Особенности выкупа арендованного имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности выкупа арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Справка. Аренда с правом выкупа – это вид сделки, дающий возможность жить в съемной квартире и одновременно иметь право на ее покупку, внося ежемесячные платежи.На практике этот вариант часто является выгодным для обеих сторон, но встречается он достаточно редко.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Документы для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Перечень документов тот же, что и при обычной купле-продаже квартиры:

• сам договор,
• паспорта сторон – физических лиц, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
• если договор заключают представители – документы, подтверждающие право заключать договор от имени собственника (доверенность, устав);
• если квартира приобретена в браке – копия свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение;
• документы о праве собственности на квартиру – сегодня это выписка из ЕГРН.

Это обязательные документы. Но могут потребоваться и дополнительные, например:

• техплан с экспликацией;
• акт оценки стоимости жилья (если арендатор использует заемные средства, такой акт почти наверняка потребует банк);
• справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ на момент заключения договора и т.д.

У кого лучше арендовать землю: у государства или муниципалитета

Все земли, не принадлежащие частным лицам и организациям, делятся на государственные и муниципальные. Принцип заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа одинаков и в том и в другом случае.

В настоящее время распространено мнение о том, что если гражданин планирует взять объект для ИЖС, то обращаться необходимо в муниципалитет. А земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственном владении. На самом деле, государственными участками признаются те земли, которые не находятся в собственности юридических, физических лиц и муниципальных образований. При этом назначение объекта большого значения не оказывает.

Надо отметить, что стоимость аренды даже на похожие участки может различаться в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Перед обращением к арендодателю с предложением о заключении арендного соглашения, рекомендуется внимательно ознакомиться с действующим в субъекте нормативно-правовым законодательством.

Аренда с правом выкупа недвижимости – юридическая сделка, согласно которой арендатор проживает на жилплощади или пользуется нежилым помещением, регулярно вносит платежи за объект и по достижении определенной суммы получает права собственности на него.

Как зарегистрировать переход прав собственности

Переход прав проводится при соблюдении 2 условий:

• срок действия договора подошел к концу;
• покупатель полностью выполнил финансовые обязательства перед продавцом.

При переходе права собственности заключенный договор необходимо зарегистрировать. После это в действие вступают нормы договора купли-продажи.

Переход прав сопровождается внесением изменений в Росреестр, после чего оформляется новое свидетельство.

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

— двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
— трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.

Преимущества и недостатки

Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:

• арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
• только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
• съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
• есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
• возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.

Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:

• смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
• собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
• занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).

Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности

Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.

Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.

Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.

Правила составления договора

Договор аренды с правом выкупа должен содержать определенные. К ним относятся:

• информация о сторонах сделки (обязательно указываются Ф. И. О., вносятся сведения из паспортов, даты рождения и места регистрации);
• предмет соглашения, являющийся объектом недвижимости, поэтому указывается его адрес, площадь и остальные характеристики, переписываемые с официальных документов на квартиру;
• срок действия договора, причем нередко для выкупа составляется бессрочное соглашение;
• размер ежемесячного платежа, для чего учитывается арендная плата и выкупная цена объекта;
• периодичность внесения платы;
• способ перечисления средств, для чего деньги могут передаваться лично в руки, перечисляться на банковский счет или передаваться на основании банковской ячейки;
• обязанности, возникающие у арендатора и арендодателя;
• ответственность сторон за нарушение условий сделки.

Важно грамотно подойти к составлению данного соглашения, чтобы была законной аренда с правом выкупа недвижимости. Образец договора можно изучить ниже.

Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:

1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.

2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:

1. реквизиты сторон. В этой части прописываются:
   • ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
   • дата заключения;
   • место заключения;
   • контактные данные сторон (адрес, телефон).
2. Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
   • адрес;
   • площадь;
   • кадастровый номер.

   Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.

ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.

3. Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
   • периодичность ее внесения;
   • способ оплаты;
   • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
4. Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
   • размер выкупной цены;
   • величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
   • срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
   • способ их уплаты.

   Риски договора аренды с правом покупки

   О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

   Это обусловлено следующим рядом причин:

   • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
   • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
   • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

   Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

   Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

   Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

   К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

   
   

   Похожие записи:

   • Взыскание заработной платы при увольнении
   • Как организовать парковку возле дома
   • Лишили прав: помогут ли «зеркалки» или иностранные права?