определенные обязанности. Законодательство допускает продажу земельного надела с обременением, и новый хозяин обязан выполнять наложенные условия на дом или участок.

Внимание! Как правило, обремененный участок не разрешает свободно распоряжаться приобретенным объектом, поэтому законодательством накладывается запрет на большую часть торговых сделок.

Похожие записи:

• Пять правил для сделок с маткапиталом
• 3 варианта снять автомобиль с учета без наличия документов и самого ТС
• Материнский (семейный) капитал в Чувашской Республике в 2022 году