Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
Предложение: активный рост
Объем предлагаемых в аренду квартир увеличивался на протяжении всего года. Исключением стали август и сентябрь — месяцы традиционно высокого сезона на арендном рынке.
Первый всплеск на рынке аренды наблюдался в марте, когда пришли продавцы, которые не успели (или передумали) продать свои объекты на вторичном рынке, рассказывает Мария Жукова, управляющий директор сети недвижимости «Миэль».
Второй всплеск произошел в октябре, когда количество предложений собственников достигло пиковых значений за весь 2022 год.
По сравнению с прошлым годом рост предложения гораздо заметнее, по словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Только за ноябрь объем предложения на московском рынке аренды вырос более чем на 15%.
По подсчетам Циан. Аналитики, сегодня на рынке аренды столицы доступно около 8,7 тыс. однокомнатных квартир, 12,1 тыс. двухкомнатных и 7 тыс. — трехкомнатных. К ноябрю, по данным Циан.Аналитики, выбор на рынке аренды столицы увеличился на 83% относительно конца сентября.
По оценкам Екатерины Бережновой, главного аналитика ГК «Миэль», в Москве в сентябре объем предложения квартир в долгосрочную аренду составлял около 41 тыс. объектов. Для сравнения: в сентябре 2021-го в аренду предлагалось около 33 тыс. объектов.
Ставки аренды: как кардиограмма
С начала года ставки на рынке аренды Москвы сокращались, достигнув минимума в июне: «однушки» подешевели за полгода на 13% (с 50,5 до 43,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» — на 21% (с 90,9 до 72,1 тыс. рублей), «трешки» — на 15% (со 158,3 до 135,3 тыс. рублей), свидетельствуют данные Циан.Аналитики.
«График ставок аренды в этом году напоминал кардиограмму, — соглашается Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Падение цен можно было отметить в марте и апреле, в летние месяцы, в начале октября».
Во время активного сезона ставки ненадолго подросли, но уже с октября вслед за сокращением спроса и ростом объема предложения вновь взяли курс на снижение.
СТАВКИ
В ноябре 2022 года однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 45,1 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную — за 72 тыс. рублей, трехкомнатную — за 126,9 тыс. рублей. По сравнению с началом года сегодня ставки снизились на 11% для «однушек», на 21% — для «двушек», на 20% — для «трешек».
В Санкт-Петербурге ставки аренды в начале года были довольно высокие, что было связано с выросшими ценами жилья на первичном рынке. К весне и лету спрос упал, количество предложений возросло, цены тоже снизились, утверждает Катерина Соболева.
Сегодня в Санкт-Петербурге можно снять в аренду студию по цене от 16–23 тыс. рублей, однокомнатную квартиру — за 20–30 тыс. рублей, двухкомнатную — за 25–35 тыс. рублей, трехкомнатную — за 35–55 тыс. рублей (ко всем вариантам еще добавляются коммунальные услуги).
Снижение ставки аренды зависело от класса жилья и самого объекта. Больше всего ставки сократились по тем объектам, которые раньше сдавались посуточно, а затем перешли в долгосрочную аренду, уточняет Юлия Дымова. Дело в том, что собственники таких квартир часто выставляли их в долгосрочную аренду сначала по завышенной ставке — желающих было немного. Поэтому собственнику приходилось корректировать цену, приводить ее в соответствие с рынком.
Рынок падает с февраля 2022 года
Количество лотов на рынке начало расти с конца февраля. Помимо традиционной сезонности в 2022 году на рынок оказывали влияние новые тренды. В частности, миграция населения. Стало больше предложений от тех, кто решил переехать в другие города или страны, освободилась большая часть жилья, которое снималось компаниями для зарубежных сотрудников. Еще одна тенденция 2022 года — больше предложений в недавно сданных домах. Сегодня почти в любом крупном городе в арендном фонде преобладают относительно недавно сданные новостройки.
«В конце лета — начале осени для рынка долгосрочной аренды был характерен рост спроса и ставок, сокращение объема предложения, вызванные традиционными сезонными колебаниями (в августе — сентябре на рынке повышенная активность, связанная с началом нового делового сезона и учебного года), — говорит Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитики». — К середине сентября цены достигли пика и перешли к снижению вместе с постепенным сокращением активности арендаторов. Объем предложения стал восстанавливаться после резкого сокращения в августе и начале сентября. Сказался и мобилизационный фактор — на рынок стали выходить квартиры и от уехавших после 21 сентября».
До конца года существенного изменения ставок аренды Елена Лапшина не ожидает. Декабрь и январь — традиционно низкий сезон на этом рынке.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Сколько жилья планируется построить
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Что учитывать при запуске бизнеса в 2023
Денис Савельев, генеральный директор агентства интернет-маркетинга TexTerra:
«Очень неохота писать банальности о том, что кризис — это время возможностей. Но придется, потому что нынешний кризис — это кризис разрыва цепочек поставщиков, кризис ухода многих глобальных (а, значит, лидирующих на рынке) игроков. А это сулит и переделы многих рынков, и формирование новых ниш. Настолько сильного изменения экономического ландшафта не было, пожалуй, с 90-х годов. Но от всех предыдущих кризисов этот отличается тем, что на рынке закончились (ну или, точнее, заканчиваются) «дешевые» деньги. Да, есть льготные кредиты по госпрограммам (надо пробовать), есть грантовые госпрограммы (влезать!), но отток инвестиций из страны по сути оставил на рынке в качестве инвесторов только классическое американское 3F — Friends, Family, Fools (друзья, семья и дураки). И это чем-то напоминает опять-таки «лихие 90-е». Все же помнят? Это было как американские горки — никогда прежде капиталы не росли так быстро, но, правда, многие бизнесы банкротились с такой же скоростью. Однако ставка на друзей, семью и дураков работает всегда. И умельцы привлекать инвестиции не из банковских источников тоже живут во все времена. Пожалуй, настало их время.
Кстати, про лихие 90-е. Помимо хаоса, безвкусицы и «новых русских» было в них что-то положительное — а именно, воздух свободы».
Компании сокращают дизайнеров и нанимают рабочих
Выше мы упомянули, что компании были вынуждены сокращать сотрудников. По данным исследования НАФИ, есть профессии, которые подвержены наибольшему риску:
- менеджеры по продажам — 17% компаний говорят, что планируют сокращать их;
- секретари и курьеры — попали под раздачу в 15% компаний;
- дизайнеры и HR-специалисты — у 13%.
И наоборот, есть специальности, по которым планируется активнее нанимать на работу, это:
- рабочие, инженеры, технологи — нужны 18% опрошенных компаний;
- маркетологи и аналитики — 16%;
- айтишники — 14%;
- специалисты по логистике — 12%.
Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.
|
№ |
Бренд |
Страна происхождения |
Профиль
|
Ценовой сегмент |
|
1 |
UFC Gyms |
США |
Фитнес клуб |
Выше среднего |
|
2 |
Filorga |
Франция |
Косметика и парфюмерия |
Выше среднего |
|
3 |
Suitsupply Woman |
Нидерланды |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
4 |
The North Face |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
|
5 |
Ereda |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
6 |
Jysk |
Дания |
Товары для дома / Интерьер |
Ниже среднего |
|
7 |
Boss Woman |
Германия |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
8 |
Weekday |
Швеция |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
|
9 |
Paulig Café&Store |
Финляндия |
Общественное питание |
Средний |
|
10 |
Patrick Roger |
Франция |
Продукты |
Выше среднего |
|
11 |
Adidas Terrex |
Германия |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
|
12 |
&OtherStories |
Швеция |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
Итоги девяти месяцев 2022 года: движение вниз
Новый бизнес за девять месяцев 2022 года сократился на 15% относительно аналогичного периода 2021-го, что во многом обусловлено влиянием геополитического кризиса и санкционного давления на экономику России и последовавшего дефицита предметов лизинга. Аналогично пандемическому 2020 году кризисная ситуация сильно повлияла на объем нового бизнеса в II квартале. Однако по мере адаптации лизингодателей к новым условиям объем лизингового бизнеса в III квартале вырос и составил 66% от уровня 1-го полугодия (при 72% за аналогичные периоды 2020 года), что также отражает реализацию отложенного спроса в розничных сегментах. На фоне рекордного падения количества лизинговых сделок (-24% к девяти месяцам 2021 года) объем нового бизнеса показал меньшее снижение из-за роста средней стоимости договора на 26% вследствие удорожания техники.
В условиях турбулентности
В рамках исследования лизингового рынка рейтинговое агентство «Эксперт РА» проанализировало, какие бизнес-модели лизинговых компаний в условиях изменения экономической конъюнктуры оказались наиболее устойчивы, а какие продемонстрировали более слабые результаты. Объектами исследования стали более 30 лизинговых компаний, предоставивших данные по МСФО по итогам 1-го полугодия 2022 года при анкетировании, а также в рамках присвоения или поддержания кредитного рейтинга.
В зависимости от специализации на основных сегментах ключевой группы клиентов и позиционирования на рынке агентство выделило четыре типа бизнес-моделей лизинговых компаний:
1) корпоративная отражает специализацию на сегментах лизинга авиатранспорта, ж/д техники, морских и речных судов, то есть на так называемых сегментах big ticket;
2) розничная подразумевает специализацию на высоколиквидном лизинговом имуществе в розничных сегментах, к которым агентство относит автомобили, с/х или строительную технику;
3) промышленная предполагает специализацию на низколиквидном оборудовании, таком как энергетическое, машиностроительное, металлообрабатывающее, металлургическое и т. п.;
4) универсальная не имеет ярко выраженного сегмента специализации деятельности, портфель диверсифицирован по сегментам.
Таблица 1. Финансовые показатели лизинговых компаний в разрезе их бизнес-моделей
|
Показатели |
Корпоративная |
Розничная |
Промышленная |
Универсальная |
|
Доля ЧИЛ с просроченной задолженностью более 90 дней, % |
22 |
3,3 |
4,9 |
2,9 |
|
Доля изъятого имущества в ЧИЛ, % |
1,5 |
1,1 |
0,0 |
0,6 |
|
Cost of risk, % |
-4,1 |
-1,6 |
-2,6 |
-0,3 |
|
Доля крупнейшего лизингополучателя в ЧИЛ, % |
15 |
1,4 |
11 |
3,1 |
|
Рентабельность капитала, % |
2,6 |
31 |
12 |
22 |
|
Debt-Capital, % |
6,0 |
5,7 |
2,6 |
4,7 |
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.