Как сделать из квартиры магазин или офис?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать из квартиры магазин или офис?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

• не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
• находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
• расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
• имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
• не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

• наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
• многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
• в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
2. Уведомления о предстоящем собрании.
3. Бланки решений собственников-участников собрания.
4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

• заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
• личное вручение каждому собственнику под роспись;
• размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

• сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
• формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
• дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
• вопрос, который будет решаться на собрании;
• порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

Перевести жилое помещение в нежилое скоро станет сложнее

Надеемся, вам будут полезна и интересна информация на нашем сайте. Однако мы знаем, что в юридической сфере каждый случай индивидуален, а информация в статьях не носит более общий характер. Чтобы узнать, как вам решить именно вашу проблему вы можете получить бесплатную консультацию высококвалифицированного юриста, который поможет вам разобраться в особенностях вашей ситуации.

Согласие будет оформляться в простой письменной форме и должно содержать фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое 2021

А потом пришедшие еще и должны будут принять нужное вам решение, в котором лично они вовсе и не заинтересованы.Если хотя бы от половины требуется, чтобы проголосовало более 2/3, то это означает, что поддержка вашего проекта жильцами дома должна быть просто фантастической!В сущности, недостижимость синхронного согласия соседей – это главный барьер на пути перевода жилых помещений в нежилой фонд.В данном документе, выдаваемом по заявлении при предоставлении паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру, описывается техническое состояние всего капитального строения.Здесь обязательно должна присутствовать фраза, что капитальная конструкция не находится в аварийном состоянии.Эта справка нужна, как подтверждение того, что в квартире, которую предполагается переводить в нежилой фонд, уже никто не прописан.Поэтому, во-первых, нужно озаботиться тем, чтобы пройти перерегистрацию заблаговременно, а во-вторых, следует учесть, что срок действия справки – ровно 2 недели.

Технические условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд может быть связан с необходимостью внесения изменений в само помещение. Какие это будут изменения, а также их объем зависит от вида будущего бизнеса. Переделки связаны в первую очередь с оборудованием отдельного входа (это требование не зависит от вида бизнеса), а также с необходимостью выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему бизнес-помещению (п. 136 СанПиН 2.1.3684-21).

Итак, на что следует обратить внимание при планировании преобразований:

• Независимо от вида бизнеса помещение должно иметь отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК РФ).
• Переведенное помещение должно быть оборудовано противопожарной защитой. У посетителей должна быть возможность эвакуироваться, если начнется пожар (п. 3 ст. 80 закона «Технический регламент…» от 22.07.2008 № 123-ФЗ).
• У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. К общей системе можно присоединиться, если в помещении не будет вредных выбросов (п. 128 СанПиН 2.1.3684-21).
• Необходимо обеспечить звукоизоляцию преобразованной квартиры. Если в помещении будет работать какое-либо оборудование, шумы и вибрация не должны превышать допустимый уровень (п. 130 СанПиН 2.1.3684-21, СП 51.13330.2011).
• Если в планах создание торговой точки, то придется предусмотреть зону разгрузки-погрузки товаров. При этом необходимо учесть, что она должна быть расположена с той стороны, куда не выходят окна жильцов дома (пп. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21).

Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что процедура перевода жилого помещения в нежилое, как правило, требует перепланировки помещения.

Для этого необходимо подготовить проект, в котором будут учтены в том числе требования регионального законодательства. Регионы очень часто устанавливают дополнительные условия, в том числе уточняют, что можно, а что нельзя делать при перепланировке помещения. В Москве это постановление правительства Москвы «Об организации переустройства…» от 25.10.2011 № 508-ПП.

Получить предварительную консультацию и заказать проект переустройства (перепланировки) можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или в специализированной организации (или ИП), являющейся членом СРО.

Задача исполнителя — не только подготовить проект, но и получить необходимые согласования (в Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и соответствующие разрешения (п. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ РФ). Причем они могут издать положения о создании специальной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые (межведомственные комиссии).

Подписывать заявление о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое имеет право только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг2 (далее — многофункциональный центр), и представляет документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:

1) мотивированное заявление о переводе помещения.

Заинтересованное лицо (с указанием всех сведений о себе) должно привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Комментарий к ст. 23 ЖК РФ

1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое перечислены в ст. 24 ЖК РФ (см. комментарий к ней). К ним относится, в частности, несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (см. комментарий к ней). При этом условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке регулируются не только главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170, утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в Постановлении Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В комментируемой статье содержится конкретная процедура перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Такая процедура осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлен перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

К числу документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Документы могут быть направлены в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения непосредственно или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, который должен заключить с органом местного самоуправления соответствующее соглашение о взаимодействии.

Для перевода помещения его собственник или уполномоченное им лицо должны обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления.

План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, являются необязательными документами для представления. В частности, для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает эти документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе.

То же самое касается правоустанавливающих документов на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

3. В ч. 3 комментируемой статьи подчеркивается, что перечень документов, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим и никакие другие документы не требуются. В частности, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.

Каким нормам должно соответствовать помещение

Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:

• Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
• Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
• На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
• Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
• Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Этапы / Цена, руб	Срок исполнения, дни	Примечание
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ:
ТЗК (техническое заключение) от 25 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 55 000	5-30	в зависимости от метража и сложности перепланировки
Согласование: — Роспотребнадзор — ДЕЗ — ОПС (отдел подземных сооружений) — АПУ (ситуационный план) — Экспертиза — Наследие (при необходимости) — ЕИРЦ — Мосжилинспекция от 250 000 Получение распоряжения Департамента городского имущества (ДГИ)	90-150	РР-реконструктивные работы по фасаду Мосжилинспекция производит самостоятельно с ГлавАПУ Москомархитектуры. Дополнительно: Согласование собственников жилья
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 100 000		Выход инспектора Мосжилинспекции
Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 60 000		Официальные платежи

Процесс перевода нежилой недвижимости в жилую

Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этой цели необходимо провести следующие мероприятия, представленные:

• процедурой экспертной оценки, после которой собственник получит разрешение на перевод коммерческого объекта в жилой;
• составлением проектной декларации;
• согласованием проекта перевода с несколькими организациями, отвечающими за пожарную безопасность, соблюдение санитарно-строительных норм и прочего;
• выдачей административного разрешения на проведение процедуры;
• внесением информации о переводе в базу инвентаризации недвижимости;
• получением готового свидетельства, подтверждающего изменение назначения использования недвижимости. Согласно закону, регистрировать перевод коммерческого объекта в жилой нужно в том случае, если не требовалась его перепланировка или имеется необходимость в заверении акта приемки при изменении конструктивных характеристик помещения.

Вся процедура займет у собственника около 45 дней, при условии отсутствия каких-либо заминок. Если в переводе было отказано и заявитель считает данное решение несправедливым, он может оспорить его в суде. При положительном исходе дела, уполномоченная организация будет обязана в принудительном порядке реализовать законные меры, выдав собственнику разрешение на перевод нежилой недвижимости в жилую.

Похожие записи:

• Пенсия в 2023 году работающим пенсионерам
• Калькулятор расчёта пени по налогам
• Как подтвердить покупку при утере кассового чека