Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.
Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.
Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.
Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:
- территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;
- земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;
- участки, выделенные под объекты особой важности;
- лесные и водные территории;
- резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
- земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).
Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.
АвтоЮрист юридическая помощь
На мнение административных сотрудников влияет: Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность Алгоритм действий Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов: Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке.
Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома. У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.
Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.
Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.
В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.
Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:
| Земли сельскохозяйственного назначения | участки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу |
| Земли поселений | участки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов |
| Земли особо охраняемых территорий | как правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения |
| Земли водного фонда | запасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов. |
| Земли лесного фонда | на таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса. |
| Земли запаса | к ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности |
| Земли специального назначения | на таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д. |
Разумеется, на перевод участка земли из одного вида разрешенного использования в другой придется потратить определенную сумму денежных средств.
Стоимость расходов связана с такими факторами как:
| Надобность извещения граждан о проведении публичных слушаний | требуется заплатить за заметку в местном СМИ |
| Обращение в Департамент земельных отношений населенного пункта | в котором находится участок |
| Обращение | в земельную комиссию и иные учреждения |
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:
- Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
- Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
- Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?
Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:
- обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
- заявление написано ненадлежащим лицом;
- существование каких-либо правонарушений;
- невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
- несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.
Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.
На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:
- Как перевести землю в ИЖС?
- Нормы застройки участков.
- Виды разрешенного использования — ИЖС.
- Как получить и оформить в собственность?
- Как получить надел бесплатно?
- Аренда ЗУ.
- Как платится налог?
- Минимальный и максимальный размер земли.
- Аукцион: что это такое и как проводится?
- Инструкция по покупке участка.
Целевые категории земельных участков
Что такое целевые категории земельных участков? Фото № 1
Согласно упомянутому ранее Градостроительному Кодексу РФ и некоторым ФЗ, вся территория нашей страны имеет разделения на отдельные части земельных участков, которые подразделяются по признаку целевой категории. Подобная организация земельного учета позволяет государству бороться с нецелевым использованием земли и нелегальными организациями.
На сегодняшний день в России имеются следующие целевые категории земельных участков:
земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения с/х деятельности;
поселенческие участки, принадлежащие и подконтрольные населенным пунктам (имеют подкатегории: ИЖС — для застройки под частные домовладения, и ЛПХ — для ведения личного подсобного хозяйства, а также ряд других, менее важных и значимых);
земля особой важности (заповедники, природные памятники, курорты и т.п.);
водные территории (реки, озера и т.п.);
лесные участки (леса, рощи т.п.);
запасные земли, находящиеся в собственности государства, но временно не используемые;
участки специального назначения (объекты телерадиовещания, космической сферы и т.п.).
Земля коммерческого назначения не относится к отмеченным выше категориям, а является видом (подкатегорией, также как и ИЖС, и ЛПХ). На деле она может относиться и к поселенческим, и с/х владениям. В любом случае, нецелевое использование земель запрещено. Иначе бы монополисты скупали бы реки и озера РФ, лишая обычных граждан воды и продавая ее в втридорога, что относительно концепции нашего государства просто недопустимо.
На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:
- публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
- рассылки извещений;
- аренды помещений;
- услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
- госпошлины;
- нередко юридических услуг агентств;
- дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.
Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.
Инструкция по переводу
Первым шагом на пути перевода участка из одного назначения в другое является сбор требуемых документов.
Их список довольно небольшой, однако на их получение может потребоваться некоторое время (в случае, если у хозяина на руках их еще нет). Так, понадобятся:
- номер (кадастровый) земельного участка, статус которого предполагается изменить;
- копии кадастрового плана и кадастрового же паспорта (получить все эти три документа можно в местной кадастровой службе);
- свидетельство о правах на землю (кроме оригинала следует взять с собой и его копию, заверенную в нотариальном порядке);
- ходатайство, рассказывающее о причинах возможных будущих изменений;
- также будет очень большим плюсом, если еще до заседания собрать и предоставить комиссии документ с подписями жильцов о том, что они не против открытия автосервиса/магазина/аптеки…
После того, как все эти бумаги будут собраны, останется только подать их в соответствующую инстанцию — либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении) либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле), после чего и будет назначено время проведения публичных слушаний (стоит помнить, что о сроках их проведения должно также быть объявлено и в местных газетах).
Само слушание состоит из двух этапов — на первом (публичном) могут принимать участие все желающие (в том числе соседи), которые могут высказывать различные претензии и задавать вопросы, а владелец участка отвечать на них.
Получение разрешения на коммерческую застройку участка
До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.
Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:
- Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
- Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
- Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
- Территорию, предназначенную для прохода или проезда.
Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.
АвтоЮрист юридическая помощь
На мнение административных сотрудников влияет: Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность Алгоритм действий Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов: Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке.
Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома. У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.
Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.
Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:
- Особенности инфраструктуры этого района.
- Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
- Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
- В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
- В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
- Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.
Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.