Порядок расторжения договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.

ФРДО и документы, оформленные задним числом

С 29 июня 2021 года в силу вступает статья 19.30.2, которая вводит штрафные санкции за неверное предоставление или же не предоставление данных об образовательных документах в реестр ФРДО. Штрафы грозят как организациям в целом, так и должностным лицам.

Кроме того, образовательные организации должны вносить данные в течение шести месяцев с момента выдачи соответствующих документов. Все эти факторы делают невозможным внесение в ФРДО документов, которые были оформлены задним числом. Для начала стоит отметить, что сами организации могут быть не заинтересованы в том, чтобы предоставлять информацию, тем самым афишируя свою незаконную деятельность надзорным органам. Кроме того, за несоблюдение сроков им грозят следующие штрафы:

• от 10 до 15 тыс. руб. — должностным лицам;
• от 100 до 150 тыс. руб. — организациям.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.

Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.

Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.

Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Почему нежелательно формировать чеки задним числом

Фискальные документы нельзя оформлять через месяц, через полгода или через год после получения оплаты. Если самозанятый вовремя забыл пробить чек и попытается его выписать задним числом, он привлечет внимание налоговой службы: инспекция потребует финансовые данные у банка, чтобы проверить поступления денег.

Если чеки сформированы на иные доходы, самозанятому придется уплатить штраф:

· 20% — от величины недоплаченного налога НДФЛ.

· 5% — за неподачу декларации по стандартной форме 3-НДФЛ;

За незаполнение декларации начисляется штраф до 1000 рублей, но не более 30% от сокрытой суммы за все полные или неполные месяцы утаивания дохода. Налог пересчитывается, его необходимо заплатить в полном размере вместе со штрафными выплатами.

В приложении «Мой налог» самозанятый сможет выписать чек задним числом, но ему стоит сразу посчитать сумму неуплаченного налога и пени (на финансовых сайтах есть онлайн-калькуляторы). Налог и пени нужно перечислить в тот же день, когда создан документ. Это поможет избежать штрафов. Если штрафные санкции все же последуют, их можно легко оспорить, объяснив, что вы самостоятельно обнаружили и устранили ошибку, по личной инициативе оплатили задолженность.

Как защищаться от повышения арендной платы?

Общеизвестно, что земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, использование которого позволяет эффективно вести предпринимательскую деятельность и получать прибыль в самых разных отраслях экономики. По этой причине широко распространены отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, прикрываясь «общественными интересами», стремится выжать из арендаторов как можно больше, с целью чего периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату.

Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.

Поэтому закономерно возникает вопрос: как с этим бороться? Что говорит на эту тему действующее законодательство и что говорят суды, его применяющие?

Начиная с 1999 года федеральным законом (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:

Федеральный закон	Год	Коэффициент увеличения ставок земельного налога	Коэффициент увеличения арендной платы
Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2000 год» от 31 декабря 1999 года № 227-ФЗ (ст. 18)	2000	1,2	1,2
Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2001 год» от 27 декабря 2000 года № 150-ФЗ (ст.12)	2001	2	2
Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2002 год» от 30 декабря 2001 года № 194-ФЗ (14)	2002	2	2
Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24 июля 2002 года № 110-ФЗ (ст. 7)	2003	1,8	1,8
Федеральный закон от 07.07.03 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ч.2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» (ст. 7)	2004	1,1	Нет

Как составить соглашение о расторжении договора

Составить соглашение вам нужно в письменной форме. Это будет один документ, который подпишут обе стороны. Обязательно включите в соглашение четкое и однозначное положение, что договор расторгается. Укажите его реквизиты, момент расторжения. Если договор был нотариально удостоверен, для соглашения эту же форму также придется соблюсти.

В какой форме нужно составить соглашение и нужно ли его регистрировать

По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора.

Если договор нотариально удостоверен (например, договор ренты), соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.

Подпишите соглашение. Это должно сделать лицо, уполномоченное действовать от имени стороны договора. Как правило, соглашение подписывает единоличный исполнительный орган (например, генеральный директор) либо лицо, действующее на основании доверенности.

Составьте соглашение по одному экземпляру для каждой стороны и подготовьте еще один для регистрирующего органа, если вы расторгаете зарегистрированный договор (п. 1 ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, если вы расторгаете долгосрочный договор аренды здания.

Зарегистрировать соглашение нужно, чтобы погасить запись о наличии сделки (обременения) (п. п. 99, 133 Порядка ведения ЕГРН). Это важно, поскольку при необходимости третьи лица смогут получить актуальную информацию из реестра в отношении вашего объекта.

Какие условия нужно включить в соглашение о расторжении

Обязательно укажите в соглашении:

• сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер;
• наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
• указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме. Это нужно, чтобы ясно выразить намерение прекратить отношения по договору;
• момент, с которого договор считается прекращенным. По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако вы можете согласовать другой момент прекращения, например через тридцать дней с момента подписания соглашения.

Если договор был зарегистрирован, то он прекратится:

• для сторон — с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
• для третьих лиц — с момента внесения записи в ЕГРН об этом. Исходя из принципов публичности и достоверности государственного реестра, закрепленных в ст. 8.1 ГК РФ, вы в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на факт его прекращения до момента регистрации расторжения. Исключение: если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор расторгнут.

Договор задним числом

Согласно действующему законодательству, договор вступает в силу в момент получения акцепта оферентом, то есть стороной, сделавшей предложение заключить договор. Однако положения закона также гарантируют право хозяйствующим субъектам свободы договора. То есть, стороны свободны в заключении договора и выборе их условий, главное, чтобы положения договора соответствовали закону и не противоречили воле одной из сторон. Кроме того, ч.2 ст. 425 ГК РФ предусматривает возможность применения условий договора на фактические отношения, сложившиеся между сторонами до заключения договора. Здесь главное, что отношения фактически были до момента заключения договора и этому есть доказательства (письменные), потому как в случае отказа одной из сторон от каких-либо отношений без договора, положения ч. 2 ст. 425 ГК РФ работать не будут.

Какие штрафы для предприятия или ИП если устроить человека задним числом

Как таковых штрафов за устройство задним числом нет, поскольку, само по себе, трудоустройство с просрочкой не является составом правонарушения. Но существуют штрафы, так или иначе привязанные к такому приему на работу, поскольку оформляя таким образом работника, работодатель нарушает целый ряд норм. В зависимости от сроков трудоустройства могут быть нарушены:

1. Если работника приняли на работу задним числом недавно. Под «недавно» мы понимаем «в том же месяце». Т.е. например, сегодня 10 число текущего месяца, а «приняли» работника 01 числа текущего месяца.

В этом случае работодателю грозят лишь незначительные сложности:

• Штраф за несвоевременно сданную форму СЗВ-ТД – от 300 до 500 рублей на лицо, виновное в просрочке подачи. Следует помнить, что форму вы сдаете в ПФР, а штрафует Роструд, куда пенсионный фонд просто передает сведения о несвоевременной подаче. Далеко не все поданные с просрочкой СЗВ-ТД штрафуются Рострудом, ведь для этого необходимо инициировать процедуру, чтобы привлечь работодателя к ответственности по ст. 15.33.2 КоАП РФ, что не так просто и довольно долго. Поэтому, в сочетании с небольшим размером штрафа, довольно мало компаний реально несут такую ответственность.
• Обязанность исчислить и уплатить заработную плату за прошедший период. Обратите внимание, что если вы принимаете сотрудника «задним числом» и период его «работы» в прошлом попадает на период оплаты заработной платы, а вы этой оплаты не сделали, то это тоже является нарушением. Впрочем, такое нарушение крайне редко выявляется, если только работник сам об этом не заявит уполномоченным органам.

1. Если работника оформили задним числом и прошло значительное время, то здесь уже возможно довольно много проблем.

Возможен ли прием на работу задним числом?

Трудовые отношения между сотрудником и организацией могут возникнуть без формального заключения трудового договора и официального трудоустройства на основании допуска к работе с ведома работодателя или лица, уполномоченного давать подобные разрешения. То есть, получается ситуация, при которой работник фактически уже приступил к работе, но официально не трудоустроен.

При таком положении рано или поздно встает вопрос о том возможен ли прием на работу задним числом и какие действия необходимо предпринять, чтобы не попасть под санкции и административную ответственность. Ответ на этот вопрос зависит от конкретной ситуации и обстоятельств:

1. Сотрудник фактически работал в организации без оформления, получал зарплату, но при этом не производились отчисления в Пенсионный фонд и налоговую службу.
2. Работник работал по совместительству, и его трудовая книжка находилась на основном месте работы.
3. Изначально были неправильно оформлены документы при приеме на работу.
4. Работник работал неофициально или по совместительству, но при переходе на другую работу ему необходимо подтвердить свой стаж и опыт работы по определенной специальности.

Для решения каждой из вышеприведенных проблем необходимо искать свой путь. Итак, при приеме на работу должен быть составлен трудовой договор, оформлен приказ и сделана запись в трудовую книжку сотрудника. Фактически возможно оформить прием на работу задним числом, но это потребует определенных расходов и может повлечь привлечение к административной ответственности предприятие или должностное лицо.

Как составить соглашение о расторжении договора

Составить соглашение вам нужно в письменной форме. Это будет один документ, который подпишут обе стороны. Обязательно включите в соглашение четкое и однозначное положение, что договор расторгается. Укажите его реквизиты, момент расторжения. Если договор был нотариально удостоверен, для соглашения эту же форму также придется соблюсти.

В какой форме нужно составить соглашение и нужно ли его регистрировать

По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора.

Если договор нотариально удостоверен (например, договор ренты), соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.

Подпишите соглашение. Это должно сделать лицо, уполномоченное действовать от имени стороны договора. Как правило, соглашение подписывает единоличный исполнительный орган (например, генеральный директор) либо лицо, действующее на основании доверенности.

Составьте соглашение по одному экземпляру для каждой стороны и подготовьте еще один для регистрирующего органа, если вы расторгаете зарегистрированный договор (п. 1 ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, если вы расторгаете долгосрочный договор аренды здания.

Зарегистрировать соглашение нужно, чтобы погасить запись о наличии сделки (обременения) (п. п. 99, 133 Порядка ведения ЕГРН). Это важно, поскольку при необходимости третьи лица смогут получить актуальную информацию из реестра в отношении вашего объекта.

Какие условия нужно включить в соглашение о расторжении

Обязательно укажите в соглашении:

• сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер;
• наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
• указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме. Это нужно, чтобы ясно выразить намерение прекратить отношения по договору;
• момент, с которого договор считается прекращенным. По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако вы можете согласовать другой момент прекращения, например через тридцать дней с момента подписания соглашения.

Если договор был зарегистрирован, то он прекратится:

• для сторон — с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
• для третьих лиц — с момента внесения записи в ЕГРН об этом. Исходя из принципов публичности и достоверности государственного реестра, закрепленных в ст. 8.1 ГК РФ, вы в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на факт его прекращения до момента регистрации расторжения. Исключение: если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор расторгнут.

Какие дополнительные условия можно включить в соглашение о расторжении

Рекомендуем предусмотреть в соглашении следующие условия, которые помогут вам урегулировать отношения с контрагентом при расторжении:

• о возврате исполненного по договору (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Например, неотработанного аванса либо имущества, переданного для исполнения договора (в частности, агенту для выполнения поручения). Это важно, если обязательства исполнены не в равном объеме и иное не согласовано в договоре. Укажите сумму или перечень имущества, срок и порядок возврата. Если предметом расторгаемого договора была недвижимость, предусмотрите порядок действий по ее возврату и передаче документов для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Это позволит вам понимать, с какого момента требовать неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку возврата;
• санкции за нарушение срока возврата имущества, если в договоре они не согласованы;
• состояние обязательств сторон на основании проведенной сверки расчетов. Подготовьте и приложите к соглашению акт сверки. Это облегчит доказывание задолженности, если она есть;
• причину расторжения, в том числе если договор расторгается из-за нарушения договора одной стороной. Укажите, кто его нарушил и в чем заключается нарушение, а также сумму убытков, срок и порядок их уплаты (при наличии). Это упростит возмещение убытков.

Ответственность за подписание договора аренды задним числом

Как известно, договоры аренды недвижимого имущества*(1), заключаемые на срок не менее года (далее — договоры аренды), подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации.

Не касаясь деталей практической реализации такого подхода, заметим, что он позволил бы сохранить публичность сведений об обременении недвижимости и исключить не совсем удобную для участников гражданского оборота регистрацию самой сделки-основания. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г.

N 3.3-6/94 Практические аспекты Одновременное существование сложной и упрощенной процедуры заключения договоров может породить соблазн использования последней и в тех случаях, когда это не вполне соответствует требованиям закона.

Подписание договора «задним числом» Последствия отсутствия регистрации В свете вышесказанного любопытным является постановление Пленума ВАС РФ*(13), которым внесены дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73.

В Постановлении N 13 сформулированы в том числе следующие правовые подходы.

Допускается ли оформление трудовой книжки, приказа задним числом

Записи в трудовой книжке задним числом

Неотъемлемой частью начала трудовой деятельности гражданина в компании является оформление соответствующего приказа о трудоустройстве и осуществление записи в трудовую книжку. Ведение этих документов определяется правилами делопроизводства, а также номенклатурой дел каждой компании.

Важно отметить, что все приказы по кадрам регистрируются в порядке очередности с записью в специальную книгу приказов. Касательно трудовых книжек, то их ведение определено нормативными документами и также предусматривает выполнение всех полагающихся записей о трудоустройстве, повышении квалификации, переводе, и дальнейшем увольнении в порядке очереди.

Из всего этого нетрудно сделать вывод, что оформить «незаметно» задним числом приказ о трудоустройстве, ровно как внести запись в трудовую книжку, особенно если после этого там уже присутствуют другие записи, невозможно. Такой служебный подлог будет сразу заметен. А это уже возможность привлечения руководителя к уголовной ответственности.

Договор купли-продажи

Самый простой способ — выкупить у сотрудника приобретенный им для организации товар. Оформляется такая операция договором купли-продажи, который заключается с сотрудником от имени организации.

Однако для организации — плательщика НДС эта операция будет менее выгодна, чем прямая покупка в магазине. Ведь по такому договору она не сможет принять к вычету НДС, поскольку приобретает товар у обычного физлица, которое плательщиком НДС не является, налог к уплате не предъявляет и счет-фактуру не оформляет. При этом, чтобы возместить сотруднику реально понесенные им затраты на покупку, цену по договору придется установить с учетом НДС, который работник заплатил в магазине.

Кроме того, выплата по договору купли-продажи образует доход работника, а значит, возникают вопросы, связанные с НДФЛ. Причем в такой ситуации сотрудник имеет право на получение вычета в размере расходов, понесенных на приобретение проданного товара (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому удержать налог при выплате организация не сможет, и работнику по окончании года придется самостоятельно отчитаться по этой операции в инспекцию, подав соответствующую налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

С одной стороны, заключение договора купли-продажи — это простой способ компенсировать работнику понесенные им затраты без налоговых рисков, с другой — его заключение влечет дополнительную налоговую нагрузку на самого работника, а в некоторых случаях и на организацию. Применить этот метод можно только к товарам. «Выкупить» у работника приобретенные им для организации работы или услуги таким образом уже не получится. Поэтому на практике данный способ не распространен.

Похожие записи:

• Последние новости о зарплатах военнослужащих в 2023 году
• Глава 10. Судебный процесс по наследственным делам
• Образец заявления о выдаче исполнительного листа