Перевод жилого помещения в нежилое в Санкт-Петербурге в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое в Санкт-Петербурге в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Санкт-Петербургa публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.

Стоимость перевода в нежилой фонд

Этот процесс обычно длительный, занимает месяцы, так как нужно сначала разработать проект, собрать документы и дождаться ответы от проверяющих органов. В стандартном случае это может занять до 19 месяцев. Но когда планируется перевод к определенному сроку, можно попробовать ускорить отдельные этапы. Что повлияет на стоимость:

• сколько квартир в доме – чем больше собственников, тем сложнее и дороже проводить собрание;
• есть ли отдельные входы в помещение с улицы – в случае, если отдельного входа еще нет, его нужно разработать и воплотить;
• сопроводительная и разрешительная документация – без нее перевод невозможен;
• какое решение было принято относительно входа – в зависимости от сложности конструкции может растягиваться срок и увеличиваться сумма, которую нужно будет отдать за перевод в нежилой фонд СПб;
• есть ли инженерные сети около входа или их придется создавать;
• в каком районе города, насколько он развит;
• насколько благоустроена территория рядом с будущим нежилым фондом, что придется делать – сажать газон, делать подъезд, ограждения.

Значение имеет также функциональное назначение будущего здания. Важно помнить о нескольких моментах:

1. нужно ли рассчитывать коэффициент инсоляции и естественного освещения комнаты;
2. контроль за акустическими нагрузками и шумоизоляцией;
3. в отдельных случаях для разработки требуется технолог;
4. трудности могут возникнуть и при возведении вентиляции, водопровода или канализации.

Дополнительно входит в услугу

Обследование технического состояния конструкций здания.

Заключение обследования несущих строительных конструкций здания (при отсутствии их в УК/застройщик).

Разработка планов совместных инженерных сетей.

Обследование технического состояния дымохода и вентиляционных каналов.

Пакет необходимой технической документации (поэтажные планы, технический паспорт, технический план и т.д.).

Сбор технических условий и согласование проекта демонтажа газа с ГРО ПетербургГаз.

Увеличение электрической мощности. Заключение договора энергоснабжения с ПСК.

Разработка и согласование проекта устройства отдельного входа с КГА.

Разработка концепции проекта на дом (по требованию).

Согласование проекта с Роспотребнадзор (СЭС) – по требованию.

Разработка проекта автоматической пожарной сигнализации (далее АПС).

Обязательные требования при переводе квартиры в нежилой фонд

Учитывая, что для перевода квартир в нежилой фонд СПб требуется получение разрешения от многих государственных инстанций, перед началом процедуры стоит обратить внимание на основные требования, предъявляемые к таким объектам жилого фонда:

• Расположение квартиры

К переводу в нежилой фонд, за редким исключением, допускаются только объекты, располагающиеся на первом этаже.

Крайне редко выдается разрешение для квартир, которые находятся на втором этаже. Разрешение может быть только в том случае, когда площади первого этажа, над которыми расположено помещение, также относятся к нежилому фонду.

• Отдельный вход

  Наличие обособленной входной группы или возможность ее устройства являются обязательным требованием для перевода помещения в статус нежилого. Также допускается обустройство входа через нежилую часть здания.

• Выписка жильцов

  На момент подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд необходимо, чтобы в квартире не было прописанных жильцов.

Для перевода жилого помещения в нежилое должны выполнятся следующие условия:

• К переводимому помещению должен иметься доступ без необходимости использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность его оборудовать – в случае, если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником (другими людьми) для проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 1 этаже.
• Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 2 этаже и выше – в случае, если расположенные под этой квартирой помещения являются нежилыми.

Перевод из жилого помещения в нежилое не допускается:

• в наемном доме социального использования;
• для осуществления религиозной деятельности.

Осуществлять коммерческую деятельность в Санкт-Петербурге возможно лишь в специально предназначенных для этого помещениях. Как сделать из «однушки» на первом этаже объект, приносящий прибыль?

На данный момент, небольшой процент бизнесменов и предпринимателей имеют возможность приобрести место, в котором будет развиваться их компания, единственным вариантом является – аренда. Но для малого бизнеса, арендная плата становится одной из самых больших постоянных затрат, из-за невозможности погашать ежемесячные платежи, маленькие магазины, кофейни и бары переезжают в более дешевые помещения или совсем закрываются, не успев раскрутиться.

Вопрос может быть решен быстро и выгодно для Вас – переоформление объекта жилого недвижимого имущества в нежилое. Из квартиры на первом или цокольном этаже получается, приносящая прибыль, коммерческая площадь, которую можно использовать не только в личных целях, но и сдавать в аренду, получая стабильный доход.

Можно ли получить отказ?

При подаче любых документов на разрешение всегда следует учитывать возможность отказа от совершения определенных действий. Отказ не означает полный запрет, и вы всегда можете попытаться изучить суть проблемы и устранить ее.

Причины отказа на перевод квартиры в нежилой фонд указаны в ст. 24 Кодекса РФ о жилье, в соответствии с которой переоформление запрещено:

• если квартира не соответствует принятым в соответствии с официальными документами характеристикам;
• если не возможно документально и реально сделать перепланировку квартиры;
• если не все документы предоставлены;
• если квартира по документам находится в залоге;
• если помимо вас в этой комнате зарегистрированы другие жители;
• если перепланировка не прошла документального юридического подтверждения;
• если перевод проекта в нежилое помещение противоречит требованиям закона.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Порядок перевода нежилого фонда в жилой

Перевести помещение в жилое из нежилого можно по аналогичному принципу, который был описан выше. Эта процедура также предусматривает большое количество юридических согласований. Все действия и конечные решения строго регламентируются законодательством и для их принятия нужен полный пакет подтверждающих документов.

Перевод нежилого помещения в жилое включает в себя несколько этапов:

• экспертиза, в процессе которой определяется возможно ли присвоить помещению статус жилого;
• разработка проектной документации;
• получение разрешения. Оно может быть получено только после согласования проекта;
• внесение измененной информации в базу ПИБ;
• получения свидетельства, которое будет действовать на постоянной основе.

Какие квартиры можно перевести в нежилой фонд?

---

Рассматриваемая сфера регулируется Жилищным, Гражданским, Административным кодексами РФ, федеральными и региональными законами и подзаконными актами. Согласно действующему законодательству, поменять жилое назначение на коммерческое можно, если:

• Квартира находится на первом этаже или выше, но нижние помещения уже являются нежилыми;
• Существует техническая возможность оборудовать отдельный вход в помещение с улицы;
• Многоквартирный дом не находится в аварийном состоянии и не является объектом культурного наследия;
• На квартире не должно быть никаких обременений в виде залога или ареста.

Необходимые документы

1. Экспликация и поэтажный план. Необходимо обратится в Департамент управления имуществом и получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана Бюро Технической Инвентаризации. Написав соответствующее заявление, необходимо предоставить паспорт РФ, заверенную доверенность, документ, подтверждающий право собственности на помещение. Документ будут готовить около месяца.
2. Тех. паспорт помещения с планом – заказывается в Бюро Технической Инвентаризации.
3. Заключение пожарного надзора – для получения документа следует обратиться в ГУ МЧС и написать заявление.
4. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора – обращайтесь в Санитарно-эпидемиологическую станцию, привязанную к вашему району.
5. Справка ДЕЗ – в ней будет указано назначение других помещении, которые находятся на одном этаже с квартирой, статус который вы хотите поменять. Получить справку можно в ЖЭУ, ТСЖ или в Доме управления.
6. Согласие соседей.
7. Техническое заключение и выписка из домовой книги.
8. Проект на переустройство жилого помещения в нежилой фонд. Проект можно заказать только в лицензированной проектной компании.

Если все вышеперечисленные документы собраны, необходимо обратиться в Департамент Управления имуществом, чтобы получить разрешение на перевод. В заявлении указывается причина перевода. В течение 45 дней комиссия рассмотрит заявку и сообщит вам о своем решении. Третий этап – регистрация прав собственности на помещение в УФРС. Только этого можно будет официально перевести квартиру в нежилой фонд.

Как видите, процедура длительная и сложная, поэтому лучшим решением будет обратиться к опытному юристу. Специалисты юридической компании «Первый Консул» помогут с надлежащим оформлением всех документов снизив вероятность всех возможных рисков. Свяжитесь с нами любым удобным способом и мы обсудим все детали.

Стоимость переоформления

Однозначно определить стоимость изменения правового статуса объекта нельзя, так как она складывается из множества расходов:

• проект на переоборудование;
• получение кадастрового паспорта;
• заказ поэтажного плана;
• проведение ремонтных работ;
• заверение документов у нотариуса;
• уплата государственной пошлины.

Больше всего денег уходит именно на доведение помещения до состояния пригодного для проживания людей. Требования предъявляются к архитектурным особенностям здания:

• высота потолка;
• ширина дверных и оконных проемов;
• наличие горячего и холодного водоснабжения.

Сменить статус помещения с жилого на нежилое и наоборот не сложно. Для этого необходимо, чтобы недвижимость соответствовала требованиям законодательства. Процедура занимает от двух месяцев.

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.

Процедура перевода практически идентична. Она включает:

1. Заказ проекта перепланировки.
2. Подготовка плана переустройства и других документов.
3. Получение разрешения от уполномоченного органа.
4. Проведение перепланировки.
5. Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
6. Заказ технического паспорта объекта.
7. Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
8. Внесение изменений в Росреестр.
9. Получение новой выписки из ЕГРН.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.

Впрочем, если офис нужен не для сдачи в аренду и не для продажи, а для собственных нужд владельца квартиры, в нежилой фонд ее переводить вовсе не обязательно. Главное – не нарушить п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил.

А уже следующий, второй пункт соответствующей статьи Жилкодекса говорит о допущении использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Правда, есть оговорка: такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Требования эти касаются в первую очередь технических характеристик квартиры: инженерные системы, шумоизоляция, планировки, высота потолков и ширина коридоров.

Правда, в законе не написано, что именно подразумевается под профессиональной деятельностью. Указано лишь, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. То есть рисовать картины для продажи, писать статьи и отчеты, сводить дебет с кредитом и программировать художники, писатели, бухгалтеры, дизайнеры и программисты вполне могут. Постоянно жить в этой квартире не обязательно, достаточно лишь быть ее владельцем или хотя бы арендатором. Даже предпринимателям, зарегистрированным как ИП, по закону разрешается вести бизнес в жилом помещении.

Что касается юридических лиц, то здесь вопрос неоднозначен. С одной стороны, согласно п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. С другой стороны, ст. 288 ГК РФ говорит о том, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как же поступить владельцу фирмы? Тем более что п. 2 ст. 671 ГК РФ говорит о том, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

До недавнего времени юрлицам действительно часто отказывали в регистрации по месту проживания гендиректора. Однако постепенно сложилась судебная практика, когда юрлица выигрывают подобные дела и регистрируются в жилых помещениях. Подтверждает такую возможность и Минфин РФ в письме от 3 декабря 2008 г. №03-01-11/5-159. «В соответствии со сложившейся судебной практикой, решения регистрирующих органов об отказе в государственной регистрации юридических лиц по месту постоянной регистрации физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы, были признаны незаконными. Учитывая изложенное, представляется, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности», – говорится в письме Минфина.

Похожие записи:

• Разворот через двойную сплошную
• Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
• В Организации Есть Автомобиль Но Нет Водителя Как Списывать Бензин 2022