Сопровождение покупки загородной недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение покупки загородной недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка:

2. В чем заключается проверка сделки на чистоту?

3. Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

4. Второй этап: проверка на соответствие реального внешнего вида и параметров объекта задокументированным.

5. Узнайте, сколько будет стоить проверка юридической чистоты по вашему запросу

6. Информация о банкротстве собственника

7. Выяснить, как и когда продавец стал собственником

8. Особенности проверки участков перед покупкой

9. Юридическая проверка недвижимости

10. Каким образом проводится проверка юридической чистоты недвижимости?

11. Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью.

В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия. Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее. И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой. Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.

Что необходимо проверить при приобретении дома и земельного участка:

соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка и категория земли цели приобретения земельного участка;
на каком юридическом основании был построен дом;
поставлены ли земельный участок и дом на кадастровый учет, определены ли координаты границ земельного участка;
является ли продавец собственником земельного участка и объектов, расположенных на нем;
на каком основании приобретен объект недвижимости (куплен, получен в наследство и т.п.);
кто зарегистрирован в доме, и зарегистрированы ли в доме дети, недееспособные лица, отбывающие наказание лица (если есть дом);
подведены ли к дому и земельному участку инженерные коммуникации (вода, электричество, теплоснабжение, газ и т.п.) и как оформлены;
не подлежит ли данный участок изъятию в государственную или муниципальную собственность в соответствии с документацией о комплексном развитии территории;
не являются ли земельный участок и объекты, расположенные на нем, предметом судебного разбирательства;
есть ли ограничения или обременения земельного участка, загородного дома (ипотека, арест, сервитут, аренда третьими лицами).

В чем заключается проверка сделки на чистоту?

Многое зависит от вида операции. Но в любом случае в проверке нуждаются три фактора:

Личность контрагента. Бывают случаи, когда «собственники» совершают сделки, на которые не имеют права. Покупатель/арендатор должен убедиться, что его контрагент совершеннолетний, дееспособный, является тем лицом, за которое себя выдает
Правоустанавливающие и технические документы. Нужно проверить их подлинность, точность, соответствие законодательству России
Наличие ограничений/обременений/ иных «отягчающих обстоятельств». Это широкий пласт проверок. Некоторые обстоятельства легко проконтролировать при помощи свежей выписки из ЕГРН. Но чтобы проверить наличие «скрытых собственников», правовых споров, законность строительства, платежеспособность застройщика, отсутствие «двойных продаж» требуется кропотливая работа

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

Второй этап: проверка на соответствие реального внешнего вида и параметров объекта задокументированным.

Когда установлено, что параметры построенных объектов соответствуют законодательству и все документы в полном порядке, необходимо выяснить, так ли это на самом деле.

Обо всех отклонениях площади строения и высотности объекта недвижимости необходимо сообщать в уполномоченные органы. Все незадокументированные пристройки будут считаться самовольной реконструкцией.

Внешний вид строений, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должен соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом. В этом случае на соответствие необходимо проверить не только площадь, но и цветовое решение, а также используемые строительные материалы.

Продавец должен устранить все признаки самовольной реконструкции перед продажей участка и объектов недвижимости.

Узнайте, сколько будет стоить проверка юридической чистоты по вашему запросу

Благодаря накопленному опыту и высокой квалификации наших специалистов нами были успешно произведены юридические экспертизы более 60 участков.

Просто оставьте свои контактные данные, и наш менеджер свяжется с вами в самое ближайшее время

Вам будет предоставлена исчерпывающая консультация по вопросу проверки юридической чистоты ЗУ и других объектов недвижимости, мы ответим на все ваши вопросы и проясним все тонкости и нюансы проведения работ по данному направлению.

Не откладывайте решение вопроса «на потом», обратитесь к нам сегодня, и уже через минимум 5 дней ваш вопрос с юридической чистотой сделки будет решён.

Информация о банкротстве собственника

Очень важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Наш сервис проверяет информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) на ресурсе Федерального реестра сведений о банкротстве.

Часто когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, то пытается быстро продать недвижимое имущество.

Дополнительно у продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

Выяснить, как и когда продавец стал собственником

Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.

От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.

Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.

Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.

В чём заключается проверка юридической чистоты объекта недвижимости? Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости. Какие объекты проверяются? Проверка юридической чистоты, в нашем случае, проводится в отношении объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, земельных участков.Когда необходимо проводить проверку юридической чистоты объекта? Провести проверку целесообразно до приобретения объекта недвижимости. Каким образом проводится проверка юридической чистоты объекта? Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.Сколько по времени занимает проверка юридической чистоты объекта? Данная проверка по времени занимает от одного рабочего дня.

Особенности проверки участков перед покупкой

Если покупатель определился с целью, для которой он собирается приобретать участок, можно приступать к его выбору и проверке. Контроль и весь комплекс исследований целесообразно проводить до заключения сделки, на этапе анализа предложений.

В рамках обследования предполагается проведение следующих проверок:

градостроительная – включает визуальный осмотр, фотосъемка, анализ генплана;
техническая – определение размера участка, наличие на территории коммуникаций, растительных насаждений, оценка возможности подключения к инженерным сетям, вырубки деревьев и кустарников;
юридическая – изучение кадастровой информации, данных их Госреестра, решений судов и другой документации.

Юридическая проверка недвижимости

Перед покупкой объекта недвижимости мы хотим быть уверены в юридической чистоте сделки и, конечно же, когда мы задаем вопрос собственнику «Все ли хорошо с документами?», часто слышим ответ, «Да, конечно».

Уверенный ответ немного успокаивает нас, но только взгляд профессионалов может придать больше уверенности, и желательно профессионалы практики, которые работают в данной сфере не один год.

Риски, в основном, связаны с документацией по недвижимости, состоянием собственника и правомерностью оформленной собственности.

В стоимость услуги юридической чистоты входит:

Законность оформления недвижимости;
Правомерность владения собственника;
Анализ документации на недвижимость и собственника;
Проверка правообладателя:
- Наличие записей в диспансерах;
- Проверка на банкротство;
- Верификация документов, удостоверяющий личность;
- Проверка собственника на наличие задолженностей, исполнительных производств, судебных споров и других обременений;
- Сбор данных о наследниках и третьих лицах;
- Соблюдение прав несовершеннолетних детей.
Проверка недвижимости:
- По базе Росреестра;
- По выписке из ЕГРН;
- Наличие обременения и других ограничений;
- История перехода права собственности;
- Наличие прописанных лиц;
- Наличие задолженности по объекту;
- Анализ документов основания.

Каким образом проводится проверка юридической чистоты недвижимости?

К примеру, проверка юридической чистоты квартиры начинается с изучения продавца жилья. Например, одной из частых причин расторжения сделок с недвижимостью является недееспособность (ограниченная дееспособность) продавца, которую подтвердить или опровергнуть, кроме прочих, может справка из психоневрологического диспансера.

Далее, если владелец прошел определенную проверку, нужно тщательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру. В случае, когда на момент приобретения жилья продавец состоял в браке, то его супруг или супруга имеет права на квартиру. Поэтому понадобится наличие согласия на совершение сделки с недвижимостью, удостоверенное нотариусом.

Часто проверка чистоты квартиры при покупке включает в себя и проверку доверенного лица, которому продавец жилья может делегировать осуществление процедуры. В этом случае нужно также «пробить» доверенность, выданную нотариусом.

Это лишь некоторые, но безусловно не все действия, которые совершаются при проведении такой процедуры, как проверка юридической частоты квартиры.

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью.

Когда сделан вывод, что права продавца на имущество действительны, нужно убедиться в отсутствии рисков оспаривания сделки по иным основаниям. В первую очередь – с законностью совершаемой сделки для продавца.

Если продавец — юридическое лицо, то необходимо удостовериться в действительности полномочий руководителя, соблюдении порядка одобрения сделки или отсутствии необходимости одобрения.

Если речь идёт о физическом лице – возникает вопрос о его психическом состоянии, отсутствии признаков кабальной сделки и т.д. Особого внимания требует продаже недвижимости по доверенности.

Также необходимо удостовериться, что продавец не имеет признаков банкротства и нет риска оспаривания сделки по специальным основаниям закона о банкротстве.

Дополнительные сложности связаны с тем, что в отношении нежилой недвижимости далеко не всегда речь идёт о «чистой» купле-продаже. Часто по налоговым и иным соображениям сделки совершаются путём передачи акций или долей юридических лиц, внесения объекта в уставный капитал и т.д. В таком случае, даже если продавец уверяет, что юридическое лицо является только «держателем» имущества и не совершало иных операций, необходим полноценный due diligence организации на предмет возможных долгов и иных рисков. Также в этом случае целесообразно внесение в договор заверений продавца о финансовом состоянии юридического лица – «держателя».

Аналогично продавцы имущества нередко навязывают занижение цены в договоре по сравнению с реальной, сложные схемы сделки — замену прямой купли-продажи цепочкой сделок, включающей зачет встречных требований, отступное, выдачу векселей и т.д. Не упрощает проверку безопасности сделки и участие в ней оффшорных компаний.

Если реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (в том числе закреплённое за унитарными предприятиями) – необходимо убедиться в соблюдении специальных правил отчуждения. В том числе последующее оспаривание не исключено и покупке имущества на официальных торгах.

Также целесообразно убедиться в надёжности планируемой схемы оплаты. В первую очередь, опять же, при реализации сложных схем покупки. Здесь задача покупателя – по возможности исключить передачу средств продавцу до регистрация имущества и его фактической передачи.

Покупка земельного участка. Выкупная стоимость земли.
Документы для приватизации земельного участка
Документы для приватизации садового участка
Документы для продажи частного дома
Как выкупить землю у государства?
Прописаться в дачном домике
Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка
Как перевести землю в жилую категорию
Как оформить покупку земельного участка
Как поделить дом
Коммуникации: покупка земельного участка в коттеджном поселке

Комментарии юриста: