Как передавать деньги при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передавать деньги при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Есть отдельные стандартные положения проведения любой сделки КП объекта недвижимости.
Запомните! Чтобы сделку по оформлению КП недвижимости признали действительной, она должна оформляться в строгом соответствии с определенными условиями:
- она должна проводиться только в рамках действующих на территории РФ законодательных норм. К примеру, невозможно заключить соглашение и предусмотреть в его условиях продажу объектов, не отнесенных к собственности продавца – отдельных мест, предназначенных для общего использования жильцами многоквартирного дома;
- каждый участник сделки должен быть дееспособным и правоспособным. Проводится отдельная проверка для подтверждения этих статусов;
- у лица, реализующего недвижимость, должны иметься документы, удостоверяющие его право собственности в отношении объекта недвижимости;
- сделка должна заключаться на добровольных началах. Ни одна из сторон не должна заключать сделку под принуждением. Все действия проводятся только добровольно;
- согласие сторон (продавца на продажу жилья и покупателя на покупку) подтверждается через нотариуса – он нотариально заверяет оформленное между частниками сделки письменное соглашение;
- одно из обязательных условий – оформление сделки КП недвижимости подлежит регистрационной процедуре через гос. органы.
Когда стороны нарушат хотя бы одно из вышеуказанных условий, это привет к негативным последствиям. Сделка законно будет признана недействительной, как результат – возникшие между сторонами по условиям соглашения гражданско-правовые отношения подлежат прекращению.
Каждый покупатель старается уберечь себя от возможных неприятностей в будущем, поэтому вопросу безопасности сделки, совершаемой с объектом недвижимости, уделяется особое внимание.
Сейчас на рынке недвижимости множество недобросовестных лиц, ищущих выгоду для себя. Аферистов же, осуществляющих свою деятельность на рынке, еще больше. Мало того, они достаточно быстро приспосабливаются к изменениям закона и выискивают новые нюансы, которые позволяют обойти закон и получить вознаграждение.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Кто платит за сделку у нотариуса
Заключение договора купли-продажи (ДКП) возможно и без участия нотариуса. Его помощь иногда нужна — для оформления документов, без которых в некоторых случаях сделку оформить нельзя. Например, обязательно должна быть нотариально заверена доверенность на представление одного из участников сделки, если он не может присутствовать лично при заключении сделки. Также обязательно нужно заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки, если жилье является общим, совместно нажитым имуществом, или, если супруг — совладелец жилья по документам.
Нотариально заверенное согласие супруга может понадобиться и покупателю, если финансы, на которые покупается квартира, тоже нажиты в браке. Иногда могут понадобиться и другие документы, заверенные нотариусом.
Сколько нужно платить нотариусу при продаже квартиры, зависит от стоимости самой госпошлины и наценки нотариальной конторы. Общий ценник формируется из этих двух позиций. И может варьироваться от 500 до 2000 рублей. Цена зависит и от того, сколько нужно заверить документов. Кто платит нотариусу при продаже квартиры, зависит от того кому нужны нотариально заверенные документы. Логично, что и покупатель, и продавец, будут оплачивать заверение нужных их бумаг.
Услуги нотариуса обязательно нужны в случае, если квартира покупается с использованием ипотечных средств. Тогда без нотариуса не обойтись, его присутствие — обязательное условие, поставленное Законом. Оплата договора купли-продажи у нотариуса в этом случае ложится на покупателя. Поскольку ипотечные средства используются для достижения его целей. Стоимость услуги составит приблизительно полтора процента от общей цены покупаемой квартиры или земельного участка.
Также оформление договора купли-продажи квартиры невозможно без нотариуса, если продавцом выступает несовершеннолетний. Или при оформлении в собственность долей. Закон ставит обязательным условием присутствие нотариуса, поскольку раньше возможность заключать сделку без нотариуса позволяло недобросовестным продавцам ущемлять права несовершеннолетних или долевых собственников.
Дополнительные расходы, связанные с особенностями сделки
Итак, за что платит ещё продавец при продаже квартиры? Существует много дополнительных трат в зависимости от нюансов сделки. Например, если сделку нужно провести срочно, риелторы учтут данное пожелание клиента и насчитают дополнительную плату за скорость.
Чтобы сделку провести, сторонам требуется составить заявление, которое стоит 1 000 рублей.
Если покупатель располагает только кредитными средствами или материнским капиталом, он может не иметь наличных денег на оформление сделки. В таком случае продавец должен быть готов к расходам по оформлению. Конечно, можно найти клиента другого, но если квартира находится в отдалённом от инфраструктуры районе, то существует опасность потери единственного клиента.
Обычно покупатель несёт 2/3 расходов по оформлению сделки, но это в том случае, когда у него есть деньги на дополнительные траты.
Продавец может использовать схему «всё включено» и самостоятельно нести расходы, увеличив на их разницу стоимость имущества.
Кто оплачивает договор купли-продажи: продавец или покупатель
Подготовка и сбор документов традиционно оплачивается продавцом. В данную сумму входит оплата за справки БТИ, отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, а также об уплате необходимых налогов на имущество.
Что касается справок из бюро технической инвентаризации, то их стоимость составит от 1000 до 1500 рублей – будет зависеть от величины площади объекта недвижимости. В ряде случаев оплачиваются и дополнительные справки из БТИ, например, соответствие площади и адреса. Стоимость оформления на представителя доверенности обойдется в сумму от 400 до 600 рублей.
Оформление непосредственно самой сделки купли-продажи возлагается на сторону покупателя – этот момент должен быть заблаговременно оговорен во время внесения аванса.
Что касается аренды банковского сейфа (ячейки), то здесь придется выложить от 1500 до 3000 рублей – все будет зависеть от расценок конкретного банковского учреждения, а также размера ячейки (они тоже бывают разных размеров).
При условии, что договор заключается посредством простой письменной формы, его подготовка в рамках центров оформления обойдется примерно в 3-5 тысяч рублей. Если же данный договор был оформлен нотариусом, то придется оплатить ни много, ни мало, а 0,8-1,5% от стоимости недвижимости, указанной в данном договоре. Помимо этого нужно будет оплатить сбор за государственную регистрацию договора.
При условии, что лицо не желает терять время и лично заниматься подачей документов на регистрацию, а также с учетом традиционно больших очередей в учреждениях государственной регистрации, можно оформить доверенность на имя регистратора или же сотрудника риэлторского агентства, и заплатить ему за данные услуги примерно 3-4 тысячи рублей.
Величина суммы будет напрямую зависеть от таких факторов, как репутация специалиста, опыт, расположение офисного помещения, а также не стоит забывать о тривиальной человеческой корысти.
Во время подготовки пакета документации для каждой стороны сделки, необходимо оформить разные заявления – это еще от 400 до 1000 рублей. Количество данных заявлений будет находиться в прямой зависимости от сделки, количества участников таковой, а также наличия между участниками сделки каких-либо родственных отношений, наличия официального брачного статуса и тому подобных обстоятельств.
Как распределяются расходы при оформлении купли-продажи квартиры?
Закон не устанавливает общих правил касаемо вопроса, кто платит за договор купли-продажи. Нет конкретных норм, возлагающих расходы на одну или другую сторону. В данном случае законодатель руководствуется принципом свободы договора как добровольного акта двух сторон.
Нормы закона даже не содержат ситуации, когда лица не смогли достичь согласия по несению расходов. Предполагается, что оформление сделки урегулируется в любом случае добровольно.
На практике сложились обычаи делового оборота, которые используются в большинстве случаев. Они просты, понятны и эффективны. В общем виде их можно описать следующим образом: «платит тот, кому это нужно». Иными словами, каждая сторона должна заплатить за те действия, которые обеспечат полноценное оформление купли-продажи.
Это не отменяет возможность уступок. Контрагенты могут спокойно перераспределить затраты, если так будет необходимо.
Как распределяются расходы на сделку купли-продажи недвижимости
Законодательство не содержит указание на то, кто должен нести расходы по оплате сделки купли-продажи. Но на рынке недвижимости уже сложилась определенная практика при распределении затрат между продавцом и покупателем.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Самой распространенной является схема, при которой все затраты берет на себя покупатель. Также допускается распределение затрат в равных долях между продавцом и покупателем.
Еще один вариант состоит в том, чтобы каждая сторона взяла на себя те расходы, в которых она заинтересована. Например, в интересах продавца заверение договора купли-продажи у нотариуса, в интересах покупателя – использование банковской ячейки при передаче денег за квартиру.
Банковская ячейка: трата покупателя
По ряду причин (обсуждать их – значит выходить за рамки данной статьи) подавляющее большинство расчетов на нашем рынке проводятся наличными деньгами. Так что участникам требуется надежная технология передачи этих самых наличных. Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.Стоимость аренды ячейки на месяц (именно столько нужно для регистрации сделки) наши эксперты оценили в 2,5 — 3,5 тыс. руб. Кроме того, многие банки берут залог за ключи (3500 руб.) – эти деньги потом возвращаются.
Чаще всего ячейку, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», оплачивает покупатель. Впрочем, с этим вопросом возможны варианты – как стороны договорятся. Бывает и так, что требуется несколько ячеек (к примеру, идет разъезд коммунальной квартиры, и деньги собственникам разных комнат раскладываются по разным местам). В этом случае кто за что платит, решается путем переговоров.
В Московской области – все снова немного иначе. «У нас передаточный акт подписывается вместе с договором купли-продажи, — объясняет Михаил Шумов («Адрес»). – Потому что Регистрационная палата не принимает без него документы. Так что передача денег происходит прямо на сделке, из рук в руки. На банковской ячейке обычно настаивают покупатели из Москвы. И платит та сторона, которая хочет арендовать ячейку».
Расходы при ипотечной сделке – тема отдельной статьи, поэтому сейчас коснемся их только вкратце. Таки трат много. Во-первых, необходима оценка квартиры. Во-вторых, страхование – жизни и здоровья заемщика, объекта залога. Хотя в свое время были решения (даже судебные!) о том, что навязывать услуги по страхованию банки не вправе, реально ничего не изменилось. Решение, найденное кредитными организациями, оказалось до гениальности простым: ставки по кредиту для тех, кто отказывается от страхования, завышены. Посчитав, человек сам решает пойти и застраховаться… Третья трата –обязательное нотариальное заверение ипотечного договора. О том, как разнятся по цене нотариус и ППФ, мы уже говорили.
В общем, ипотека – это дополнительно многие десятки тысяч рублей (как минимум). Платит их, естественно, тот, кто получает кредит, т.е. покупатель квартиры.
Дополнительные затраты
При оформлении ипотечного кредитования, помимо платы за услуги нотариуса, необходимы дополнительные финансовые затраты.
Они возложены непосредственно на покупателя, поскольку ипотечное оформление недвижимости происходит в его интересах. Также, без нотариально заверенных справок банк не сможет выдать денежные средства на покупку объекта недвижимости.
В связи с законодательством, при оформлении ипотечной сделки от покупателя требуется предоставить оценочную стоимость приобретаемого недвижимого объекта.Для составления оценки необходимо подготовить нужные документы:
- Кадастровый паспорт приобретаемой квартиры.
- Технический паспорт.
- Паспорт.
После составления и заключения договора на объект приезжает оценщик для проведения его осмотра. Затем, по итогам оценки работник организации в течение 7 дней подготавливает отчет, где указывает ликвидную и рыночную стоимость жилья.
Теперь отчетная оценка вместе с прилагаемыми фотографиями квартиры и ксерокопиями документов отправляется в банк. После, заключается договор на приобретение недвижимости. Также, обязательным критерием является страхование жизни того, кому банк выдает ипотечные денежные средства, а также, непосредственно самого недвижимого объекта.
Соглашение купли-продажи
Продавец и покупатель могут оформить договор и самостоятельно, без участия посредников. Но такой вариант устраивает не каждого, поэтому зачастую прибегают к помощи нотариуса, юриста либо агентства недвижимости.
Стоимость работы почти всегда различается и зависит от сложности оформления сделки. Обычно, затраты по договору наложены на того, кто приобретает объект недвижимости.
Это обосновано тем, что именно покупателю важно грамотное оформление всех необходимых документов. Если обе стороны решили обратиться к услугам агентства недвижимости, то составление бумаги купли – продажи может быть, и включено в общую сумму их работы. Это допустимо, если в агентстве имеется юрист по жилищным вопросам, но тогда и стоимость услуг резко возрастает.
Сделки с недвижимостью имеют важную особенность. В них принимают участие две стороны, а именно продавец и покупатель. Фактически каждая из них пользуется услугами риелтора. Однако когда речь заходит об оплате они считают что вознаграждение специалиста – это обязанность противоположной стороны. Сделки с недвижимостью обходятся недешево, поэтому неудивительно, что каждая сторона стремится скинуть с себя подобный груз финансовой ответственности.
Однако пострадавшей стороной и вовсе может оказаться риелтор, оставшийся без вознаграждения. Как вести себя специалисту, сопровождавшему сделку с недвижимостью? С кого требовать оплату услуг?
Ситуация может получиться неоднозначной. Покупатели считают, что риелтору должен платить продавец, ведь это ему помогли реализовать недвижимость и получить прибыль. Однако продавец может иметь противоположную точку зрения. Он считает, что риелтор помогал покупателю в поисках подходящих объектов. Соответственно, за оказанные услуги тоже должен платить покупатель.
Этот спор может продолжаться бесконечно. Однако в нем есть и третья точка зрения, которая принадлежит самим риелторам. Они бы не отказались получить комиссионное вознаграждение с каждой стороны по отдельности. Фактически это двойная оплата услуг. Однако провернуть подобную хитрость удается немногим специалистам на рынке недвижимости. Обычно профессиональные риелторы не озвучивают подобные планы, но если подвернется возможность их реализовать, непременно не упустят своего.
Без госпошлины сделку совершить невозможно, поэтому она является обязательным пунктом при составлении соглашения купли-продажи квартиры. На покупателя, как лицо, приобретающее недвижимость, возлагается регистрация права владения на квартиру. Но все же, обе стороны, могут между собой договориться о другом порядке расчета.
Для физических лиц сумма оплаты за госпошлину равна двум тысячам рублей. Но при заключении сделки юридическими лицами, сумма госпошлины значительно возрастает и составляет уже двадцать две тысячи рублей.
Покупатель должен обязательно зарегистрировать изменения в праве перехода ему владения квартиры в кадастровой палате.
В этом случае, постановка на учет происходит без взимания какой-либо суммы с заявителя.
Оформление документов
Оформление всей документации — неотъемлемая часть всех расходов. В них включены как необходимые документы, без которых невозможно провести сделку, так и необязательные документы. Наличие таких документов хоть и не является необходимым условием, но все же поможет избежать многих нюансов после подписания самого договора.
ВНИМАНИЕ! Продавцу необходимо взять кадастровый паспорт, выписку из ЕГРП, справку о лицах, прописанных в объекте недвижимости, справка об отсутствии долгов из жилищно –коммунального треста
Покупатель же может предоставить выписку из психо-наркологического диспансера, о том, что не состоит на учете. Опять же, наличие этой справки не считается обязательным.
Существует правило, что платит за оформление всех документов тот, кому они нужны. Все необходимые бумаги на объект недвижимости получает тот, кто продает квартиру, поскольку он является владельцем квартиры. Если же покупатель хочет ускорить процедуру составления документов и самой сделки, то он берет на себя все финансовые затраты.
Казалось бы все очевидно, и всем стало понятно, кто платит риелтору: продавец или покупатель квартиры. Это было бы именно так, если бы не некоторые нюансы. Давайте обсудим возможные варианты и соответствующие сценарии развития событий.
- Общий риелтор. В этой ситуации один и тот же профессионал действует, представляя интересы обеих сторон, то есть в данном случае продавца и покупателя недвижимости одновременно. Фактически наибольшие преимущества получает риелтор. Всего за одну сделку он получает двойное вознаграждение. Однако осуществить ее очень сложно, так как нужно найти идеальный компромисс между продавцом и покупателем недвижимости, не ущемляя интересы ни одной из сторон. Пожалуй, для выполнения такой задачи нужно быть опытным профессионалом.
- Разные риелторы. В этом случае у каждой стороны есть свой представитель. Кто должен платить риелтору: покупатель или продавец? В данном случае все относительно просто. Каждая сторона, заинтересованная в осуществлении сделки с недвижимостью, выплачивает вознаграждение тому риелтору, с которым ранее подписывала договор об оказании соответствующих услуг.
- Один риелтор. В этом случае представитель есть или у продавца, или у покупателя. Поэтому специалисту приходится работать за двоих, чтобы довести сделку до завершения. Должен ли покупатель платить риелтору продавца? Обычно специалисты взимают плату с того, кто заказывал услугу. Соответственно, если в агентство недвижимости обратился продавец, покупатель не должен выплачивать комиссионные его риелтору.
Должен ли покупатель платить риэлтору
Существует несколько вариантов сотрудничества клиента и риэлтора. Самыми распространенными являются:
- У сторон, которые осуществляют сделку купли-продажи недвижимости один риэлтор, который предоставляет услуги как продавца, так и покупателя. В данном варианте, риэлтор получает двойную плату – со стороны покупателя и со стороны продавцы отдельно, поскольку они заключили разные договора. Работа данная очень сложная поскольку нужно состыковать и найти общий компромисс между покупателем и продавцом. Для риэлтора это отличный вариант заработка, поэтому он обязательно справится на отлично и возьмется за данное предложение с удовольствием.
- У сторон сделки разные риэлторы от разных компаний. Каждая сторона платит только тому риэлтору, которого нанимала для поиска квартиры или покупателя квартиры.
- Существует момент, когда у одной стороны есть риэлтор, а у другой нет. Тогда за услуги риэлтора платит только тот, кто нанимал. Данный вид контактов не совсем является выгодным для агента поскольку он выполняется работу одной стороны, у которой нет риэлтора, бесплатно.