Изменение разрешенного использования земельного участка — порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение разрешенного использования земельного участка — порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

• выращивания сельскохозяйственных культур;
• животноводства;
• птицеводства;
• производства аквакультур;
• ЛПХ (вне населенного пункта — без объектов капитального строительства);
• КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Растениеводство 1.1
• Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.2
• Овощеводство 1.3
• Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.4
• Садоводство 1.5
• Выращивание льна и конопли 1.6
• Животноводство 1.7
• Скотоводство 1.8
• Звероводство 1.9
• Птицеводство 1.10
• Свиноводство 1.11
• Пчеловодство 1.12
• Рыбоводство 1.13
• Научное обеспечение сельского хозяйства 1.14
• Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.15
• Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.16
• Питомники 1.17
• Обеспечение сельскохозяйственного производства 1.18
• Водные объекты 11.0
• Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.

Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.

Классификатор видов разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны.
Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты.
Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушаний.
Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, какие – после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:
1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.);
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.);
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.);
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.);
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.);
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.);
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.);
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.);
11. Водные объекты (гидротехнические сооружения и т.д.);
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.);
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для которой приобретается и используется участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).

Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Классификатор видов разрешенного использования

В России действует классификатор видов разрешенного использования, который был утвержден в соответствии с приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года. В соответствии с классификатором, каждый муниципалитет для конкретной территориальной зоны устанавливает:

• основные виды разрешенного использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды пользования землей.

В общей сложности в классификатор входят 12 видов разрешенного использования.

№	Вид функционального использования земельного участка
1	Сельскохозяйственное использование – садоводство, рыбоводство, пчеловодство
2	Застройка жильем – для ИЖС, ведение подсобного личного хозяйства, многоэтажная застройка жильем
3	Общественное использование ОКС (объектов капитального строительства) – соцобслуживание, здравоохранение, просвещение и образование
4	Предпринимательство – рынки, объекты торговли, магазины
5	Отдых – туристическое обслуживание, спорт, рыбалка и охота
6	Деятельность производственного характера – энергетика, тяжелая промышленность, связь
7	Транспорт – обустройство автодорог и т.д.
8	Обеспечение безопасности и обороны – охрана госграницы, обеспечение ВС
9	Деятельность в сфере изучения природы, особой охраны, санаторная деятельность
10	Водные объекты – сооружения гидротехнического характера
11	Участки земли общего пользования – улично-дорожные сети, благоустройство и т.д.
12	Земельные участки общего назначения – ведение садоводства, огородничества

Как узнать виды разрешенного использования земли

В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.

Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.

Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
2. Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.

Условия для изменения ВРИ

Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:

• Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
• Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
• Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
• Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.

При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:

• Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
• Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
• Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.

Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.

Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка

Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.

Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.

Виды разрешенного использования земельных участков

Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, это земли:

• населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
• сельхозназначения с ограничением по использованию;
• отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
• заповедные и охраняемые территории;
• лесничеств, охраняемых зон вблизи водоемов;
• участки запасного назначения.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:

1. Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
2. Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк)

Скачать

На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.

Категории земельных участков

Все земли в нашей стране по целевому назначению делятся на категории в зависимости от назначения:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Статус участка земли определяется как целевым назначением земли, так и видом разрешенного использования (ВРИ). Их намного больше.

Категорию земельного участка и ВРИ можно узнать в выписке из ЕГРН или в кадастровой документации.

В зависимости от статуса земельного надела, собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке определенные разновидности занятий. От этого будет зависеть моно ли на нем построить частный дом.

Участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предоставляется из земель поселений или из земель сельхоз. назначения. Земельные участки под ИЖС выдаются только из земель населенных пунктов. Помимо того, имеется различие в возможных видах выполняемой деятельности и прописки по месту постоянного жительства.

Жилищное строительство

Земельные участки, которые предназначены для постройки индивидуальных домов. Если гражданин приобрел такую землю, то он имеет право на постройку своего жилья. Но при возведении своего индивидуального жилого дома, действуют некоторые правила и ограничения. В частности, частный дом не может превышать 20 метров в высоту и 3-х этажей. Кроме того, не допускается использование дома, построенного на землях ИЖС, в качестве отеля или гостиницы, то есть построенное строение должно использоваться 1-ой семьей

ЛПХ

участки, которые предназначены под развитие личного подсобного хозяйства. При покупке данного земельного участка, правообладатель может выращивать на участке сельскохозяйственные культуры, держать птицу и животных. Но использовать такие участки для выращивания овощных, плодовых культур на продажу не допускается

Что учесть при выборе ЛПХ

Выбор участка — задача, к которой следует подойти ответственно. При выборе стоит учесть:

• Площадь участка. Необходимо, чтобы она находилась в пределах нормы, установленной субъектом РФ.
• Наличие коммуникаций. Вблизи участка должны проходить все необходимые коммуникации. Это поможет избежать проблем и лишних финансовых затрат.
• Особенности местности. Для комфортного использования требуются удобные подъездные пути и подходящий рельеф. Например, участок, расположенный на крутом склоне, будет неудобен.
• Льготы. Органы местного самоуправления могут предложить землевладельцам специальные программы поддержки. Материальная помощь точно не будет лишней.

Какие налоги на земли ЛПХ в 2021 году?

Юридический статус позволяет платить только два налога: на землю в собственности и на недвижимость и технику. За арендованную землю налоги не предусмотрены.

Пенсионеры от уплаты налогов освобождаются.

Ни налога на прибыль, ни НДС, ни отчислений с заработной платы работников у владельцев ЛПХ нет. Доходы от реализации продукции налогом также не облагаются. Достаточно предъявить справку из местной администрации, что продукты произведены в ЛПХ.

Часто хозяева продают на рынке цветы, мясо, молочные продукты и возникают вопросы о кассовых аппаратах. Касса обязательна только для организаций и ИП.

Если земля не используется или используется не по назначению, то владельцу грозит штраф и изъятие надела с последующей продажей на аукционе.

Закон предусматривает такие случаи:

• Нецелевое использование земли на протяжении 3 лет.
• Во время владения ухудшилось качество участка или экологическая обстановка.
• Изъятие земель для государственных нужд.
• Отчуждается участок, площадь которого превышает законную норму.

Похожие записи:

• Договор социального найма (ордер, лицевой счет)/ Муниципальная жилая площадь
• Кто может получить субсидию или льготный кредит на жилье?
• Административное выдворение и депортация