Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Участвует ли страховая компания в судебном процессе?
Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.
Какие существуют риски утраты права собственности
Лишить права собственности может только суд. Если третья сторона претендует на ваше вновь приобретенное имущество, то ей придется подать иск и доказывать свою правоту через судебные инстанции. В случае победы стороннего собственника вы потеряете права собственности, но не свои деньги, при условии, что вы оформили титульное страхование на объект недвижимости.
Иски по оспариванию имущественных прав бывают двух типов — виндикационный и о признании сделки недействительной. Виндикационное исковое заявление — это требование стороннего гражданина вернуть его законное имущество из чужого владения. Титульное страхование защищает и здесь. Если вы потеряете свои права, то деньги, потраченные на сделку, гарантированно вернутся к вам.
Виндикационное заявление — это основной риск, который возникает у приобретателей вторичного жилья. В любой момент могут возникнуть бывшие собственники, родственники с правами собственности или несогласные на реализацию супруги. Поэтому, заключая договор титульного страхования, обязательно согласуйте со страховщиком пункт о полной компенсации в случае виндикационного иска.
Максимальный срок для предъявления виндикационного иска — 10 лет. Рекомендуем страховать титул на этот период. Если вы не хотите так долго платить страховую премию, ограничьтесь хотя бы тремя годами.
Важный нюанс: страховщики выплатят полную компенсацию по договору титульного страхования только добросовестному покупателю. Добросовестным является тот приобретатель, который не знал (и фактически не мог знать), что приобретает незаконно отчуждаемое имущество.
Второй риск — это судебное разбирательство о признании сделки недействительной. Купля/продажа недвижимого имущества будет признана ничтожной, если продавец докажет, что были нарушены его права, права несовершеннолетних, что действовали мошенники или же его принудили к реализации жилья.Опять же, здесь важен статус покупателя — если его признают добросовестным, то иск о недействительности сделки рассматривать не будут. Если же сделку признают ничтожной, судья обяжет продавца вернуть деньги покупателю.
Законодательное регулирование
Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.
Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).
Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:
- рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
- рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.
А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры – утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.
Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
Информация о недвижимости, в отношении которой существует повышенная вероятность попадания в «зону риска»
Существуют определенные категории недвижимости, риск потери права собственности на которые выше в разы. Именно в отношении таких объектов лучше всего осуществлять страхование титула:
- квартира, доставшаяся продавцу на праве собственности в порядке универсального правопреемства (наследование) – в представленной ситуации впоследствии может обнаружиться факт ущемления законных интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 1149 ГК РФ);
- объект, в отношении которого неоднократно осуществлялся переход имущественных прав (в том числе, в порядке дарения или мены);
- дом, ранее побывавший под обременением у банков, третьих лиц, приставов, таможенных органов и др.
Титульные права и обязанности
Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.
«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.
Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
+ В личной декларации объект недвижимости не указывается.
+ При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.
+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.
— Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник. Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре. Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.
— Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.
В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.
«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости. В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.
Когда СК могут не платить страховку
Прежде чем выплатить компенсацию страховая компания проводит выяснение всех обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая. Существуют варианты, при которых страховая на законных основаниях может не осуществлять выплаты, например, при утрате права собственности на объект в одном из следующих случаев:
- особенное положение в стране – гражданская война, военные действия или операция, а также их последствия;
- конфискация недвижимости на законных основаниях государственными органами;
- изъятие квартиры в случае неисполнения обязательств страхователем;
- изъятие имущества при отсутствии возможности владения страхователем в силу закона;
- повреждение или полная гибель имущества;
- снос здания;
- умышленные действия страхователя, направленные на получение выплаты от СК;
- изъятие земельного участка, который используется с нарушениями;
- окончание права собственности на земельный участок;
Страховая компания вправе отказать в выплате в одном из следующих случаев:
- истечение срока, установленного для произведения выплат и обращений за ними;
- получение возмещения от виновного лица;
- отсутствие подтверждений наступления страхового случая;
- предоставление ложных данных со стороны страхователя, из-за которых отчуждение происходило без сопротивления со стороны страхователя;
- случай из списка исключений – наводнение, взрыв, землетрясение и прочие форс-мажорные обстоятельства;
- перепланировка квартиры осуществлена без получения согласия со стороны банка и СК;
- использование недвижимости не по назначению;
- объект залога продан или подарен иному лицу;
- объект залога сдавался в аренду;
Объект титульного страхования
2.1. Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя), связанные с владением, пользованием и/или распоряжением предметом страхования.
Не допускается страхование противоправных интересов.
2.2. К предмету страхования относится движимое и недвижимое имущество, права на которое подтверждены в установленном законом порядке.
Под недвижимым имуществом понимаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые или нежилые помещения, предприятия, как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, либо иное имущество, отнесенное законом к недвижимости, за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
2.3. Предметом страхования не являются:
2.3.1. недвижимое имущество:
— не имеющее собственника;
— собственник которого неизвестен;
— от которого собственник отказался;
— самовольные постройки (жилые дома, различные строения и сооружения), возведенные;
— на земельном участке, не отведенным собственником земли под эти цели;
— без разрешения на постройку;
— с нарушением строительных и и
ных норм;
— жилые помещения в здании, выведенном из жилого фонда;
— если иное не предусмотрено договором, имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещена;
— находящееся в аварийном состоянии или непригодном для использования.
2.3.2. Деньги (в том числе, иностранная валюта) и ценные бумаги.
2.3.3. Рукописи, чертежи и иные документы, технические носители информации компьютерных систем, слайды, фотоснимки, аудио- и видеозаписи.
2.3.4. Драгоценные металлы и камни.
2.3.5. Картины, почтовые марки, антикварные предметы и т.п., коллекции из них.
2.3.6. Предметы религиозного культа.
2.3.7. Домашние животные, птицы, пушные звери, другие животные, а также комнатные и иные растения.
2.3.8. Транспортные средства, запасные части и принадлежности к транспортным средствам.
2.3.9. Движимое имущество:
— приобретенное на основании мелких бытовых сделок;
2.3.10. Имущество, изъятое из оборота.
2.3.11. Имущество, на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.
- Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
- Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
- Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
- Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
- Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.
Страхование риска утраты права собственности
Единственным действующим вариантом, способным компенсировать возможные потери, в случае утраты права на собственность является титульное страхование. Полис гарантирует выплату в полном объеме, согласно страховому договору, даже если будет оспорена не только последняя сделка купли — продажи, но также имели место юридические нарушения ранее, в истории определенной недвижимости.
Конечно, государство предусматривает материальную компенсацию в размере до одного миллиона рублей, но только в случае ошибки при оформлении недвижимости в органах государственной регистрации. Но даже назначенная сумма, как всегда, взята из воздуха и не отвечает всем требованиям реальных цен на современном рынке недвижимости. Например, в Москве 1 млн. рублей не покроет понесенные убытки, даже если купить однокомнатную квартиру. Кроме того, в большинстве случаев сделки расторгаются не из-за допущенных ошибок при регистрации, а по причинам, оставшимся незамеченными при проверке юридической чистоты выбранной квартиры — допущенных ранее нарушениях. Регистратор же за это ответственности не несет.
Таким образом, при оспаривании сделки в суде по любым другим основаниям и признание права на собственность утраченным, добросовестный приобретатель абсолютно не защищен в плане материальной компенсации затрат на приобретение недвижимости. И только титульное страхование — реальный инструмент, способный обеспечить спокойствие новым владельцам квартиры или дома.
Наступление страхового случая
Этому пункту в страховом договоре следует уделить особое внимание. Дело в том, что по понятным причинам при наступлении страхового случая страховщик выплатит возмещение только тогда, когда условия наступления прямо указаны в договоре. На сегодняшний день утратить право собственности на недвижимость можно в результате:
- Признания судом сделки купли-продажи, а равно и предыдущих сделок недействительными. Например, в случае участия в ней граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, недееспособных, ограниченно-дееспособных (алкоголиков, наркоманов), не способных отдавать отчет своим действиям, введенных в заблуждение, обманутых, участие под угрозой насилия и так далее.
- Нарушение законных прав наследников.
- Ущемление интересов детей или иных иждивенцев.
- Мошенничества и других незаконных (противоправных действий).
- Совершение сделки купли-продажи по подложным, недостоверным или поддельным документам. При этом учитываются как умышленные, так и не умышленные действия.