Как составить договор аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владелец земельного участка может захотеть сдавать его в аренду не целиком, а частично. Зачастую так происходит с землями сельхозназначения, где участки имеют большую площадь. При этом могут возникнуть проблемы, т. к. для договора аренды земельного участка важно, чтобы было согласовано условие о предмете соглашения и его можно было идентифицировать. По отношению к земле это делается за счет указания кадастрового номера участка и его площади.
Что такое предварительный договор и зачем он нужен
Если по каким-либо причинам стороны не могут заключить договор аренды земельного участка сразу, но намереваются это сделать позднее, они могут подписать предварительное соглашение. Этот документ выступает в роли гаранта того, что потенциальный арендодатель и арендатор не откажутся от сделки.
Порядок заключения предварительного договора аренды земельного участка следующий:
- стороны договариваются об условиях будущей сделки;
- составляют предварительное соглашение, где указывают порядок, срок заключения основного договора и его существенные условия;
- стороны подписывают документ.
Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды
Закон говорит о том, что арендатор земли может переуступить свои арендные права другому субъекту. Такая переуступка регулируется следующими правилами:
- для передачи третьему лицу арендных прав оформляется договор уступки права аренды земельного участка;
- согласия арендодателя на переуступку не требуется;
- прежний арендатор после передачи арендных прав должен в разумный срок известить собственника о состоявшейся переуступке;
- к новому арендатору помимо прав переходят и обязанности по договору;
- лицом, ответственным за исполнение обязанностей, становится новый арендатор;
- размер платы за землю, срок аренды и иные положения договора остаются прежними.
Нужно отметить, что договор аренды земельного участка может содержать и условие о запрете арендатору переуступать свои права либо о необходимости получать на это разрешение собственника земли.
Арендатор также наделен правом передать земельный надел в субаренду. При этом участок фактически поступает в пользование к субарендатору, в то время как стороной договора и ответственным лицом по-прежнему остается арендатор. Условия соглашения о субаренде могут отличаться от положений договора аренды (к примеру, арендатор может установить для субарендатора плату за пользование землей большую, чем сам уплачивает собственнику).
Процедура регистрации
После получения положительного решения по заявлению или после победы в аукционе необходимо оформить земельный участок. Для регистрации требуется:
- составить план межевания земли;
- обратиться в отделение Росреестра с документами для оформления;
- получить постановление о передаче земли в аренду;
- закрепить действия договора подписью и зарегистрировать его.
Подать заявление можно:
- лично;
- через МФЦ;
- с помощью почтовых отделений;
- на портале Госуслуги;
- через представителя (потребуется нотариально заверенная доверенность на представление интересов).
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Заключение и регистрация акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности
Итак, теперь о том, как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией.
Составить документ могут участники сделки самостоятельно. Как правило, в администрации имеются бланки подобных договоров. Нотариального заверения после подписания бумаг не требуется.
Обратите внимание! Если договор заключается на срок более одного года, его регистрация является обязательной.
Это может сделать как собственник – представитель администрации, так и арендатор.
Для этого потребуется:
3 экземпляра подписанного арендного договора.
Если обе стороны обратились в ЕГРН для постановки на учет документа, то гражданин в этом случае оплачивает половину пошлины – 1000 рублей, а администрация от уплаты освобождается. Для организации размер пошлины составляет 22000 рублей при условии самостоятельной регистрации, и 11000 рублей – при совместной.
Через 3 дня будут готовы документы. Каждой стороне предоставляется экземпляр с проставленным штампом о постановке его на учет в ЕГРН.
Узнать более подробно о том, как происходит регистрация договора аренды земельного участка вы можете в отдельной статье, подготовленной нашими экспертами!
Договор аренды земельного надела, заключаемый с администрацией, должен быть составлен в письменной форме и включать в себя все существенные стороны такого документа. Участники сделки должны завизировать его. После этого бумага подлежит обязательной регистрации в ЕГРН.
Как заключить договор аренды земельного участка с администрацией
Каждый гражданин Российской Федерации имеет право заключить договор аренды земельного участка с администрацией. Для этого лишь необходимо собрать определенный пакет документов и осуществить некоторые действия – запрос, оформление и регистрацию договора в Росреестре.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Далее в статье подробно пойдет речь о специфике и особенностях заключения соглашения об аренде земли между гражданами РФ и администрацией.
Большинство граждан России полагают, что арендованный у администрации участок невозможно отобрать – это далеко не так, поэтому, чтобы не столкнуться с убытками, следует изучить возможные риски.
Риски следует рассмотреть для двух сторон, чтобы у претендентов сложилась полная картина представленной практики – аренды земельного участка у администрации.
Для арендодателя – а именно для администрации – риски представляются следующим образом:
- возможная порча имущества или земли – почвы, которую могут заразить вредителями или радиоактивными отходами;
- нецелевое использование участка со стороны арендатора, которое может также привести в негодность объект для дальнейшего пользования;
- арендатор может препятствовать проверке для контроля состояния земельного участка – это нарушение законодательства, поэтому администрация может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать освободить территорию;
- арендатор может не соблюдать сроки возврата объекта – происходит по окончании действия договора;
- осуществление постоянных просрочек платежей по арендной плате;
- наниматель может не провести соответствующую регистрацию договора аренды в Росреестре – это также влечет убытки для администрации, хотя и есть возможность и право для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (процедура займет время).
Если же говорить об арендаторе, то его риски гораздо весомее и убыточнее в финансовом плане. Для арендатора выделяют следующие возможные потери:
- арендатор не может выполнять всю работу на участке, которая была запланирована ранее – это связано с отсутствием соответствующего качества земельного участка (к примеру, если объект сдавался в аренду для строительства ИЖС, по результатам изучения коммуникативных систем можно получить итог в отсутствии возможного строительства);
- неожиданное и безосновательное увеличение арендной платы, в том числе и коммунальной – в этом случае арендатор может обратиться в суд с требованием соблюдать условия договора;
- предварительная передача участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
- возможно наличие прав собственности у третьих лиц, о чем изначально не сказала администрация – подобные случаи редки, но возможны.
Аренда земельного участка через аукцион
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.
Для участия в торгах заявители должны предоставить:
- заявление на участие;
- копию паспорта (для физ.лиц);
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
- чек об оплате задатка.
Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.
Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Основные пункты договора
В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.
Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.
Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.
Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:
- стороны;
- описание объекта;
- границы земельного надела;
- цели владения и пользования;
- срок;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи надела;
- арендная плата (размер и порядок оплаты);
- ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;
- порядок продления и расторжения;
- реквизиты и подписи сторон.
Дополнительно стороны указывают:
- правила возврата земли;
- порядок государственной регистрации;
- если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
- если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
- другие правила, значимые для сторон.
В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно
Подписывая договор рекомендовано внимательно изучить не только предмет его заключения, сумму и сроки выплат, но также условия досрочного расторжения.
Стандартно ими являются:
- Нарушение обязанностей сторон, в частности своевременного внесения арендной платы.
- Причинение урона плодородности почвы.
- Нарушение санитарных норм, негативно отразившиеся на экологии.
- Потеря актуальности договора.
- Желание одной из сторон прервать соглашение.
- Изъятие участка из собственности муниципалитета.
- Передача права собственности на землю другому владельцу.
В перечень условий расторжения могут быть включены нестандартные пункты, ущемляющие права одной из сторон. Например, владелец оставляет за собой возможность расторжения документа без возмещения ущерба, причиненного арендатору. Поэтому, повторимся, все условия стоит изучить тщательно.
Заключение. Договор аренды земельного участка может быть заключен как между физическими, так и юридическими лицами. Документ составляется в нескольких экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. В аренду разрешено передавать как целые участки, так и их части. Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Достаточно лишь заполнить пустой бланк, скачанный в интернете, добавив в него индивидуальные условия аренды.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Что нужно иметь в виду при оформлении договора с частником
Рассмотрим подводные камни подобных сделок. Зачастую гражданину предлагают предоставить землю в аренду, хотя сам арендатор не является его владельцем. Такие соглашения классифицируются как цессия, или уступка прав по договору аренды. И здесь начинается самое интересное – нередко бывает так, что договор у так называемого «владельца» истекает через пару месяцев после оформления сделки. Тогда новый арендатор, заплативший за переход права деньги, может столкнуться с тем, что полноценный владелец, то есть орган власти, не продлит с ним договор.
Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, лучше детально изучить все аспекты сделки либо рассмотреть возможность оформления земельного участка в аренду непосредственно у государства.