Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду

Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).

Какие еще взыскания грозят нарушителю:

• штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
• штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
• пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.

Как вычисляет налоговая?

Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?

• Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
• Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
• Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
• Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

• на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
• платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Есть ли возможность не платить налог

Многие арендодатели задают вопрос: «а как в налоговой узнают, что у меня есть доход»? Отвечаем: элементарно. Если вы заключаете договор аренды на срок более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе, а значит, налоговая узнает об этом в кратчайшие сроки. Да и вряд ли в вашем доме нет сознательных соседей, которые с удовольствием предоставят эту информацию куда следует.

Есть практика заключения договоров на 10-11 месяцев, чтобы получать и деньги с квартиросъемщиков, и договор нигде не регистрировать. Причем она очень распространена в РФ, но в любом случае – это уклонение от уплаты налогов.

В то же время и без договора сдавать квартиру – большой риск. Уясните для себя – договор необходим. Разница только в том, что с юрлицами вы будете заключать договор аренды, а с физическими договор найма.

Таким образом, сдача квартиры в аренду без налогов возможна, если квартиросъемщик – физлицо. Тогда о договоре найма будут знать 2 человека: собственник квартиры и ее наниматель. Но если возникнут какие-то проблемы, защитить свои права арендодателю будет сложно.

Как минимум, придется рассказать, что вы в течение длительного времени получали доход, а налог на доход с аренды не платили, то есть уклонялись.

Как получит налоговый вычет?

Схема возмещения компенсации следующая:

• Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
• Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
• Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.

Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:

• Приобретение недвижимости.
• Строительство собственного дома.
• Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
• Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.

Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?

Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.

В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.

Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.

За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.

Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.

Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Перечисление с собственника как физического лица

Если квартира сдается в аренду физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя (в т.ч. пенсионером) – размер подоходного налога составит 13% от полученных от арендаторов средств.

Важно! Применяемая для исчисления НДФЛ ставка изменится, если гражданин в текущем году проживал на территории РФ менее 183 дней и составит 30% от суммы полученных доходов.

Пример: в 2020 году гражданин сдавал в аренду 2 квартиры, и общий доход от этого составил 400 тысяч рублей за отчетный год.

Так как гражданин имеет статус налогового резидента – НДФЛ будет рассчитан по ставке 13% и составит 52 000 рублей.

Эту сумму необходимо перечислить в бюджет.

Куда обращаться при незаконной сдаче жилья

Чаще всего арендодатели сдают квартиры, не заботясь о последствиях и не составляя договор. Но из-за этого может нести убытки не только государство, но и соседи. Не всегда жильцы ведут себя адекватно. Или в квартиру может быть заселено много иностранцев.

Если квартиросъемщики ведут себя шумно, доставляют неудобства соседям, нужно обращаться к участковому. У него есть полномочия получить сведения, на каком основании граждане проживают в квартире.

Обращение к участковому

Обратите внимание! Если будет установлено, что в квартире проживают лица без гражданства, мигранты без регистрации, иностранный гражданин, будет вынесено постановление о вынесении административного штрафа.

1. Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
2. Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
3. Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
4. Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
5. Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
6. В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.

Оплата налога арендодателем по УСН

Для граждан РФ, осуществляющих сдачу жилой собственности в аренду, налогообложение по УСН доступно (Налоговый кодекс, ст.346.11 п.1) в статусе индивидуального предпринимателя (Гражданский кодекс, ст.23 п.1). Т.е. арендодателю необходимо оформить статус ИП с внесением в ЕГРИП (закон за №129-ФЗ, гл.VII.1).

Воспользовавшись УСН предприниматель должен выплачивать шестипроцентный налог на доходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.1). Допускается еще один способ налогообложения – выплаты 15% ставки от прибыли, т.е. дохода минус расходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.2). Однако в арендном бизнесе суммы расходов обычно невысоки, поэтому рациональнее платить 6% с дохода.

В сравнении со ставкой НДФЛ (13%) получение предпринимательского статуса и выплата 6% УСН воспринимается, как очевидно выгодная. Но у физлица в статусе ИП есть особые обязательства: ведение книги расходов-доходов; взносы по ПФР; взносы по ФОМС; ежеквартальные авансовые платежи по налогу (полное погашение до 30 апреля года, следующего за отчетным).

Учитывая эти особенности ИП доступность УСН для физлица в предпринимательском статусе не всегда оказывается выгодным. Требуется просчитывать каждый конкретный случай отдельно. Отметим, что размер МРОТ с 2018-го года более не влияет на ПФР и ФОМС-взносы от предпринимателей – эту суммы стандартны и указаны в Налоговом кодексе (ст.430 п.1 и 2).

Пример: собственник в 2019-м сдает «двушку» в Уфе за 19 500 руб. в месяц и пусть этот тариф будет постоянным весь год. Какой налог арендодателю более выгоден – НДФЛ или УСН? Его доход при беспрерывной аренде жилья арендатором полный год составит 234 000 руб., а значит заплатить НДФЛ потребуется в размере 30 420 руб.

Теперь рассмотрим этот же налогооблагаемый доход по аренде, но для ИП. Кстати, госпошлина по регистрации ИП равна восьмистам рублям (Налоговый кодекс, ст.333.33 п.1 пп.6).

С оформленным статусом предпринимателя арендодатель должен выплатить 6% налог «упрощенки» (для рассматриваемого дохода – 14 040 руб.) и произвести два платежа – ФОМС 6 884 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп.2) и ПФР 29 354 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп. 1). Соответственно, общая сумма выплат госбюджету составит 50 278 руб.

Поскольку годовой доход ИП (по примеру) менее 300 000 руб., выплачивать дополнительный 1% от «сверхдохода» не потребуется (Налоговый кодекс, ст.430. п.1 пп.1).

По произведенным в примере расчетам арендодателю «двушки» выгоднее платить НДФЛ, чем предпринимательский УСН – разница в налоговых суммах составляет 19 858 руб.

Какие налоги следует платить с арендной платы за квартиру?

Между фискальными органами и Министерством Финансов РФ не утихают споры о том, относится ли сдача жилья в аренду к предпринимательской деятельности. Минфин настаивает на необходимости регистрировать ИП со всеми вытекающими. Налоговая довольствуется НДФЛ, квалифицируя арендодателя как физическое лицо, имеющее дополнительный доход со своей недвижимости.

Граница между предпринимательством и дополнительным доходом размыта. От того, как квалифицируют деяние, зависит наказание. В случае незаконного предпринимательства можно получить реальное лишение свободы.

Судебная практика показывает, что к предпринимательской деятельности относят сдачу жилья в аренду с целью получения систематического дохода. Временная сдача в аренду своего жилого помещения – это дополнительный доход, который должен быть задекларирован.

Как расторгнуть договор

Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.

Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:

• Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
• Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.

Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:

1. При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
2. Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
3. Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
4. Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.

Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.

Собственники квартир имеют право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Могут продать, подарить жилую площадь или завещать по наследству. Некоторые пытаются получить прибыль от существования собственной территории. Они сдают квартиру или ее часть в аренду. В этом случае согласно российскому законодательству необходимо уплачивать налоги, так как от подобной деятельности человек получает доход.

Внимание! В 2019 году основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в отношении сдачи квартиры внаем, являются:

• глава 34, 35 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Жилищный кодекс Российской Федерации.

Отдельных законодательных актов, направленных на регламентирование отношений между арендатором, арендодателем и государством, не существует.

Для оформления отношений обязательно составляется договор аренды. Его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако если речь идет о больших сроках или крупных суммах, лучше это сделать сразу.

Официальное оформление отношений необходимо для того, чтобы избежать возникновения некоторых конфликтов, связанных с реализацией права. Также он служит доказательством дополнительного дохода гражданина или юридического лица.

Похожие записи:

• Как оформляются кассовые чеки при продаже комиссионных товаров
• Правила въезда в Абу-Даби в 2023 году
• Получить справку об отсутствии судимости в 2023 году