Двухуровневые квартиры: особенности планировки и оформления
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Двухуровневые квартиры: особенности планировки и оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Например, в монолитных домах, к коим относятся многие современные здания, устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще. А вот домах, построенных из железобетонных плит, нужно учесть множество факторов, в том числе:
- параметры плит (длина и ширина), размещение арматуры в них;
- расположение плит и несущих конструкций относительно друг друга и т.д.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями также потребуется выполнить масштабное инженерное обследование:
- потребуется определить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола;
- оценить состояние несущих элементов здания (дома с такими типами перекрытий, обычно, старые, возможен высокий износ конструкций).
Ступенька + ступенька = лесенка
Многоступенчатая конструкция, с претензией на самостоятельную часть дизайна, часто становится доминантой в оформлении. Это отнюдь не аксиома и альтернативным задумкам всегда есть место для воплощения. Тот случай, когда перила и общий вид удачно перекликаются с обозначенной идеей, и воспринимаются частью целого. Лестничные пролеты являются связующим звеном между активной частью дома с приватной зоной, и в разных стилях и их участием дизайн заметно оживает.
Начнем хотя бы с того, что конструктивных вариаций на эту тему много. Версию примитивных монолитных деревянных ступенек продолжают стильные мраморные аналоги либо искусственные имитации камней. Металлические, стеклянные и оригинальные комбинации с перилами обращают на себя внимание фантазией и творческим исполнением.
Как использовать пространство
Чаще всего словосочетание «двухуровневая квартира» ассоциируется с огромным пространством, на котором можно разместить все, что угодно. Но реальность более сурова. В реальной жизни площадь подобного жилья, чаще всего, довольно мала. И многочисленные фото в агентствах недвижимости это доказывают. Однако даже небольшое пространство вполне можно использовать рационально.
Итак, обычно двухэтажная квартира используется следующим образом: на нижнем этаже располагаются кухня, гостиная, столовая, ванная комната. Второй же этаж полностью составляют комнаты личного пользования. При этом верхний этаж для посторонних людей остается недоступен — это, своего рода, личное пространство хозяина квартиры.
Подобное жилище позволяет экспериментировать с геометрическими формами комнат, с их расположением, что делает дизайн каждой квартиры уникальным. Главное, при расстановке мебели — не загромождать комнаты. Насколько бы красивыми и элегантными ни были предметы интерьера, их избыток приведет к потере уюта. Кстати, место под лестницей тоже можно обустроить. Здесь прекрасно разместится гардеробная или же кладовая.
Оформление лестницы в двухуровневой квартире
Осуществляя ремонт двухуровневой квартиры, стоит помнить, что лестница в ней выполняет важнейшую функцию. И к тому же она остается одной из самых крупных деталей в помещении. За время своего существования в интерьере лестница многократно видоизменялась. И в конечном итоге приобрела совершенную форму и максимальную практичность в использовании.
Это главная артерия, которая соединяет два яруса между собой, делая возможным перемещение между ними. От того, насколько конструкция надежная, удобная и крепкая, зависит безопасность жильцов и долговечность самого перехода. Ремонт лестницы – довольно затратное и трудоемкое мероприятие. Поэтому при ее установке важно продумать все конструктивные элементы и разработать проект с максимально точными замерами и расчетами.
Ниже будут рассмотрены различные виды лестниц, особенности их производства и установки.
Строительный рынок сегодня очень разнообразен. И лестничные конструкции – не исключение. Жилые помещения могут оснащаться различными объемно-планировочными решениями лестниц: одно-, двух-, трехмаршевые, винтовые или комбинированные.
- Маршевая лестница состоит из непрерывного ряда ступеней (маршей), закрепленных на опорных балках (косоурах). Это самая распространенная, безопасная и практичная конструкция, которая выдерживает значительные нагрузки. Единственный ее недостаток – большие объемы занимаемой площади, которые необходимы для обеспечения подходящей высоты ступенек и наклона.
Вопрос 1. После объединения двух квартир, у меня стало два санузла. Я хочу оставить только один из них, а второй объединить с кухней или комнатой: снести стену, отделяющую прихожую и ванную, и расширить жилплощадь. Разрешает ли закон это сделать?
На вопрос ответил директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов Петр Чистяков:
– Здесь идет речь о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение вместе со всеми изменениями считается перепланировкой, и в законе четко прописано, какие в таком случае существуют запреты. В частности, запрещено создавать санузлы над жилыми комнатами нижней квартиры. Но расширяя кухню в сторону санузла (либо вместо санузла), она будет находиться под «мокрой» зоной верхней квартиры. Российские власти трактуют это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают такие действия. Поэтому закон не разрешит сделать вместо санузла (или его части) жилую комнату или кухню.
Существует несколько исключений из этого правила – если над квартирой расположены нежилые площади или она двухуровневая. Также можно рассмотреть вариант использования ненужного санузла как части прихожей. Коридор не считается жилым помещением, поэтому его можно расширить за счет санузла. Но и здесь есть нюансы.
Бывший санузел может быть оснащен вентилями, кранами или чем-то подобным, а закрывать доступ к таким объектам нельзя. Также запрещено переносить и демонтировать вентиляцию, водные стояки и газовые трубы. Делая перепланировку, необходимо учитывать эти требования. Необходимо, чтобы между комнатами и помещениями, оснащенными газовыми колонками или газовыми плитами, были стены. Таким образом, если в санузле есть газовая колонка, то перед сносом стены необходимо перенести ее в другое помещение, соответствующим образом оформив это в газовом хозяйстве.
И наконец, стену можно снести лишь, если она не несущая. Чтобы найти информацию о типе стены, изучите технический план помещения.
Вопрос 2. Я приобрел две соседние квартиры, имеющие общий тамбур. Могу ли я присоединить его к квартирам: сделать нынешний вход в тамбур входом в объединенную квартиру, а двери из квартиры в тамбур убрать?
На вопрос ответила партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко:
– Закон не разрешает это сделать. Помещения, которые не являются частями квартир и используются для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме, являются общим имуществом жильцов. В частности, к общему имуществу относятся лестницы, лестничные площадки между квартирами, коридоры, лифты, подвалы, технические этажи и чердаки. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса, общее имущество дома на праве общей долевой собственности принадлежит всем владельцам квартир. Тамбур также считается общим имуществом, поэтому он является общей долевой собственностью всех владельцев квартир в многоквартирном доме, а не только квартир, прилегающих к этому тамбуру.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса, уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме можно только, согласовав это со всеми владельцами помещений в этом доме. Соответственно, чтобы использовать тамбур в личных целях (то есть присоединить его к объединенной квартире), необходимо получить согласие всех владельцев помещений в доме. Чтобы получить разрешение на временное пользование приквартирного тамбура, достаточно согласия двух третей владельцев. Но если планируется отчуждение тамбура в личную собственность, понадобится согласие 100% владельцев помещений.
Также необходимо проверить, есть ли в тамбуре инженерные коммуникации, с помощью которых обслуживается дом: при наличии таких коммуникаций присоединить тамбур не удастся даже, если на это дали согласие все владельцы квартир.
Получив согласие владельцев, необходимо оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки квартиры – присоединения к ней приквартирного тамбура. В Москве для этого необходимо обращаться в Мосжилинспекцию.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий.
Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.
Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.
К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.
В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:
- Ширину и длину плит, размещение арматуры в них.
- Взаимное расположение плит и несущих конструкций.
- Возможности для монтажа усиления проема и деталей лестницы.
Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:
- Требуется установить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола.
- Оценить состояние несущих элементов здания, так как дома с такими типами перекрытий имеют значительный возраст и, следовательно, высокий износ конструкций.
Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения.
Согласование перепланировки двухуровневой квартиры
Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник (это продиктовано п.1 ст.40 ЖК РФ). Чтобы сделать двухуровневую квартиру из двух квартир как этого требует законодательство, потребуется предварительно получить разрешение на данные работы.
Устройство проема в перекрытии для объединения квартир согласовать также сложно, как и проем в несущей стене, и объясняется это конструктивными особенностями жилых домов и потенциальной опасностью данных мероприятий.
Считаем нужным предупредить, что самовольно изменять перекрытия и устраивать проемы в несущих стенах не только запрещено, но и небезопасно. А в случае аварии собственника может ожидать не только административная, но и уголовная ответственность.
К тому же, вероятность того, что подобную перепланировку получится узаконить после проведения мероприятия, значительно ниже, чем до ремонта. Как было сказано выше, восстановление перекрытия в квартире – работа не из простых.
Документы для согласования работ по устройству двухуровневой квартиры включают проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах МО нужен только проект).
Проект перепланировки сможет разработать любая проектная организация с допуском СРО, а вот за техническим заключением потребуется обратиться к автору проекта дома или замещающей его организации.
Проект с техзаключением, а также заявление о перепланировке, технический паспорт обеих квартир, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности единым комплектом передаются в МФЦ для получения разрешения на ремонтные работы. Также могут потребоваться дополнительные документы, с полным списком которых вы можете ознакомиться здесь.
После получения разрешения можно будет приступить к работам, строго следуя согласованной проектной документации. Перепланировка с объединением квартир в двухуровневую требует высокой квалификации строителей и наличия у подрядной организации допуска СРО.
Устройство проема в бетонном перекрытии выполняется безударным методом – с помощью алмазной резки. Необходимый авторский надзор за реализацией проекта осуществляется непосредственно проектной организацией.
До чего дошел прогресс: жизнь на антресоли
Казалось бы, на этом можно остановиться. Что еще можно впихнуть в понятие двух уровней? Но тут, друзья мои, начинается самое интересное – если в предыдущих случаях мы складывали две квартиры и получали одну, то теперь идем от обратного – делим одну по горизонтали и получаем… ну, как посмотреть – некоторые называют результат тоже двухуровневой квартирой.
Технология: берется одна квартира с высотой потолков не менее 4,5 м (в идеале), и разделяется горизонтальным перекрытием. Площадь перекрытия по СНиПу – не более 40% от площади пола. И, самое важное – перекрытие в данном случае является не полом, а антресолью.
Технически корректное наименование данной премудрости: квартиры с антресолью, с антресольным этажом, с полууровнем. Но, повторюсь, с легкой руки маркетологов и брокеров такие предложения всплывают в категориях двухэтажных и двухуровневых квартир, что в принципе не совсем верно. Как правило, подобная недвижимость более доступна по стоимости и отличается небольшим метражом и более скромными характеристиками.
Высотка 2006 года постройки находится в поселке Ждановичи. Дом окружен хвойным лесом, буквально в 10—15 минутах ходьбы находится водохранилище Криница, чуть дальше — Минское море. Алексей говорит, что расположение жилья стало решающим фактором.
— Ждановичи — очень хороший район. Очень близко к городу, на машине можно добраться минут за пятнадцать, на общественном транспорте — за полчаса. Вокруг дома все зеленое, а рубить здесь по понятным причинам вряд ли будут, — считает Алексей.
Сперва молодая семья решила купить обычную «однушку» на одном из верхних этажей, однако буквально через несколько дней после оформления документов Алексей узнал, что над их квартирой предлагают точно такой же по площади и планировке вариант. У ребят как раз были свободные средства, которые они решили вложить в недвижимость.
— Вторую квартиру мы купили буквально спустя несколько дней или, может быть, через неделю. Как зарегистрировать такую перепланировку, мы не знали, но в то время прокатывал вариант с согласованием изменений постфактум. Знаете, есть такой принцип: «Сначала дерешься, а потом разбираешься, кто прав, а кто виноват». Мы решили попробовать, и в итоге все нормально получилось. Думаю, сейчас такая схема была бы абсолютно невозможна, но тогда как-то вышло. Конечно, это была жуткая война с соседями, потому что тут стоял жуткий шум. Это плита толщиной 25 сантиметров, ее же просто так не распилишь, надо буквально выдалбливать, — рассказывает хозяин.
— Дизайном полностью занималась жена. Она все подбирала, продумывала. Мы никаких эскизов не рисовали — просто прикинули, чего хочется. Единственное, с чем нам помогли профессионалы, так это с разработкой проекта. Просто так объединить кухню с гостиной было нельзя, поэтому пришлось соорудить массивную арку, которая помогла сместить нагрузку с естественной опоры, — объясняет минчанин.
За счет перепланировки и светлых тонов в интерьере помещение стало казаться куда более просторным.
В гостиной много домашних мелочей вроде подушек, меховых накидок, сувениров и цветов. Скандинавы называют такое стремление к уюту «хюгге».
Супруги работают дома, поэтому для них было важно сделать комфортную рабочую зону.
Основную часть мебели ребята привезли из IKEA. Модели шведского бренда хорошо вписываются в концепцию скандинавской стилистики.
— В плане мебели все очень просто и скромно. Мы намного больше тратили на какие-то глобальные вещи вроде инженерных коммуникаций, отделки и так далее. Или вот двери хорошие поставили, технику Bosch купили, кондиционер в каждой комнате смонтировали, — объясняет собственник.
На кухне установлен гарнитур белорусского производства, сделанный под заказ.
Выход на лоджию расположен в кухне. Места там не много — ровно для двоих.
В совмещенном санузле установлены стиральная машина и душевая кабина. Алексей говорит, что на сантехнике и плитке они старались не экономить.
В целом ремонт здесь довольно простой и понятный, без излишков и невероятных дизайнерских решений. Но разве они делают жилье комфортным и уютным?
Александр и Татьяна: Нет каких-то специальных требований или ограничений в отделке двухуровневых квартир. Важно создать необходимое эмоциональное восприятие пространства, подчеркнуть функциональное назначение помещений. Выбор стилистики и отделочных материалов целиком зависит от предпочтений заказчика. Но стоит учесть, что мы имеем дело не с двумя отдельными квартирами, а с единым пространством, поэтому есть смысл сделать квартиру в едином стиле. Бывает, что интерьерные решения диктует само здание. Например, в квартирах реконструируемых зданий отделка квартиры вытекает из архитектуры и планировочных решений.
Важно: Пространство нижнего уровня будет просматриваться не только с высоты человеческого роста, но и сверху. Из-за этого в фокус внимания попадут все детали интерьера — от плоскости столешницы до расстановки стульев. Стоит внимательно продумать интерьер на первом этаже, вплоть до узора ковра, так как часто он будет виден именно со второго уровня.
Почему могут отказать
При перепланировке важно соблюдать требования в мельчайших деталях, в противном случае последует отрицательное решение. Отказать в объединении квартир могут по нескольким причинам: снос несущих стен, закрытие доступа к коммуникациям, изоляция или перекрытие вентиляционных каналов, присоединение балконов и лоджий, демонтаж стояков.
Согласование перепланировки квартиры: что нужно знатьВремя от времени каждому из нас хочется >>Особо следует обратить внимание на размещение кухни и санузлов. Места расположения этих помещений называются мокрыми зонами, и перенос их в жилое пространство согласовать не получится.
Обычно весь процесс занимает от двух месяцев до полугода. После окончания работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию в районной межведомственной комиссии, заказать новый техпаспорт на квартиру, например, в районном ПИБ. И после этого уже подавать документы в Росреестр для оформления права собственности на квартиру.
Лучшие удобные решения
Идеальная планировка подразумевает удобство зонирования, правильные пропорции помещений и эргономику, наличие необходимых комнат – жилых и подсобных, их оптимальные площади, подходящий интерьер.
Пропорции важны для психологического восприятия – есть принцип пропорциональности общего метража количеству комнат. Если площадь квартиры 90 м, она должна быть 3х-комнатной. Правильным должно быть и соотношение высоты потолков и площади квартиры: комфортная высота потолков начинается от 2,7 м при открытой площади до 25-30 м, или 2,5 м для площади до 20 м.
Узкие помещения лучше перепланировать, но не оставлять открытых пространств без перегородок, они тоже будут подавлять. Идеальная планировка свободна от нерационального использования, лишних коридоров. Вход в любые помещения у неё должен быть из прихожей или холла.
Особенности планировки
Данила: Обычно площадь двухуровневой квартиры составляет не менее 150 метров. На первом этаже располагается гостевая зона: гостиная, кухня, гостевая спальня, гостевой санузел. На втором находятся хозяйские спальни, детские комнаты, гардеробная. У такой планировки есть много преимуществ для жизни большой семьи, ведущей светский образ жизни: весь быт остается на верхнем этаже, а нижний считается парадным — тут можно принимать гостей, не нарушая распорядок дня всех членов семьи. Можно сказать, что в целом такая форма повторяет планировку загородного дома — общее пространство на первом этаже и хозяйская зона на втором.
Александр и Татьяна: Особенность данных квартир — в четком распределении функций между уровнями и создании оптимального сценария движения человека, так как перемещение происходит уже не в плоской, а в объемной системе координат. Поэтому перед тем, как покупать двухуровневую квартиру, подумайте о ваших привычках и о том, как вы будете организовывать пространство для комфортной жизни.