Как написать жалобу на застройщика обманутым дольщикам
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как написать жалобу на застройщика обманутым дольщикам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно результатам исследования, которое провел Институт развития строительной отрасли, с массовым предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных девелоперских компаний. Причем для 45% респондентов данная проблема является острой. Претензии по качеству сданных в эксплуатацию квартир были предъявлены в отношении более половины участников опроса.
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
Правила подачи жалобы в Роспотребнадзор
Когда документ составлен по всем правилам делопроизводства, его нужно подать в соответствующий орган. Но далеко не все знают, куда именно осуществляется подача. Сделать это нужно в отделении Роспотребнадзора, что находится на территории, которому подконтролен нарушитель. Подача может совершаться несколькими путями – лично, почтой или через интернет.
Если хотите проконтролировать всю процедуру приема образцов, важно чтобы человек подал жалобу в Роспотребнадзор лично. Но это требует усилий, поскольку нужно выделить время для похода в инстанцию и постоять в очереди, чтобы подать документ в кабинете официального лица. Удобнее отправить документ заказным письмом. На нем должны быть написаны вложения. Этот способ дольше, но заявитель получит сообщение, когда документ будет получен.
Третий вариант, написать и отправить официальный образец через интернет. Этот способ подать заявление самый современный и быстрый. Все что должен сделать пользователь – перейти на официальныйсайтРоспотребнадзора в выбранном регионе и записать все на полях специальной электронной формы. Документы также можно подать в электронном виде, отсканировав их.
После того как жалоба будет получена, правильность составления её образца проверяют. Готовый документ должны зарегистрировать в системе (на это дается три дня). Сотрудники службы знакомятся с содержимым документа и проверяют изложенные в нем факты. Проверка длится до 30 дней. Итоги проверочных мероприятий сообщаются заявителю. Если ничего сделано не будет, заявитель может официально составлять жалобу уже на Роспотребнадзор.
Получение особого статуса
Законодательство Российской Федерации наделяет обманутых дольщиков особым статусом, наличие которого хоть и не гарантирует помощь государства, но является весомым аргументом в борьбе за соблюдение имущественных прав и интересов пострадавших.
Получить этот статус могут участники долевого строительства при следующих обстоятельствах:
- девелопер задерживает сдачу объекта на 9 и более месяцев;
- дольщик является таковым на основании договора, заключенного в соответствии с действующим законодательством, и надлежаще исполняет его пункты;
- у застройщика отсутствует правопреемник, на которого могут быть возложены его обязательства по договору с дольщиком;
- обязательства девелопера за неисполнение договора не обеспечиваются банком-поручителем или страхованием его гражданской ответственности.
В случае соответствия участник долевого строительства составляет заявление и подготавливает пакет следующих документов:
- копия паспорта;
- договор, подтверждающий участие в долевом строительстве;
- справка/чек/квитанция о полной оплате своей доли по договору.
Указанные бумаги нужны для внесения заявителя в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены. Данный реестр ведется территориальным уполномоченным органом государственного контроля в сфере строительства (см. первый пункт статьи). Именно ему и подается заявление обманутого дольщика.
Государственный строительный надзор
Этот орган представляет собой государственную инспекцию (ГИСН), работающую на уровне субъекта Российской Федерации. Она контролирует строительство (в том числе долевое) и реконструкцию многоквартирных домов и иных капитальных объектов.
Инспекция принимает жалобы на несоблюдение застройщиком законов, регулирующих градостроительство, технический регламент застройки, ее проектную документацию. А также следит, чтобы девелоперы не нарушали законодательство при привлечении денег на долевое строительство. Например, вы можете заявить в ГИСН, если:
- У застройщика отсутствует строительная документация, необходимые разрешения.
- Строительство объекта осуществляется не по утвержденному проекту.
- Застройщик расходует средства, выделенные дольщиками, не по назначению, то есть на свои нужды, а не на строительство дома.
Инспекция стройнадзора проверяет новостройки после завершения прописанных в договоре работ и выдает заключение о соответствии здания требованиям проектной документации и техническим регламентам. Стройнадзор обязывает застройщиков каждый квартал отчитываться перед дольщиками об исполнении обязательств. Этот госорган способен направить в суд иск о защите прав дольщиков на основании:
- Временной остановки целевого использования средств участников ДДУ.
- Ликвидации договора застройки.
Незаконное строительство по инициативе третьих лиц
Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.
Если будет доказано, что постройка действительно является незаконной, тогда ее собственника обяжут ее снести и вернуть территорию в прежнее ее состояние, а также заплатить штраф.
Конечно, обычно процедура расследования, судебные разбирательства и принятие решения может занимать много времени, и все это время незаконная стройка будет причинять серьезные неудобства гражданам.
Куда жаловаться на застройщика?
Жалоба на застройщика может быть подана в органы Госстройнадзора, прокуратуру, Роспотребнадзор, в полицию, в органы местного самоуправления, руководителю застройщика.
- Органом, уполномоченным осуществлять государственный строительный надзор, может быть проведена внеплановая проверка по жалобе того или иного лица о произошедшей аварии, нарушении техрегламентов, нормативно-правовых актов, проектной документации, если такие нарушения повлекли или могут повлечь причинение вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде, имуществу граждан и юрлиц. По итогам проверки застройщику может быть выдано предписание об устранении выявленных нарушений.
- Прокуратура как надзорный орган при получении жалобы на застройщика проведет соответствующую проверку или поручит ее проведение уполномоченному органу. Если жалоба связана с финансовыми нарушениями со стороны застройщика, например, получил деньги, а строительство не ведет, то такая жалоба может быть направлена в полицию, в следственные органы для дачи уголовно-правовой оценки.
- В Роспотребнадзор могут пожаловаться граждане, если нарушаются их права как потребителей, в частности при участии их в долевом строительстве, например, нарушение сроков по договору долевого участия в строительстве, недостатки в отделки квартиры и т.д.
- В органы местного самоуправления, в частности в администрацию, жалоба может быть подана, если заявитель считает, что, например, разрешение на строительство застройщику выдано с нарушением.
Помимо вышеуказанных органов жалоба на те или иные нарушения может быть подана непосредственно руководителю застройщика, который должен ее рассмотреть, однако, надеяться на принятие каких-то мер по жалобе со стороны застройщика не стоит, но попробовать можно.
Жалоба на застройщика в Роспотребнадзор
Дольщики – граждане имеют право также написать жалобу на строительную компанию в управление Роспотребнадзора в соответствующем регионе. В задачи Роспотребнадзора входит контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей. Поэтому его сотрудников заинтересуют незаконные условия, которые застройщик добавил в договор долевого участия.
Наиболее распространены случаи, когда девелоперы включают в договоры долевого строительства незаконные условия о неустойках, удержании средств, дополнительных обязанностях дольщиков и другие условия, нарушающие права покупателей будущих квартир.
Роспотребнадзор может предписать исключить незаконные условия из ДДУ и оштрафовать за несоблюдение требований 214 федерального закона и законодательства о защите прав потребителей.
Также Роспотребнадзор заинтересует информация о допущенных в ходе строительства нарушениях санитарных норм и правил, некачественных квартирах, создающих риск для здоровья граждан и т.п.
Правильное оформление жалобы ускорит процесс рассмотрения, а четкая формулировка сути претензий к саморегулируемой организации и предоставление доказательств помогут добиться справедливого решения.
Подаваемый документ должен содержать:
- ФИО заявителя – для физических лиц; ФИО, ИНН, ОГРНИП – для индивидуальных предпринимателей; полное наименование компании, ИНН, ОГРН и ФИО ответственного должностного лица – для юридических организаций.
- Контактные данные заявителя, которые будут использованы для направления ответа. По желанию ответ предоставляется почтой России или электронной почтой.
- Наименование СРО, которую вы обвиняете в недобросовестности.
- Текст обращения с детальным описание проблемы.
- Перечень приложений – доказательств фактов, указанных в жалобе (в формате , docx, pdf, jpg, png).
- Дату и подпись.
В жилищную инспекцию жалоба направляется, если нарушаются права дольщика, указанные в договоре. Чаще всего спорная ситуация возникает при сдаче дома.
Непорядочный исполнитель может потребовать оплатить коммунальные услуги. Здесь стоит пояснить, что с момента ввода дома в эксплуатацию до того времени пока не будет подписан акт приема-передачи жилого помещения платить коммуналку должен застройщик. Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания передаточного акта (ст. 153 ЖК РФ). Новый собственник заключает договор с УК и делает оплату за потребленные услуги. Также организация рассматривает вопросы, если нарушения касаются подключения объекта к городским коммуникациям.
Государственный строительный надзор
Этот орган представляет собой государственную инспекцию (ГИСН), работающую на уровне субъекта Российской Федерации. Она контролирует строительство (в том числе долевое) и реконструкцию многоквартирных домов и иных капитальных объектов.
Инспекция принимает жалобы на несоблюдение застройщиком законов, регулирующих градостроительство, технический регламент застройки, ее проектную документацию. А также следит, чтобы девелоперы не нарушали законодательство при привлечении денег на долевое строительство. Например, вы можете заявить в ГИСН, если:
- У застройщика отсутствует строительная документация, необходимые разрешения.
- Строительство объекта осуществляется не по утвержденному проекту.
- Застройщик расходует средства, выделенные дольщиками, не по назначению, то есть на свои нужды, а не на строительство дома.
Инспекция стройнадзора проверяет новостройки после завершения прописанных в договоре работ и выдает заключение о соответствии здания требованиям проектной документации и техническим регламентам. Стройнадзор обязывает застройщиков каждый квартал отчитываться перед дольщиками об исполнении обязательств. Этот госорган способен направить в суд иск о защите прав дольщиков на основании:
- Временной остановки целевого использования средств участников ДДУ.
- Ликвидации договора застройки.
Случаи при постройке многоквартирного дома бывают абсолютно разными, а подчас и уникальными. Ведь процесс строительства включает в себя много различных этапов, где оперируют в основном люди – получается, от человеческого фактора застраховать себя практически невозможно. В зависимости от характера возникшей проблемы, ваша жалоба будет направлена в конкретный орган власти, который занимается непосредственно такими вопросами, как ваш (или схожими). Естественно, необходимо знать, что может стать веским поводом для подачи вами этого обращения.
- Нет проекта – его не опубликовали, не декларировали;
- Незаконные и незапланированные пристройки, «внезапно» нарисовавшиеся в давно одобренном и не подлежащем изменению проекте;
- Отсутствует разрешение на возведение здания;
- У застройщика нет лицензии и других разрешающих проводить строительство документов;
- С вас потребовали неправомерную оплату за коммунальные ) до сдачи дома;
- Возникли сомнения или проблемы в подключении дома к городской сети коммуникаций;
- Вы написали претензию застройщику на взыскание неустойки, а вас проигнорировали;
- Откровенный случай мошенничества – застройщик не отвечает на звонки и вообще «пропал»;
- Ваши средства, оплаченные за долю в строительстве, были израсходованы на что-то другое;
- Некачественная отделка приобретенного жилья (если указывалась сдача с отделкой);
- Не выполнены санитарные условия и жилищные нормы;
- Сроки сдачи готового дома задерживаются, и застройщик не предоставляет никаких документов на этот счет, а кормит «завтраками».
Как вы можете видеть, список довольно-таки большой. К сожалению, риск оказаться в одной из вышеперечисленных ситуаций довольно велик даже, когда вы выбираете для реализации вашего проекта проверенную компанию.
Жалоба на строительную компанию в орган, контролирующий долевое строительство
Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» устанавливает, что надзор за застройщиками осуществляет уполномоченный комитет или агентство региона, отвечающее за вопросы долевого строительства. Как правило, эти полномочия передаются местному комитету по строительству или службе строительного надзора. Ее точное название и адрес в каждом регионе России можно узнать на сайте правительства региона или в администрации.
Этому контролирующему органу можно направить жалобу на действия строительной компании. Такую жалобу имеет смысл направлять, если дольщик считает, что его права нарушены, и 214 ФЗ не соблюдается.
Органы строительного надзора также контролируют соблюдение норм и правил строительства. Их заинтересуют сообщения о строительстве без разрешений, отклонениях от утвержденного проекта и т.п.
Жалоба на застройщика в Роспотребнадзор
Дольщики – граждане имеют право также написать жалобу на строительную компанию в управление Роспотребнадзора в соответствующем регионе. В задачи Роспотребнадзора входит контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей. Поэтому его сотрудников заинтересуют незаконные условия, которые застройщик добавил в договор долевого участия.
Наиболее распространены случаи, когда девелоперы включают в договоры долевого строительства незаконные условия о неустойках, удержании средств, дополнительных обязанностях дольщиков и другие условия, нарушающие права покупателей будущих квартир.
Роспотребнадзор может предписать исключить незаконные условия из ДДУ и оштрафовать за несоблюдение требований 214 федерального закона и законодательства о защите прав потребителей.
Также Роспотребнадзор заинтересует информация о допущенных в ходе строительства нарушениях санитарных норм и правил, некачественных квартирах, создающих риск для здоровья граждан и т.п.