Как осуществить размен квартиры: советы специалистов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществить размен квартиры: советы специалистов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Четырехкомнатная квартира, как и любая другая, может размениваться по договору мены или купли-продажи. Площадь, количество комнат, место расположения, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон не влияют на юридическую возможность совершения сделки мены.
Размен трехкомнатной квартиры
Размен 3-х комнатной квартиры – серьезный и ответственный шаг, на который, даже если это необходимо, трудно решиться человеку. Свадьба, развод, стремление сменить место жительства – причин разменять жилье множество.
В этом отношении особенно повезло обладателям «трешек», если нет нужды в таком просторном и комфортном жилье, его можно наиболее выгодно обменять.
Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.
Другая сложность – недостаточно просто продать свое жилье, а затем купить себе новое, иначе так Вы временно останетесь без крыши над головой, если нет в запасе другого объекта недвижимости. Договоры купли-продажи на старую и новые квартиры необходимо заключить одновременно.
Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости. А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Как обменять 3-комнатное жильё?
Только собственники могут обмениваться жильем. Недвижимость должна быть приватизированна. Не допускается обмен между приватизированным жильем и жильем, используемым по договору социального найма. Неприватизированные объекты можно разменять по договору обмена в соответствии со статьями , , , Жилищного Кодекса РФ.
Для обмениваемого имущества должны соблюдаться условия равноценности. В соответствии со ст. 568 Гражданского кодекса РФ, если обменивается недвижимость не равная по цене, то собственник более дешевого жилья оплачивает разницу в ценах второй стороне.
В договоре мены могут участвовать только две стороны. Если трехкомнатная квартира обменивается на две однокомнатные, то у однокомнатных должен быть один собственник. В противном случае оформить договор мены нельзя.
Например, у обмениваемых квартир разные собственники, которые хотят съехаться. Такая сделка оформляется взаимными договорами купли-продажи, в которых прописывается оценочная стоимость недвижимости. Если предполагается обмен без доплаты, то физическая передача денег не происходит. Получается, что фактическая мена квартир прикрывается купле-продажей.
Параметры сравнения недвижимости:
- район;
- метраж;
- состояние квартир;
- этаж;
- год и материал постройки дома;
- рыночная и кадастровая стоимость.
Справка: чем меньше комнат в квартире, тем дороже в ней стоит квадратный метр.
Равноценность обмена и размер доплаты определяют сами стороны договора. В качестве оплаты могут выступать не только деньги, но и другие объекты движимого и недвижимого имущества: гараж, автомобиль, мотоцикл и т.п.
Как разменять квартиру: 4 способа
- «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
- «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.
Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Как обменять 3-х комнатную квартиру, если одному из собственников нет 18 лет?
Соблюдение интересов лиц, не достигших совершеннолетия, строго контролируется органами опеки и попечительства. Как же обменять трехкомнатную квартиру, если он является одним из собственников? В том случае, когда несовершеннолетнему принадлежит доля, при размене следует учесть тот факт, что он должен стать владельцем недвижимости, равноценной по жилищным условиям продаваемой квартире.
В данном случае сделка совершается его законным представителем, но только после получения согласия со стороны органов опеки. Его невозможно получить, если после сделки имущество ребенка уменьшится. При этом должностные лица из органов опеки проверяют законность совершенной сделки. Так, они устанавливают ее соответствие интересам ребенка, следят за тем, чтобы не ухудшились условия его проживания и т.д.
Не по семейным обстоятельствам
Сделки по размену одной квартиры на несколько меньших — обычная практика. По оценке компании МИАН, на рынке обменов сделки, связанные с разъездом жильцов, составляют 70% всех обменов. Размен приватизированных квартир происходит путем альтернативной сделки. Сначала ищут покупателя на квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. Большинство разменов происходит по семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать от родителей, выросшее чадо рвется в самостоятельную жизнь и т. п.
Однако сейчас к риэлтерам все чаще обращаются клиенты, которые хотели бы разменять свое жилье из-за финансовых проблем. С началом кризиса возможностью разделить квартиру на части все больше интересуются как владельцы бизнеса, так и уволенные или попавшие под сокращение зарплаты сотрудники. В таких условиях операции с недвижимостью — вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру, чтобы купить более дешевую — меньше и в менее престижном районе, но с доплатой, пишет Коммерсант.
Чаще всего встречающийся вариант — размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные: одну сдавать в аренду, во второй — жить. «Мы отметили появление интереса к таким сделкам в феврале. Сейчас многие теряют работу. Если понимают, что в ближайшие полтора-два года не смогут восстановиться, начинают задумываться о том, какую выгоду можно извлечь из своей квартиры. Если квартира в хорошем районе, ликвидная, то ее можно разменять на две. Как правило, владельцы квартир стараются так подобрать варианты, чтобы одна квартира была максимально приближена к центру, тогда за нее можно получить хорошие арендные платежи. Вторая квартира, которая покупается для себя, находится в спальном районе или в ближайшем Подмосковье»,- рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Как рассказали в агентстве недвижимости МИАН, выгоду в результате размена квартиры гарантированно получит владелец трехкомнатной квартиры в одном из центральных или приближенных к центру районов Москвы, расположенной в современном монолитно-кирпичном здании, с удобной планировкой и хорошим ремонтом. Если ваша квартира находится в пределах Садового кольца, вы можете купить квартиру меньшего размера в этом же районе, а на оставшуюся сумму — квартиру в спальном районе.
Однако сейчас собственники жилья класса «люкс» оказались в сложном положении. Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой — самого неликвидного в условиях кризиса квадратного метра. Спрос на объекты бизнес- и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, владельцы вынуждены соглашаться на серьезные скидки. «Если мы говорим о центре Москвы (в пределах Садового кольца), то возможности расширяются. Трехкомнатная квартира в спальных районах стоит сегодня порядка 9-11 млн руб., а в центре ее стоимость составляет от 15 до 25 млн. За эти деньги можно купить четыре однокомнатные квартиры в спальных районах на окраине. Когда происходило расселение коммуналок в центре города, то зачастую трехкомнатные менялись на несколько «однушек» на окраинах»,- рассказывает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.
По подсчетам компании Blackwood, продав трехкомнатную квартиру в сталинском доме (ул. Лесная, ЦАО) за 18 млн руб., можно купить однокомнатную площадью 40 кв. м в цековском доме рядом с метро «Сокол» (САО) за 10 млн руб. для сдачи в аренду (30 тыс. руб. в месяц). А для себя — квартиру в кирпичном доме в районе Речного вокзала (САО) за 7,5 млн руб.
Классический вариант — за «трешку» получить две «однушки». Очень редкий вариант — «двушка» и «однушка», в этом случае придется либо доплачивать, либо значительно понижать требования к покупаемым квартирам — окраина, малометражки и т. д. Хотя ухудшать условия в любом случае придется. «Как правило, трехкомнатная квартира не разменивается на две однокомнатные в том же районе. Есть заблуждение, что стоимость 80-метровой «трешки» равняется двум «однушкам» по 40 кв. м. Но квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже»,- говорит Алексей Шленов. По мнению вице-президента Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрия Андронова, «даже с трехкомнатной квартирой (80 кв. м) продать ее и получить две однокомнатные (по 40 кв. м) крайне сложно: «трешки» и в лучшие времена продавались дешевле «однушек» (в расчете на метр). Сейчас же «трешки» идут с еще более существенным дисконтом. Кроме того, переехать из «трешки» в «однушку» — это очень сильное ухудшение жилищных условий, которое вряд ли компенсируется 15-18 тыс. руб. в месяц (цена аренды одной из двух полученных «однушек»)». Еще сложнее разменять «двушку» на две «однушки». Практически все такие операции совершаются с доплатой.
Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры; размер комиссионных агентства недвижимости; срок проведения сделки. При обмене квартир собственнику нужно понимать, что кризис внес свои коррективы в этот процесс. Во-первых, из-за значительного сокращения спроса на недвижимость в принципе нужно быть готовым к увеличению срока поиска покупателя — с обычных двух месяцев в лучшем случае до четырех. «К примеру, срок экспозиции квартиры экономкласса сегодня составляет ориентировочно месяц-два, если объект изначально выставлен по рыночной стоимости, адекватной общему уровню цен на рынке. С момента нахождения покупателя до сделки обычно проходит примерно около месяц, до въезда в квартиру — два-три месяца. Таким образом, в общей сложности альтернативная сделка может осуществиться за три-пять месяцев»,- рассказывает Алексей Шленов.
При этом, как утверждают эксперты, падение цен на рынке недвижимости сильнее всего ударило именно по альтернативным сделкам, связанным с разменом жилья. В результате собственники уже не могут купить то жилье, на которое они могли рассчитывать до кризиса. Им приходится значительно снижать требования к покупаемым квадратным метрам: они приобретают квартиры меньшей площади, на более дешевых этажах, в отдаленных районах. Правда, не все эксперты ставят знак равенства между окраиной и ухудшением условий. «При переезде из центральных районов на окраину владелец приобретет от половины до двух третей площади квартиры. Также здесь лучше развита инфраструктура: магазины, детские сады, школы, места для прогулки и т. п. — в спальных районах условия для жизни существенно лучше, чем в центре. Однако сегодня, когда спрос на дорогие квартиры в центральных районах значительно ниже, чем в сегменте массового жилья, сделки обмена из центра на окраину могут быть сильно затруднены»,- рассказывает представитель Kopernik Group Евгения Сазонова.
В более выгодной ситуации оказались владельцы инвестиционных квартир, от которых они не успели избавиться до начала падения цен на недвижимость. «Не так давно к нам обратился бизнесмен, который занимается торговлей мукой. Ему нужно было срочно закупить партию муки. В свое время он вкладывал деньги в недвижимость и приобрел несколько квартир для сдачи в аренду. Теперь он решил их продать и поддержать свой бизнес»,- рассказал руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский.
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Можно ли разменять 3-комнатную квартиру?
Во времена СССР размен жилья был практически единственным вариантом легального выхода из ситуации при разводе.
Отметим особенность этого договора: метраж, количество комнат, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон никак не влияют на юридическую возможность совершить сделку мены. Чем многие граждане успешно пользуются, чтобы уменьшить или свести к нулю налогообложение транзакций.
Варианты обмена 3-х комнатной квартиры
На что можно разменять 3-х комнатную квартиру? Обменять можно следующим образом:
- обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные;
- размен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную;
- обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные;
- обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную квартиру с доплатой;
- обменять на дом (дома);
- обмен на любое другое недвижимое и движимое имущество.
Для тех, кто последний раз обменивал жилье еще в советский период, надо знать, что с тех пор установленный порядок и нормативная база аналогичной процедуры в РФ в корне изменились.
В отличие от действовавших в СССР правил, суд не вправе определять равноценность обмена и в зависимости от этого разрешать или запрещать его. Обязательно будет обращено внимание на соблюдение интересов несовершеннолетних.
Размен 3-х комнатной квартиры: варианты, доплата, процесс купли-продажи
Если же собственники трехкомнатной квартиры не хотят жертвовать привычным образом жизни и качеством жилья, то, возможно, им следует рассмотреть вариант ее размена на две однокомнатные. В этом случае перспективы радужнее: можно постараться найти варианты в своем или близлежащих районах, можно уже смелее смотреть в сторону домов более современной постройки, можно претендовать на квартиру с приличным ремонтом.
Но, прежде чем мы расскажем, о том, как можно разменять 3-х комнатную квартиру, сделаем одно уточнение. Подавляющее большинство сделок на современном рынке недвижимости проходит через заключение договора купли-продажи, когда жилье сначала продается, и потом покупается другое. В этой статье мы говорим именно о такой схеме размена квартир, а не о прямом обмене, имевшем широкую практику во времена Советского союза.
Разменять 3 х комнатную квартиру на 2 и 1
Квартиры в стандартных 16-ти, 14-ти и 12-ти этажках дороже квартир в 9-этажках. Самый дешевый вариант – 5-этажные «хрущобы». Если жилье находится в современном или довоенной постройки доме нестандартной архитектуры, с вопросом о его ценности лучше обратиться к специалисту. Мена с доплатой В договоре мены стороны прописывают размер доплаты одной из сторон другой, сроки и процедуру внесения доплаты.
Компания ООО КР Групп является разработчиком программы «Обмен на Новостройку», суть которой заключается в одновременном представление, на первичном и вторичном рынк… Обмен 3к на 2к+1к в пределах МКАДа Рубрика: Меняю, 3-х комнатную квартиру · Дата: 14.11.2015 Ищу варианты обмена квартиры,требуюся 2-ух комнатная квартира и 1 комнатная в пределах МКАДа без доплат,квартира находится в блочной 12 этажном доме по улице Щербаковская.балкон присутствует,метро Семеновская/Партизанская в 10 минутах пешком. 3-х комн. кв. на две 1-комнатные квартиры в Москве Рубрика: Меняю, 3-х комнатную квартиру · Дата: 07.04.2015 Меняю 3-х комн.кв. в Строгино, ЖК «Капитан», кирпично-монолитный дом, общ.пл. 80 кв.м., 2 балкона, комнаты изолированные: 13-16-20 кв.м., кухня-9 кв.м., окна во двор, пешая доступность до метро, на две однокомнатные квартиры в Москве или на 1 двух…