Расчет корректировки на площадь земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет корректировки на площадь земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Обсуждение Определения ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9 о принудительной выплате стоимости доли в праве общей собственности (Кружок гражданского права СПбГУ)
В рамках записи подкастов Кружка гражданского права СПбГУ обсудили Определение ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9. Это дело посвящено выплате стоимости доли в праве общей собственности.
Фабула дела такова. Наследниками гражданина являются три лица – жена, мать и дочь от первого брака. Доли равные. Жена проживает в г. Санкт-Петербург, мать и дочь – в г. Якутск. Входящие в наследственную массу объекты недвижимости (квартира, земельный участок, дачный дом) расположены в г. Якутск. Жена обращается к матери и дочери с иском «о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности на имущество».
Краткое изложение моих аргументов (остальное – в видеоролике):
1. Вещь, находящаяся в общей собственности, является объектом обычного права собственности, которое осложнено множественностью субъектов. Качественно каждому сособственнику принадлежит вся вещь в целом (или все вещи в целом). Доля в праве общей собственности – это количественная характеристика, позволяющая определить порядок реализации сособственниками правомочий владения, пользования вещью и порядок распределения между ними плодов, продукции и доходов, а также определить размер части вещи, подлежащей передаче сособственнику при выделе или разделе общей собственности. То есть доля в праве общей собственности определяется в том числе для того, чтобы из общей собственности можно было выйти.
2. С одной стороны, неразумно понуждать субъекта состоять в общей собственности, если он этого не желает. С другой стороны, при выходе субъекта из общей собственности должны быть соблюдены права других сособственников. В связи с этим законодатель предусматривает способы покидания общей собственности одним из субъектов (в частности, возможности продать долю, соблюдая правила преимущественной покупки; выделить долю в натуре).
3. Если у сособственника нет интереса в вещи, он может продать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники препятствуют продаже доли (например, не дают показывать вещь потенциальным покупателям), нужно защищаться. Вопрос о способах защиты права сособственника против других сособственников остается спорным (негаторный иск; иск об определении порядка владения и пользования вещью; обязательственный иск; относительный (не обязательственный иск); иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и т.п.). Однако это не означает, что такое право нельзя защитить.
В связи с этим применительно к обсуждаемому делу ссылка жены на то, что ей препятствовали в реализации права на продажу доли, мало обоснована. Однако ВС РФ не обращает на это внимания.
4. Если у сособственника есть интерес в вещи, он может потребовать выдела доли в натуре. Если соглашение по этому поводу с другими сособственниками не достигнуто, спор может разрешить суд.
При этом выплата сособственниками стоимости доли допускается тогда, когда по закону нельзя выделить долю в натуре или это повлечет несоразмерный ущерб имуществу. По смыслу п. 3-4 ст. 252 ГК РФ выплата стоимости доли в таком случае допускается при наличии согласия выделяющегося сособственника. Без его согласия выплатить ему стоимость доли можно в судебном порядке тогда, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В данном деле ВС РФ не рассмотрел вопрос о том, возможен ли выдел доли в натуре. ВС РФ просто констатировал, что такой выдел невозможен. Между тем это утверждение спорно хотя бы потому, что суд первой инстанции пишет: «имущество – квартира и дачное строение с земельным участком, со всеми их составными частями, являются едиными объектами, следовательно, соответствуют признакам неделимой вещи, раздел которой в натуре невозможен». Особенно интересен этот тезис в связи с тем, что земельный участок имеет площадь 17000 кв.м.
5. Пассаж ВС РФ о том, что абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ не допускает удовлетворение требования о выплате стоимости доли, если другие сособственники не готовы эту долю принять, на самом деле принадлежит суду первой инстанции. ВС РФ его поддерживает, буквально переписывая текст решения суда первой инстанции. Между тем этот тезис требует дополнительного обоснования со стороны ВС РФ.
Во-первых, потому что он противоречит ранее высказанным позициям ВС РФ (например, из Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).
Во-вторых, потому что в таком случае абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ говорит о купле-продаже доли. А зачем нам дополнительные по отношению к общим правила на этот счет? То есть норма оказывается лишней.
В-третьих, мне близка идея о том, что «в основе права собственника на выдел доли лежит принцип натурального удовлетворения. Следовательно, выплата собственнику компенсации вместо выдела доли в натуре является исключением, а не правилом» (Жученко С.П. «Иски о выделе доли (в праве общей собственности)»). А исключения расширительному толкованию не подлежат.
В-четвертых, очевидно, что суд первой инстанции смешивает правила п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ. Насколько обоснованы выводы, сделанные на основании такого смешения?
6. Конечно, доля жены (1/3) не является незначительной. Доли равные. На это ВС РФ справедливо указывает.
7. Ссылка на солидарное обязательство на стороне матери и дочери в данном деле ошибочна, на это ВС РФ также указывает. Вероятно, суд первой инстанции увидел здесь солидарность в связи с тем, что посчитал имущество неделимым.
Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?
Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.
Какие факторы повышают цену доли в квартире:
Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.
Какие факторы снижают цену:
Совет! Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия. Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.
Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».
О негативных моментах читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.
Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.
Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.
Возможно ли провести изменение ВРИ
Кроме категории в документах указывается разрешенное использование земельного участка (ВРИ). Это как подраздел целевого использования. К примеру, земли населенных пунктов — это категория, а индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это ВРИ. При оформлении кадастровых, а затем и правоутверждающих документов, указывается сначала категория, а затем — ВРИ.
Если использование земли не будет соответствовать обоим критериям, то постройки могут быть признаны незаконными (если они возведены на неподходящих землях). Или арендатору будет отказано в аренде земель с/х назначения, если вместо выращивания овощей он занимается промышленным производством. То есть ВРИ будет влиять на то, какие объекты возможно расположить на участке, и как правильно использовать землю.
Вид разрешенного использования можно узнать из документов на участок. Если вы только собираетесь купить землю, то основные характеристики, определяющие правовой статус, можно бесплатно узнать на публичной кадастровой карте, которая находится на сайте Росреестра.
Если вы не можете этого сделать самостоятельно, то такая информация предоставляется Росреестром на любой участок, независимо от того, являетесь ли вы его собственником. Выписка из ЕГРН, в которой указаны как категория, так и ВРИ, предоставляются на основании заявления и ваших паспортных данных. Стоимость государственной пошлины составляет от 300 рублей.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Таблица корректировки оценки недвижимости
- Банковское дело
- Управление проектами
- Бухгалтерский учет
- Коммерческая деятельность
- Логистика
- Маркетинг и реклама
- Менеджмент
- Организация бизнеса
- Теория управления организационными системами
- Управление персоналом и экономика труда
- Финансы
- Экономико-математические методы и модели
- Экономическая теория
- Экономика недвижимости
- Экономика предприятия
- Юриспруденция
С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах
м.; Sоа- площадь объекта-аналога, кв. м.; 2,25 – среднее значение диапазона различия площадей земельных участков. Корректировка для объектов-аналогов на площадь выглядит следующим образом: Корректировка не применяется, поскольку площадь аналогов и объекта оценки – сопоставима.
Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: Sоо- площадь объекта оценки, кв.
Уточнение местоположения границ и площади земельного участка
Если ошибка при уточнении границ произошла по вине кадастрового специалиста, то он должен исправить данную ошибку с проведением дополнительных измерительных работ за свой счёт. Если ошибка была обнаружена после внесения сведений в базу данных государственного кадастра, то землепользователю необходимо подать прошение в кадастровую палату об устранении ошибки.
- Выбрать геодезическую компанию;
- Заключить контракт на уточнение границ;
- Предоставить работникам фирмы (кадастровым инженерам) доступ к участку для проведения топографической съёмки;
- Согласовать с соседними землепользователями проект межевания, изготовленный кадастровым работником на основе результатов измерений;
- Зарегистрировать изготовленный межевой план в кадастровой палате.
Росреестр разъяснил, как считать количество этажей в индивидуальном жилом доме с целью его регистрации
Росреестр разъяснил (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства»), как следует подсчитывать количество этажей жилого дома в целях его регистрации как объекта ИЖС (в упрощенном порядке, на основе уведомлений и без оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию):
- объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров,
- однако и в отношении таких объектов в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах – и подземных, и надземных, причем в техплане будет указано только общее количество этажей и количество подземных этажей;
- при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра;
- при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.
- поэтому сотрудники Росреестра – при проведении правовой экспертизы на предмет приостановки кадастрового учета или регистрации прав – должны рассматривать именно количество надземных этажей здания (объекта ИЖС), а не общее количество его этажей с учетом подземных.
Оценочные таблицы сборников укрупненных показателей расположены в сборниках в зависимости от конструктивных особенностей и этажности зданий.
Этажность в значительной мере влияет на стоимость измерителя.
В тех случаях, когда в сборнике отсутствует таблица с требуемой этажностью, следует принять аналог большей или меньшей этажности, а затем откорректировать стоимость 1 куб. м повышающим или понижающим коэффициентом.
1) Строения 2-х этажные рубленные на каменных фундаментах с кирпичным цоколям переоценивать по таблице 5 сборника N 28 с применением коэффициентов:
1) В таблицах 100, 101, 102 приведены стоимости 1 куб. м 2-х этажных общежитий со стенами рубленными, брусчатыми, каркасно-засыпными. Для определения стоимости 1 куб. м таких же одноэтажных зданий к табличной стоимости их следует применять поправочный коэффициент 1,02.
1) Стоимость 1 куб. м объема 2-этажных гостиниц со стенами рубленными, брусчатыми определяется путем применения к стоимости 1 куб. м объема 2-этажной гостиницы со стенами из кирпича с коэффициентом 0,95.
1) Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышаемся над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м.
Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по большему количеству этажей в здании.
1) Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.
1) Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.
Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.
Объяснение корректировок в оценке недвижимости
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.
Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.
В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.
Объект №3 по условиям финансирования сделки выделяется от других объектов. Сделка возможна с элементами кредитования, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 15%.
Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.
Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.
Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.