Когда нужна генеральная доверенность на недвижимость, в том числе квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда нужна генеральная доверенность на недвижимость, в том числе квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность — это нотариально удостоверенный документ, который включает в себя перечень полномочий, передаваемых от одного лица другому.
Доверенность оформляют, если человек не может самостоятельно совершить какие-то действия и необходимо, чтобы этим занялось другое лицо. Например, вы уехали в другую страну и срочно нужно продать автомобиль. От вашего имени может действовать тот, на кого оформили доверенность.
В российском законодательстве нет понятия «генеральная доверенность», однако термин широко используют. Условно виды документа по полномочиям можно разделить на:
- разовые — совершение какого-то отдельного действия (например, представление интересов в Росреестре для регистрации права собственности на квартиру в Москве);
- специальные — выдается для совершения нескольких однотипных действий (например, для регистрации права собственности на любую недвижимость);
- общие (генеральные) — ее особенность в более широком круге полномочий и сделок, которые представитель может совершать от имени доверителя. Такая доверенность обязательно проходит нотариальное удостоверение.
Главное отличие между видами доверенностей — объем передаваемых полномочий.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Какие функции выполняет доверенное лицо?
Начнем с того, кто может быть доверенным лицом. Эти функции может выполнять любой человек, сосед или кто-то малознакомый. Но самый надежный вариант – это близкий родственник, который к тому же имеет опыт в данном деле. Но такими знакомствами могут похвастаться единицы, потому приходиться искать альтернативу.
Также нередко доверенность оформляется на имя риелтора, курирующего сделку. Но только будьте особенно внимательны, чтобы не попасть на человека, который замешан в сомнительных делах. Такому лучше не доверять свою недвижимость, даже если стоимость его услуг значительно ниже, чем у конкурентов. Заниженная цена выглядит подозрительно, особенно учитывая, что работа действительно не из простых, особенно если рассматривать заключение сделки по гендоверенности, которая перекладывает на плечи риэлтора практически все обязанности.
Кроме того, нужно учитывать, что в зависимости от вида документа, количество функций доверенного меняется. К примеру:
1. Генеральная доверенность.
Именно её чаще всего заключают, когда подразумевается продажа имущества. Этот документ открывает перед доверенным практически полное раздолье в плане поиска покупателя, оформления документов, похода в специальные инстанции за различными справками.
Даже деньги покупатель передает именно доверенному лицу, который, в свою очередь, должен отправить их доверителю. Но у доверенного есть множество ограничений, например, он не может самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, а только отталкиваться от тех рамок, которые ему выставил владелец. В тексте максимально подробно описываются обязанности сторон. После этого документ заверяется у нотариуса, чтобы получить юридическую силу.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
Как обезопасить сделку
Закон возлагает на покупателя обязанность по проверке подлинности генеральной доверенности. Чтобы не попасться в ловушку мошенников, нужно произвести следующие контрольные действия:
- рассмотреть доверенность визуально, обратить внимание на специальную форму бланка, убедиться в отсутствии поправок, опечаток и подчисток;
- удостовериться в существовании нотариальной конторы, заверившей документ, для этого достаточно проверить информацию в интернете, найти актуальный адрес и номер телефона нотариуса;
- совершить визит в нотариальную контору вместе с поверенным лицом, если остались хоть малейшие сомнения относительно законности его действий.
Когда нужна помощь юриста
Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который делегирует представителю фактически все полномочия продавца. Поэтому к ее составлению нужно подойти с особой осторожностью. Доверителю необходимо выбрать надежного представителя и правильно оформить доверенность. Составление документа можно перепоручить нотариусу, так как нотариальное удостоверение доверенности на продажу все равно является обязательным. Однако нужно учитывать следующий факт — нотариус не может гарантировать, что доверенное лицо не выйдет за рамки своих полномочий. Также нотариус не может предусмотреть случаи, когда доверитель ошибочно или находясь в заблуждении делегирует представителю слишком широкий круг полномочий.
Поэтому перед тем, как составить этот документ и делегировать представителю полномочия продавца, необходимо проконсультироваться с юристом.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.
Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.
Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.
Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.
В генеральной доверенности обязательно должны быть:
Срок действия генеральной доверенности — 1 – 3 года. После совершения сделки нужно сходить к нотариусу, который её выдал, и написать ему заявление в простой письменной форме на отзыв. Это значит, что доверенность перестанет быть действительной и представитель больше не совершит по ней операции с недвижимостью. Предупредить представителя об отзыве можно устно или заказным письмом с описью. Нотариус звонит доверенному лицу только по просьбе доверителя.
Так выглядит наша доверенность — в ней прописаны все возможные полномочия для доверенного лица.
Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:
Сделка между родственниками с одинаковой фамилией
Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.
Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.
Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.
Ограничение лиц, которые могут купить квартиру
Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.
Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.
Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.
Подача документов на признание ранее возникшего права
Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.
В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:
Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.
Какие полномочия включают в генеральную доверенность на все полномочия от физического лица?
В такой доверенности можно прописать, например, следующие права представителя:
- управлять и распоряжаться всем имуществом доверителя – движимым и недвижимым, причем независимо от места его нахождения – в России или за границей,
- совершать от имени доверителя сделки, подписывать договоры и сопутствующие документы, получать деньги по сделкам,
- иметь доступ к банковским счетам доверителя, распоряжаться деньгами на них, в том числе переводить и снимать средства,
- осуществлять вместо доверителя расчеты с гражданами, компаниями, ИП,
- получать любую корреспонденцию, включая ценные письма, посылки и бандероли,
- представлять доверителя в компаниях, учреждениях, госорганах, муниципальных органах, судах, совершать от его имени все процессуальные действия, которые разрешает закон.
Оформление генеральной доверенности у нотариуса
Если вы планируете визит к нотариусу, делать вам нужно по минимуму:
1) подготовьте свой паспорт, а также паспортные данные будущего представителя и другие документы (если необходимы),
2) запишитесь на прием к любому нотариусу,
3) придите на прием, получите готовую генеральную доверенность и оплатите услуги нотариуса.
Обратите внимание: оформить генеральную доверенность вы можете в одиночку. Вашему представителю необязательно приходить к нотариусу, а вам достаточно предоставить копию паспорта вашего доверенного лица.
Но если вы планируете включить в доверенность образец подписи своего представителя и условие о том, что подтверждаете ее, прийти к нотариусу вам нужно вместе с представителем.
Вариант 2: дарение недвижимости по доверенности
Дарственная – документ, заключаемый между сторонами в порядке ст. 572 ГК РФ, согласно которому объект дарения (недвижимость) переходит одаряемому лицу. Сделка является безусловной. Нельзя в этом документе прописать какое-либо условие, при соблюдении которого дар будет передан, так как это противоречит закону. Совершая дарение, заключая дарственную, даритель обязуется:
- передать недвижимость второй стороне;
- сообщить одаряемому всю информацию о дефектах недвижимости;
- оплатить все расходы по регистрации перехода права собственности.
✅ Правила оформления доверенности
Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу с документами:
- своим паспортом и удостоверением личности поверенного (взять оригиналы и копии);
- документом, в котором указаны точные сведения о приобретаемом объекте недвижимости (если право выбора квартиры не передается уполномоченному лицу).
Генеральная доверенность заполняется на фирменном бланке нотариуса, иные виды доверенностей можно составить самостоятельно, но лучше доверить процесс специалисту.
Доверенность содержит следующую информацию:
- число и месяц оформления;
- сведения об оформителе и уполномоченном лице (ФИО и прочие паспортные данные, место регистрации);
- перечень действий, которые поручаются поверенному;
- срок действия документа.
✅ Доверенность на риэлтора
При покупке квартиры можно оформить доверенность на риэлтора, но не генеральную, а на выполнение определенных действий. Безоговорочно доверять сотруднику агентства не стоит, лучше возложить на него определенные функции.
Особенно актуальна помощь риэлтора, если имеет место альтернативная сделка, то есть предполагающая одновременную покупку-продажу 2 или более объектов недвижимости. Покупатели смотрят квартиры, и в случае согласия на приобретение оформляют доверенность на риэлтора. То есть куплю-продажу нескольких квартир будет курировать 1 человек.
Риэлторов задействуют покупатели, которые самостоятельно не хотят или не успевают заниматься всем процессом оформления, проживают в другом городе или стране. Удобнее найти нужный вариант, оформить аккредитив или договор с банком на аренду банковской ячейки, а после — передать риэлтору право на подписание договора и регистрацию сделки.