Образец. Договор найма жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец. Договор найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами

Существует несколько вариантов заключения такого договора:

1. С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
2. С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
3. Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.

Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:

• Перед подписанием стоит проверить:

• удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
• все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
• если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.

• Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
• Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.

Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.

Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:

1. Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
2. Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
3. Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
4. Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
5. Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.

Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.

Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру

Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.

Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.

Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.

Сумма депозита может рассчитываться так:

• соответствовать месячной оплате аренды;
• высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).

Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.

Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.

Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

Для того, чтобы корректно составить договор нужно классифицировать его вид исходя из обязательств. Обязательства могут быть возмездными, взаимными, консенсуальными. Первые два обязательства, как правило, сосуществуют, так как найм предусматривает плату и наделение участников правоотношений определенными правами и обязанностями.

А вот консенсуальные могут быть применены только по достижению консенсуса (соглашения) между нанимателем и наймодателем, при этом, не наделяя участников правоотношений какими-либо обязанностями. Рассмотрим основные положения составления документа о найме жилого помещения.

Договор найма жилого помещения

г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

• наименование разновидности сделки;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников соглашения;
• паспортные данные участников сделки.

Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:

• предмет соглашения;
• срок договора;
• стоимость аренды (найма);
• обязанности и ответственность сторон.

Основания для составления документа на найм жилья

Сперва следует уточнить, что понятия «аренда» и «наём» в строгом юридическом смысле различаются. Под арендой понимается сдача жилого помещения юридическому лицу (компании), под наймом — сдача квартиры физическому лицу (гражданину).

Но поскольку в жизни привычнее использовать слово «аренда» и в том, и в другом случае, то далее стоит применять именно его.

Основание для оформления арендного договора между физическими лицами — это желание собственника квартиры сдавать её лицам, подходящим под его запросы (семейная пара, одиночки, строго граждане РФ, без животных и т. д.). И если таковые находятся, при самостоятельном поиске или через агентство, нужно заключить договор аренды жилого помещения.

ВНИМАНИЕ: Если договор не заключать, а только оговаривать условия пользования жильём и порядок внесения арендных платежей, могут возникнуть проблемы и конфликты и у одной, и у другой стороны сделки. Поэтому составление договора хотя и необязательно, но крайне желательно.

Нередко при составлении договора об аренде возникает масса дополнительных моментов, в таких случаях составляют приложение к договору для аренды квартиры.

Чем отличается найм квартиры от аренды

В первую очередь, следует сказать, что договор найма подразумевает под собой сделку, в ходе которой владелец (наймодатель) передает жилье нанимателю в распоряжение за оговоренную денежную сумму. С юридической точки зрения, это возмездный договор.

По сути, такое же понятие можно дать и договору аренды, ведь также происходит передача имущества на возмездной основе. Но все же стоит знать, что договор аренды и договор найма — это два разных договора. Об этом говорится в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор договора аренды или найма зависит от субъекта, которому передается жилое помещение. Если наниматель является физическим лицом, то заключается договор найма, если юридическим – договор аренды. Если оба участника сделки — организации (юридические лица), то также речь пойдет про заключение договора аренды.

Суть договоров схожа, но вот их составление, оформление, регистрация и другие особенности немного отличаются. Происходит это в связи с тем, что по закону физические лица менее защищенные, чем юридические.

Рассмотрим перечень основных отличительных особенностей договоров аренды и найма:

• Государственная регистрация;
• Длительность договора;
• Расторжение договора.

Досрочное расторжение договора

Наймодателю (арендодателю) сложно расторгнуть договор аренды. Обычно это можно сделать в случае неуплаты в течение 2 — 3 месяцев или через суд, когда наниматель нарушил условия договора, прописанных в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

Как выкрутиться, чтобы расторгнуть договор по своему желанию? Впишите в договор пункт, где будет фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора в письменном виде не менее чем за 30 дней». Вы также можете написать: «Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если первого числа месяца на счет не поступили деньги от нанимателя”. Однако, закон, говорящий о 2 месяцах для предупреждения, — императивный, вы не можете менять его по своему желанию. Если арендатор пойдет в суд, то выиграет его и останется в квартире до истечения срока договора.

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

• отсутствие платежей более 6 месяцев;
• существенная порча имущества;
• конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
• использование жилья не для проживания.

На что следует обратить внимание?

1. Прежде чем приступать к оформлению договора, убедитесь в том, что заявленный арендодатель действительно является ее законным владельцем. В том случае, если вы имеете дело с государственной либо муниципальной квартирой, вам целесообразнее будет заключить договор поднайма.
2. Для того чтобы вам было легче идентифицировать квартиру, проследите за тем, чтобы в договоре были обязательно указаны ее координаты.
3. Проверьте, чтобы в договоре были максимально точно оговорены сроки, а также плата за арендуемую жилплощадь.
4. Убедитесь в том, что никто из жильцов, зарегистрированных в интересующей вас квартиры, не возражает против сдачи жилплощади в аренду.
5. Обязательно проверьте, включены ли в договор пределы вашей ответственности за жилплощадь.
6. В договор аренды жилплощади обязательно должны быть внесены сведения обо всех, кто в дальнейшем будет проживать в квартире, являющейся его объектом. При необходимости, от вас могут потребовать их полные паспортные данные.
7. Оговорите с хозяевами периодичность контроля состояния квартиры.
8. Попросите владельца квартиры составить опись имущества квартиры с указанием ценности предметов. А также меру ответственности за их сохранность и порядок возмещения ущерба, причиненного как по объективным, так субъективным причинам.
9. Отдельное внимание стоит обратить прекращению договора. На каких условиях он может быть осуществлен и к чему обязывает вас и арендодателя?

Часто задаваемые вопросы

Допустимо ли не указывать сумму аренды жилья?

Нет. Несоблюдение этого условия дает право расценивать договор аренды как договор безвозмездного пользования.

Какие последствия наступают для арендодателя при указании заниженной суммы арендной платы?

В случае если арендаторы будут должны арендодателю значительную сумму денег, последний сможет вернуть их в судебном порядке. Однако, это правило касается лишь той части суммы, которая была указана в договоре.

Должен ли арендатор иметь временную регистрацию при аренде жилья?

Для получения регистрации по месту жительства, арендатор должен самостоятельно подать документы в соответствующие органы. Срок регистрации определяется, прежде всего, длительностью договора аренды.

Чем отличаются друг от друга «договор» и «найм» квартиры?

При заключении договора между физическими лицами, составляется договор найма. Термин «аренда» используется в тех случаях, когда одна из сторон договора – юридическое лицо.

Каким образом осуществляется продление договора аренды?

Для того чтобы избавиться от необходимости налоговых выплат, заключать, а также продлевать договор в дальнейшем необходимо на срок не более 11 месяцев. В противном случае от вас потребуется заключение дополнительного соглашения.

Вы также можете позаботиться о том, чтобы в договор найма был включен пункт автоматического продления его срока.

Допустимо ли внесение в договор изменений?

Внесение в договор коррективов разрешено исключительно с заключением между сторонами дополнительного соглашения. В конце этого документа обязательно внесение реквизитов сторон.

Что делать в случае, если арендодатель решил повысить плату за аренду квартиры до окончания срока действия договора?

До истечения срока аренды вы можете не соглашаться выплачивать арендную плату в повышенном размере. Однако, не забывайте о том, что это может повлечь за собой досрочное расторжение договора.

Похожие записи:

• Налог на землю пенсионерам в 2022 году
• Как получить ВНЖ в Турции
• Как перевести деньги в Украину из России