Спецсчёт. Плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спецсчёт. Плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства. Это банковский счет, включающий в себя все материальные ценности фонда по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома.
Преимущества специальных счетов
Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:
- разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
- любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
- в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
- денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
- на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
- денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.
Выбор владельца специального счета
Владельцы квартир и помещений в многоэтажных домах имеют право копить финансовые активы в фонд по осуществлению ремонта исключительно на едином банковском счете, специально предназначенном для таких целей.
Жилищное законодательство предусматривает возможность выбора единого лица, которое будет выступать владельцем счета. Среди претендентов на право владения счетом фонда по осуществлению ремонта находятся следующие учреждения:
- жилищные кооперативы или же кооперативы любой иной специализации, которые уполномочены предпринимать действия по управлению многоэтажных домов.
- Товарищества собственников жилья, которые создаются законными собственниками жилых квартир в одном или нескольких домах. Условием для учреждения такой организации является расположение всех построек на земельных участках, которые на основании кадастровой документации имеют общие границы, а также используют общие коммуникационные и технические структуры всеми собственниками жилых помещений. Данные организации также обретают право на осуществление любых управленческих действий в отношении многоквартирных домов.
- Региональные операторы могут считаться владельцами специального счета, если собственники квартир и помещений пожелали выбрать в качестве владельца финансовых активов независимого представителя.
- Управляющая организация является инновационной формой для владения специальным счетом, которая возникла совсем недавно.
Кто может быть владельцем
Открыть спецсчет могут сами владельцы квартир или УК, обслуживающая МКД.
- Если выбирается первый вариант, жильцы должны провести общее собрание с целью создания такой формы управления домом, как ТСЖ. Ведь данный счет не может быть открыт лицом физическим, только юридическим.
- Второй вариант – открытие спецсчета управляющей компанией, клиентами которой являются жильцы многоквартирного дома. Такой счет УК может открывать даже на несколько домов, которые находятся в зоне ее обслуживания.
- Жильцы должны сами решать, согласны ли они на общий счет или требуется отдельный по каждому дому.
- В зависимости от количества жильцов собираются средства на счете, открытом компанией. Потом они должны использоваться только по целевому предназначению.
Создание ТСЖ также имеет строго установленный порядок, которого нужно придерживаться. На общем собрании после установления новой формы управления выбирается ответственное лицо. Оно уже будет заниматься всеми комплексными работами по открытию счета, сбору средств, отчету по счету и расходу денег.
Какие счета бывают. Что выбрать — собственный и общий котел?
Cобственники многоквартирных домов, согласно Жилищному кодексу, могут выбрать один из двух способов, который позволит распоряжаться собранными средствами на капремонт. Жильцы имеют право создать спецсчет для своего дома или перечислять деньги региональному оператору — в общий котел.
«Схему работы регионального оператора можно сравнить с общим котлом, когда собранные населением средства расходуются на ремонт всех домов региона, без привязки к тому, в каком корпусе проживали плательщики», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Когда собственники формируют этот фонд на спецсчете, в случае ремонта банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета.
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в
Спецсчет на капремонт: в чем его плюсы и минусы?
Хранить деньги на спецсчете дома или перечислять в фонд капитального ремонта? Вопрос спорный. Сходство, пожалуй, одно. В многоэтажке должен быть абсолютный лидер.
К примеру, как на Пахринском проезде, 12. Лариса Квасова взяла управление домом под свое крыло еще в 2013-м. Открыли спецсчет, сделали современный ремонт канализации и готовы поделиться опытом.
Уважительный тон и очень милое приветствие. В такой атмосфере можно и горы свернуть, и, что куда важнее, многоэтажку благоустроить. Вот уже 6 лет Лариса Квасова возглавляет совет 12-го дома на Пахринском проезде. 4 подъезда, 216 квартир и десятки единомышленников.
— Группа людей, которые меня поддерживают, постоянная. Мы вместе проводим собрания, все мы изучаем документы. Проект по замене проводки сделал житель нашего дома, — говорит Лариса Квасова, председатель совета многоквартирного дома №12 на Пахринском проезде.
Что входит в капремонт
Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.
Капитальный ремонт жилых домов по Кодексу включает шесть основных направлений:
- капремонт имеющихся инженерных систем (вода, газ, электричество, тепло и канализация, а также всевозможные аварийные системы – например, противопожарную);
- капремонт и замену лифтов и лифтовых шахт, а также имеющихся машинных вспомогательных помещений;
- кровельные работы;
- капремонт подвальных помещений, которые являются общедомовым имуществом (если подвал приватизирован, отремонтировать его за счет средств капремонта нельзя);
- капитальный ремонт фасада жилого дома;
- капремонт фундамента МКД.
Данный перечень конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. В список работ по жилым домам добавляется:
- капремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к ограждающим конструкциям, например, в некоторых случаях относят окна, входные и подъездные двери);
- устройство и ремонт пандусов, а также иные работы, призванные улучшить мобильность инвалидов;
- установка общедомовых счетчиков, измерительных приборов;
- разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации на МКД;
- ремонт и обустройство вентиляции;
- ремонт чердачных помещений МКД.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Что необходимо для открытия спецсчета для капремонта в ТСЖ
Крайне важно знать о том, как открыть спецсчет. Для этого потребуется протокол общего собрания жильцов, при этом преимущественное большинство голосов (более половины), должны поддержать данное решение.
На законодательном уровне предъявляется требование, согласно которому все жильцы дома должны заключить с ТСЖ персональные договора, на основании которых у товарищества появится право представлять интересы собственников и решать многие бытовые вопросы, в том числе и по капремонту.
Дополнительно банковская или кредитная структура могут затребовать дополнительную сопроводительную документацию в зависимости от своей внутренней политики.
В любом случае, полный перечь необходимой документации можно будет получить сразу же после выбора структуры, где будет открыт счет.
В какой валюте открывается спецсчет
Довольно часто возникают определенные сложности при открытии счета. Связанные с валютным наполнением. Так как средства на протяжении определенного временного промежутка накапливаются, пользователи могут принять решение открыть счет в иностранной валюте, чтобы средства приумножались. Однако тут имеется весьма высокая степень риска, так как валюты (доллар, евро и т.д.) могут в любой момент потерять в цене, что скажется на итоговой массе накопленных средств.
Также следует учитывать политику учреждений, где будут открыты счета. Так, кредитный кооператив открывает счета преимущественно в рублях, стараясь не связываться с иностранными валютами. А вот банковские организации предоставляют широкий выбор валют для открытия счета.
В любом случае, законодательно данный вопрос не регламентируется, но все же уполномоченные чиновники рекомендуют перечислять взносы в рублевом эквиваленте во избежание сложностей.
Как можно изменить способ формирования фонда
Если пользователи захотят изменить методику формирования фонда капремонта, законодатель предусматривает для них отсутствие любых дестабилизирующих факторов и сложностей. Таким образом, изменение может быть совершено в любое время, что гарантировано положениями ст. 173 ЖК РФ.
Впрочем, необходимо обратить внимание, что данное решение может быть реализовано исключительно по итогам общего собрания жильцов, и при условии, что большая их часть поддержат перемены. По итогам собрания будет создан протокол, в котором нужно указать все условия изменения способа, а также рассмотреть порядок перехода к новой методике.
В течение 5 дней с момента вынесения протокольного решения будет направлено письмо собственнику счета, который в такой же срок должен будет перечислить собранные денежные резервы новому оператору.
На общем собрании собственники квартир решают, каким образом они будут собирать деньги для проведения комплексных ремонтных работ.
Но следует учитывать, что при открытии счета ответственным лицом в ТСЖ оно должно постоянно представлять жильцам на собрании квитанции по переводу взносов на счет. Такое требование выдвигает статья 171 ЖК, но других рекомендаций по сбору финансов в данном Кодексе нет.
Сколько собирается средств с каждой квартиры? Это зависит от ее площади, количества людей, проживающих в ней, а также от того, какие потребности возникают у здания в целом, в каком оно находится состоянии.
Те жильцы, которые обслуживаются Управляющей компанией, могут доверить ей формирование тарифа, так как у специалистов больше опыта и знаний в данном вопросе.
И в фонд регионального оператора, и на счет в банке жильцы должны переводить средства своевременно и в установленном объеме.
Оплата жильцами капитального ремонта является обязательной по закону. Так как большинство квартир в государстве приватизировано, только собственники должны искать средства на обслуживание общедомового имущества, на проведение ремонтных работ.
Открываемый спецсчет нужно размещать в финансово-кредитном учреждении, которое удовлетворяет требованиям, изложенным в действующих законах и постановлениях. Например, открывать счет можно только в организациях, которые имеют генеральную лицензию от Центробанка на проведение финансовых операций, и их уставной капитал составляет не меньше чем 20 миллиардов рублей.
В процессе формирования счета расходовать деньги на иные нужды нельзя, а средства возможно снимать только после предъявления соглашения с подрядчиками и акта на произведенные работы. В соответствии с законодательством возможно перечислять авансовые платежи на основании подписанного договора, но в таком случае сумма не должна быть более 30 процентов от общей сметы.
Подрядчиков выбирают владельцы недвижимости в лице ТСЖ. Если срок выполнения капитального ремонта (отраженный в региональном перечне) истекает, а денег собрано мало, то собственники самостоятельно ищут способ собрать дополнительные деньги на проведение работ. Они могут постановить увеличить ежемесячные взносы или взять кредит в банке на эти цели.
ВНИМАНИЕ! При срыве указанных сроков организации капитального ремонта, деньги со счета многоэтажки переведут региональному оператору по решению местных органов власти. Об этом проинформируют жильцов дома.
Также собственники недвижимости в многоэтажках обязаны контролировать своевременное перечисление средств на счет капремонта, для чего в постановлении общего собрания определяют методы борьбы с неплательщиками и отвечающих за это людей. Действия по отправке жителям МКД платежек, сбор взносов и их контроль поручают ТСЖ или другому органу управления.
Существуют льготы на платежи за капремонт. Не выплачивать взносы имеют право следующие группы лиц:
- герои Советского Союза, кавалеры ордена Славы;
- герои соцтруда;
- ветераны труда и войны;
- инвалиды;
- узники концлагерей;
- дети-сироты.
Субсидии могут предоставляться только лицам, которые не имеют долгов по оплате услуг ЖКХ и найму. Также не должно быть недоимок по взносам на капремонт. Помимо этого, многие региональные власти предоставляют компенсационные льготы по платежам за капремонт людям пенсионного возраста:
- в размере 50 процентов – для 70-летних граждан;
- 100 процентов – для 80-летних людей.
Такой список не является фиксированным, его могут дополнить региональные власти или муниципалитеты. Например, 72 региона утвердили законодательные акты о компенсационных выплатах, а в 13 регионах такие постановления все еще разрабатываются.
Как открыть счет на капитальный ремонт многоквартирного дома?
Собственники помещений заинтересованы, чтобы их жилье как можно дольше оставалось в подобающем состоянии.
Ведь при отсутствии грамотного ухода и обслуживания дома он быстро придет в негодность, будет признан аварийным, и жильцы будут подлежать расселению.
В целях предотвращения такой ситуации раз в несколько лет проводится текущий ремонт.
Он устраняет мелкие поломки и недочеты, также осуществляется косметический ремонт для придания общедомовым помещениям и территории современного вида.
Гораздо реже осуществляется проведение капитального ремонта. Комплекс капитальных работ призван осуществить замену некоторых коммуникаций, укрепить каркас, стены, фундамент, крышу, осуществить действия для того, чтобы обновить конструкцию дома.
Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства.
Собственники квартир в многоэтажных домах обязаны не только ремонтировать собственное жилье, поддерживать порядок на территории общего пользования, но и периодически выполнять все необходимые ремонтные работы для восстановления прежнего технического состояния и улучшения внешнего вида дома.
Финансировать процесс ремонтного восстановления многоквартирных домов согласно законодательству обязано государство, но на практике в большинстве случаев все материальные затраты вынуждены брать на себя жильцы домов.
Для контроля над процессом распоряжения всеми финансами, а также для рационализации процесса закупок и оплаты строительных работ существуют специальные финансовые счета, создание и использование которых предусматривает соблюдение определенных норм и правил.