Претензия по договору аренды нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия по договору аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Претензия по договору аренды — особенности
В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.
Документ имеет ряд неоспоримых плюсов. В организациях, где принято искать компромиссы с контрагентами, обсуждать возникающие недопонимания в досудебном порядке, рабочие процессы протекают гораздо эффективнее. Письмо-требование об оплате задолженности позволит:
- Сохранить существующие договорные отношения. Прерывать взаимовыгодное сотрудничество с партнером, у которого возникли временные трудности по оплате, – нерациональное действие. Деловая переписка уточнит нюансы, может привести к полному взаимопониманию.
- Избежать обращения в суд, которое сулит дополнительные расходы, по крайней мере, при возникновении конструктивного диалога между сторонами.
- Поставить в известность должника об объеме задолженности и конкретных сроках. Организация, которая посылает подобное обращение, обычно ставит четкие рамки перед должником. До этого момента он может питать надежду, что его долг забыт, затерялся в бухгалтерских документах, растворился в воздухе. Особенно если сумма задолженности небольшая.
- Оптимизировать свое делопроизводство таким образом, чтобы дело приносило прибыль. Несколько недобросовестных контрагентов, которым делаются поблажки, способны привести практически любую компанию к банкротству.
- Скоординировать рабочие моменты для того, чтобы избежать значительных материальных затруднений. Несколько писем-требований к «забывающим» контрагентам подчас позволяют самой организации оставаться «на плаву».
На практике поставщик очень часто встречается с дебиторским типом задолженности. Иные организации вообще не придают значение подобным «мелочам» либо откладывают выполнение взятых на себя обязательств по оплате на потом.
Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости
Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.
Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.
Оставьте заявку
Оставьте заявку и получите судебное представительство
Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.
В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.
Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.
Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.
), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).
Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.
Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме. Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:
- первая часть — вводная, содержит описание правоотношений, существующих между сторонами;
- во второй описывается нарушение обязательств, допущенных контрагентом;
- третья часть содержит требования к нарушителю.
В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.
Шаг 1. Во вводной части укажите:
- реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
- реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
- исходящий номер и дату регистрации;
- заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Порядок действий по взысканию арендных платежей
- Первым делом нужно написать арендатору претензию. Используйте бланк организации, если он есть. Если нет, то все равно претензия должна иметь официальную форму. Даже если по договору аренды претензионное решение вопроса не предусмотрено, лучше это сделать. Это будет еще одно преимущество в суде. К тому же, досудебное решение вопроса может завершиться успешно, арендатор примет меры и уплатит всю сумму, то взыскание задолженность по аренде не понадобится. Порядок взыскания денежных средств должен быть соблюден. Если договором предусматривается необходимость досудебного решения, но она не была предпринята или не была зафиксирована документально, то суд вправе отклонить такой иск о взыскании аренды – оставив его без рассмотрения.
- Претензию следует составлять по форме, это инструмент взыскания задолженности по договору аренды. Обязательно нужно сослаться в ней на статьи закона и пункты договора, регулирующие возникшую ситуацию. Если в договоре указан срок, в течение которого арендатор должен ответить и произвести действия, то нужно выждать его. Если срок не указан, то нужно указать его в претензии.
- Отправить получившийся документ нужно по юридическому адресу арендатора. Копию направьте по фактическому адресу (они нередко различаются). Уведомление о вручении обязательно. Именно дата вручения претензия является началом отсчета для судебного процесса и начисления многих неустоек за просрочку в исполнении обязательства.
- Если срок, который был поставлен арендатору, истек, а ответа от него не поступило, то можно направить исковое заявление взыскании задолженности по аренде в суд. Текст у него примерно такой же, как и у претензии к арендатору. Требования к оформлению искового заявления можно найти в статьях 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса. В случае затруднения Вы всегда можете позвонить нам — наши адвокаты сделают всю работу по оформлению иска в суд за Вас.
- Подготовьте еще один экземпляр заявления и отправьте его арендатору, который в этом деле будет выступать в роли ответчика. К исковому заявлению в суд обязательно нужно приложить квитанцию об отправке копии ответчику. Суд решит вопрос о взыскании долгов по договору аренды.
Обычно решение такого процесса довольно простое, в случае, если с документами все в порядке. Через суд также можно получить взыскание неустойки по договору аренды.
Претензия Арендодателя о задолженности по договору аренды
Претензия арендодателя по договору аренды – это форма требования, которая направляется арендодателем арендатору в которой отправитель сообщает получателю о наличии нарушений по договору арены, требует их устранения и информирует о возможности применения санкций в случае если нарушения не будут устранены. Обычно договор аренды заключаются на длительный срок, в течение которого между сторонами могут возникнуть разногласия и взаимные претензии. Для юридического оформления таких разногласий как раз и существует существует претензионный порядок.
Арендодателю, чтобы начать процесс взыскания задолженности и расторжения договора с задолжавшим арендатором необходимо предварительно направить такому арендатору досудебную претензию с требованием устранить нарушение под угрозой применения санкций вплоть до расторжения договора, в случае если арендатор не устранит нарушения в обозначенный в претензии срок.
Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,
ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.
Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.
Претензия
«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.
Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Приложение к претензии:
Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.
Пример искового заявления в арбитраж о расторжении договора аренды
В образце представлен пример искового заявления в арбитражный суд с требованиями:
- о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более двух сроков подряд;
- о взыскании задолженности по арендной плате;
- о взыскании штрафной неустойки;
- о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.
| 01 декабря 2013 г. | Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 50-52 |
| ИСТЕЦ: | Индивидуальный предприниматель Демиденко А.В. 193231, Санкт-Петербург, Товарищеский пр., д.20, кв.112 |
| ОТВЕТЧИК: | ООО «Аромат плюс» 195030, Санкт-Петербург, ул. Ударников, д. 39 |
| Цена иска: 782 002 руб. Госпошлина: 18 640, 40 руб. |
Порядок действий для взыскания задолженности
Для того, чтобы не упустить важных моментов, перед началом процесса истребования просроченной задолженности, рекомендуется к этому хорошо подготовиться. Приведенный алгоритм поможет совершить процедуру последовательно и грамотно.
| Стадия | Действия |
| Подготовительный этап | Сбор документов, подтверждающих задолженность (акты выполненных работ, накладные, счета-фактуры, путевые листы, акт приема-передачи имущества, платежные поручения, расписка и прочие первичные документы, в зависимости от сферы деятельности). |
| Составление претензии | Написание обоснованного текста с мотивировочной и просительной частями, ссылками на нормы права. Формирование пакета приложений. |
| Предъявление требования | Вручение либо направление по почте претензии с приложениями способом, позволяющим идентифицировать получателя. |
Как видно из таблицы, писать претензии совсем не сложно. После предъявления требования наступает период ожидания. Он зависит от терпения кредитора и условий об обязательном претензионном порядке.
Ответ дебитора не имеет ключевого значения. Срок рассмотрения претензий может быть прописан в договоре. Если такого условия в контракте нет, то по нормам арбитражного процессуального законодательства в суд можно обратиться по истечении месяца после предъявления претензии.
В ситуации невозврата долга кредитору необходимо подготовить такой документ, как претензия должнику. Это не только ситуация невозврата долга по договору займа, но и исполнение денежных обязательств по другим видам договоров, вследствие неосновательного обогащения и т.п. Как претензия должнику может быть расценена и претензия по договору подряда (когда вопрос в оплате работ), по ОСАГО (в части доплаты страхового возмещения), по договору аренды и т.д. Примеры досудебных претензий разного вида Вы найдете в этой рубрике. Отдельно мы разместили информацию об особенностях претензии по расписке, когда договор займа между физическими лицами отдельно не составлялся.
Грамотно составленная претензия должнику может помочь способом досудебного порядка урегулирования спора разрешить вопрос и не доводить дело до суда. Ну а если подача иска неизбежна, такой документ станет приложением к иску и одним из доказательств по гражданскому делу.
Претензия по арендной плате
Арендатором за все время действия договора аренды не оплачивались услуги по предоставлению тепла, таким образом, за период с 25.12.2009 г. по 30.06.2010 г. у арендатора сформировалась просрочка оплаты указанных услуг – 140 дней, задолженность за теплоэнергию составила за указанный период 3207,78 рублей (Три тысячи двести семь рублей 78 копеек).
Кроме того, п. 2.5. указанного договора аренды установлено, что помимо арендной платы Арендатор участвует в оплате коммунальных платежей и за используемые телефоны, путем оплаты счетов, выставленных арендодателем. Оплата по этим счетам производится арендатором в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов. Установлено также, что арендатор оплачивает в том числе тепловую энергию пропорционально арендуемой площади.
Как следует из договора, размер арендной платы подлежит изменению ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете. В этом случае арендатор исчисляет и уплачивает арендную плату на основании дополнительных соглашений к договору. В дальнейшем стороны заключили несколько таких дополнительных соглашений.
Ранее при определении размера арендной платы действовало общее правило, а именно: порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливают соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). С 1 марта 2015 года это положение утратило силу.
Претензия по договору аренды нежилых помещений
Важно
ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Как обоснованно полагает Арендодатель, Арендатор, существенно нарушая условия договора аренды, не исполняет обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, по сути, осуществляя односторонний отказ от исполнения обязательств, предусмотренных договором аренды.
Инфо
В силу п. 4.1 договора аренды арендная плата за помещение общей площадью 2 329 кв. м. составляет 12 073 руб. 00 коп. за один кв. м. в год. В соответствии с подпунктом 3.1.1 договора аренды Арендатор обязан производить в установленные сроки платежи за аренду и услуги, предоставляемые Арендодателем.
Согласно абзацу 6 п.
От арендодателя Основания для составления претензии арендодателем могут быть самые разные. При этом формат таковых претензий является схожим. На данный момент от арендодателя претензии могут формироваться следующим образом:
- невыполнение каких-либо требований, обозначенных в договоре;
- неуплата арендной платы;
- другое.
Со всеми тонкостями и спецификой составления данного типа документов лучше всего разобраться заранее.
Это позволит избежать различных проблем в дальнейшем. О задолженности Наиболее часто процесс формирования претензии имеет место именно в случае наличия задолженности.
Причем отдельно стоит отметить именно начисление пени. Согласно ГК РФ таковая может начисляться только в случае, если имеет место соответствующий пункт в договоре аренды.
Обязательно единая форма начисления пени за конкретное нарушение.