Перераспределение земельных участков, находящихся в собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земельных участков, находящихся в собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.

Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков

Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.

Особенности перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Следует обратиться к ст. 39.27 Земельного кодекса РФ.

Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утверждённым проектом межевания территории границ такого земельного участка.

К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утверждённым проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.

Заключение

Мы рассмотрели основные моменты перераспределения земельных участков. Основным новшеством стало то, что после вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

С помощью СПС КонсультантПлюс вы сможете уверенно взаимодействовать с надзорными органами, органами государственной и муниципальной власти.

Вопрос

Что делать, если мне отказали в перераспределении земельного участка?

Ответ

Отказ заключить соглашение о перераспределении земельных участков можно обжаловать в суде (п. 1 ст. 64 ЗК РФ).

Госпошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными определяется в соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Если такой отказ затрагивает права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то обжаловать его нужно в порядке гл. 24 АПК РФ. В противном случае обжалование проводится в порядке гл. 22 КАС РФ (ч. 6 ст. 218 КАС РФ).

Правовые предпосылки и условия

Процедура перераспределения площади и границ участка регулируется статьей 11.7 Земельного кодекса РФ. Нормативный акт предусматривает возможность перераспределить границы в упрощенном порядке – для этого собственники смежных участков должны заключить письменное соглашение и зарегистрировать его в местных органах муниципальной власти. Завершающий этап упрощенного перераспределения – постановка новообразованных участков на кадастровый учет. Действующее законодательство выделяет три варианта изменений границ с непосредственным участием собственников:

• Юридические и физические лица. Для завершения процедуры нужно заключить соглашение между собственниками и получить разрешение от государственных органов.
• Муниципальные структуры. Такой вид сделок характерен для государственных учреждений, которые передают право собственности от одного к другому.
• Муниципальные структуры и физические лица. Законодательство предъявляет особо жесткие требования к участкам, а процедура регулируется особым регламентом.

В 2016 году вступил в силу Федеральный закон № 344, который внес несколько изменений в регламент перераспределения земли. Вот основные нововведения:

• Решения по территориям сельских поселений переходят в компетенцию местных органов самоуправления.
• Если корректировка границ участков затрагивает земли сельских поселений, нужно разрешение от администрации района, к которому территориально относятся землевладения.
• После завершения процедуры и постановки участков на кадастровый учет владельцы приобретает исключительные права и полномочия по использованию наделов.

Возможные причины отказа в перераспределении участков

Государственные органы могут не принять заявление и вынести письменный отказ в перераспределении на законных основаниях. Вот список самых распространенных причин для отказа:

• Один из собственников, участвующий в сделке, не согласен c перераспределением.
• Alt наделе, который планируется перераспределить, возведены здания, принадлежащие органу местной власти или государству.
• B отношении участков установлены ограничения — арест или обременение.
• Надел имеет муниципальную, государственную бронь или выставлен на аукцион.
• Земельный участок, в котором заинтересован заявитель, подлежит передаче третьим лицам по приоритетному праву.
• B результате процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка, установленный местными органами власти (индивидуально для каждого региона).
• Надел относится к категории земель c ограниченным оборотом.
• Заявитель не предоставил полный пакет документов либо сведения в них неверны.
• B результате процедуры будут изменены границы участков третьих лиц, которые не давали согласия на перераспределение.
• Границы участков не соприкасаются друг c другом, наделы находятся в разных территориальных зонах или принадлежат разным категориям землепользования.

Перераспределение земель проводят, опираясь на нормы действующего российского законодательства. Перечень конкретных действий, которые нужно произвести, напрямую зависит от того, кто является собственником участка. Если один объект принадлежит частнику, а второй – муниципалитету, то можно опираться на следующую общепринятую инструкцию:

• собираем документы;
• подаем заявку в местную администрацию;
• ожидаем решения, если оно положительное, заключаем с администрацией соглашение;
• ставим новый земельный участок н кадастровый учет и регистрируем права собственности на него в Росреестре.

B каких случаях возможна процедура перераспределения земельных участков?

Необходимость формирования новых участков из нескольких уже существующих может возникнуть по самым разными причинам:

• необходимость в исключении ломаных границ;
• улучшение логистики;
• невозможность провести или обслуживать коммуникации в текущих границах участков;
• удаленность участков от дорог общего пользования;
• неудачная для землепользования форма участка;
• недостаточная площадь участка;
• вмешательство федеральных программ;
• перераспределение ЗУ в кооперативе;
• выделение смежных границ и т.д.

Как правило, заинтересованный в перераспределении участков собственник предлагает второй стороне сделки денежное вознаграждение (компенсацию). Такой порядок является совершенно законным, но условие о доплате должно быть включено в соглашение, на основании которого осуществляется формирование новых участков.

Важно! До 2014 года допускалось изменять форму, границы и площадь участков только при условии, что все они имеют одинаковую форму собственности. В настоящий момент такое ограничение отсутствует. Заинтересованное лицо может (при соблюдении определенного порядка) присоединить к своему участку земли территориальных общин, муниципалитетов и государства и даже смежные земли, которые никому не принадлежат и фактически были «захвачены» будущим собственником.

Сейчас то же самое, для перерапсрделения необходимо, чтобы участко основной и тот который переаспроедется имели одинаковый вид разрешнного использования и находился в одной территориальной зоне.

В качестве документального основания для перераспределения участков земли могут выступать два документа:

• соглашение владельцев наделов, если все они находятся в частной собственности;
• административное решение органа власти (государственной или муниципальной).

Порядок перераспределения участков в собственности определяется прежде всего тем, в чьей собственности они находятся. Однако в любом случае процедура не может быть проведена без кадастровых работ и оформления документов в ЕГРН. При этом важно поручать землеустроительные работы опытному профессионалу, поскольку их цель – не только правильное определение границ будущих участков, но и оценка и обеспечение рациональности землепользования с учетом всех актуальных условий и характеристик земли.

Свои особенности имеет процесс перераспределения земель, которые были искусственно созданы человеком. Отдельные нормы земельного законодательства применяются также в случае образования так называемых многоконтурных участков.

Соглашение не может быть подписано ни на каких условиях, если со стороны уполномоченного органа поступил отказ. Основания к нему отражены в ст. 39.29 ЗК РФ. Любой землепользователь может с ними ознакомиться для того, чтобы предупредить появление возможных проблем в будущем времени и сделать все в соответствии с законом. Причины отказа:

• земельный надел относится к категории наделов, в отношении которых запрещается распределение;
• земли, в отношении которых идет процесс перераспределения, с разным видом разрешенного использования;
• наделы, которые пытается присоединить собственник, не относятся к смежным;
• если участки находятся под обременением, то не получено согласия третьих лиц на перераспределение;
• на участках, которые могут получиться в результате перераспределения, будут располагаться объекты недвижимого имущества, относящиеся к государственной и муниципальной собственности;
• в межевом деле фигурирует земельный надел, который изъят из гражданского оборота или ограничен в нем;
• земли принадлежат к разным муниципальным образованиям;
• участок выступает в качестве резерва для нужд государственного и муниципального значения;
• участок – это лот, о проведении аукциона было предварительное оповещение;
• после перераспределения образуется очень большой по площади участок, он превосходит законодательно установленные лимиты;
• существует необходимость в том, чтобы уточнить границы земельного надела, если он принадлежит гражданину;
• схема земельного надела противоречит документации, а также не соответствует планировке территории.

Действия землевладельца по перераспределению земель

Чтобы начать процедуру, необходимо собрать комплект необходимых бумаг. Для того чтобы определиться с их перечнем, нужно прийти в местную администрацию. Статья 39.29 ЗК РФ говорит о том, что для перераспределения нужно соглашение, заключаемое между собственниками. С этим целями подается соответствующее заявление.

Заявление имеет типовую форму, заполняется в произвольном порядке. В качестве примера заполнения, можно поинтересоваться в уполномоченном органе и уяснить для себя правила его заполнения. Кроме того, взять бланк заявления, тот, который действует на территории муниципального образования, где находится земельный участок. Форма заявления не имеет строго унифицированной формы. Исходя из этого, она может быть разной. Все зависит от конкретного муниципального образования. Кроме личного присутствия, заявление может подать от лица собственника его представитель. Но ему нужна доверенность. В этом документе необходимо написать перечень полномочий представителя. Кроме личного присутствия, заявление допускается подавать через интернет портал Госуслуги.ру или по почте.

В заявлении указывается:

• фамилия, имя, отчество, адрес сторон соглашения;
• если его подает ЮЛ – то его наименование, юридический, фактический адреса, реквизиты: ОГРН, ИНН;
• номера участков согласно кадастру.

Что делать после получения новой схемы участка

После того, как новая схема участка была получена и все необходимые сведения в кадастровые базы были внесены, происходит регистрация вновь возникшего права собственности. Она осуществляется в Росреестре по заявлению собственников измененных территорий. Для этого к заявлению необходимо будет приложить документы, подтверждающие факт изменения участков, в том числе, заключение кадастрового инженера, первичное соглашение о перераспределении, а также правоустанавливающие документы на ранее существовавшие участки.

Перераспределение земель отвечает цели создать максимально удобный для эксплуатации участок, нередко путем присоединения смежных территорий. Данная процедура подробно регламентирована в действующем законодательстве, что позволяет минимизировать риск отказа в ее осуществлении. Если же отказ был получен – достаточно ликвидировать повлекшие его нарушения, что позволит подать заявление об осуществлении всех мероприятий вновь.

Когда необходима процедура

Основные условия для проведения данной процедуры:

• Если необходимо проложить коммуникации и инженерные сети на площади смежной земли.
• Если по требованию закона необходимо привести в соответствие минимальное расстояние от постройки до границы земельного участка.
• Принятие решения суда относительно изменения границ на смежном участке.
• Если несколько владельцев одного земельного надела решили его между собой разделить.
• Если необходимо выровнять границу смежных территорий.
• При возведении жилого дома между смежными землями, если они перешли в собственность одного владельца.
• В случае соединения нескольких участков в единый для общего пользования.

Распределение одного участка земли также может происходить при принятии наследуемого имущества несколькими наследниками, которые изъявили желание выделить свою долю.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

При заключении соглашения, как и любого другого договора, сторонам необходимо предварительно изучить правила оформления. В противном случае документ может быть признан недействительным или оспорен в суде.

Предметом соглашения о перераспределении долей в общей долевой собственности может быть, как земельный участок, так и жилой дом. Стороны могут оформить общий документ о двух объектах собственности или индивидуальный бланк для каждого предмета сделки.

Основные правила:

1. Добровольность. Каждый из сособственников должен быть уведомлен о предстоящей процедуре и не иметь возражений. Речь идет исключительно о совладельцах, которые собираются заключить соглашение.
2. Уведомление совладельцев. Если сособственников несколько, то требуется поставить их в известность.
3. Письменная форма. Земельный участок и частный дом относятся к объектам, сделки с которыми оформляются исключительно в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
4. Нотариальное удостоверение. Сделка с долями недвижимости, включающая перераспределение долей, должна быть заверена у нотариуса.
5. Отсутствие обременения. Закон запрещает совершение любых сделок с долями, которые находятся в обременении или под арестом. Поэтому перед совершением сделки целесообразно получить данные из ЕГРН об отсутствии обременений.

Важно! Если сделка проводится в отношении надела, входящего в состав СНТ, то не требуется нотариальное удостоверение. Сначала необходимо провести общее собрание собственников, оформить протокол собрания. Результат удостоверяется подписью председателя СНТ.

Соглашение может быть следующих видов:

• возмездное (предусмотрена доплата за увеличение доли);
• безвозмездное (доля увеличивается в порядке дарения).

Сведения о характере соглашения должны указываться в тексте документа. В противном случае соглашение считается недействительным.

Пример. Раиса и Федор развелись. Несовершеннолетний сын остался проживать с матерью. У семьи в собственности был частный дом. Объект находился в долевом владении. 1/2 доля принадлежала Федору, по ¼ доле – Раисе и сыну. Федор не имел возможности выплачивать алименты. Поэтому заключил соглашение о перераспределении размеров долей, в котором он передал ¼ долю дома сыну.

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней. Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы. Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления. Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:

• Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
• Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.

Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков. Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения. Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.

Какие нюансы нужно учесть

Важно!!! Если вы решили перераспределить ваши участки, обязательно скажите кадастровому инженеру с какой целью проводится межевание. Опытный специалист подскажет вам, существует ли риск отказа.

Основная причина для отказа – новые участки не соответствуют требованиям законодательства. Например, для земель разных категорий установлены минимальные размеры площади. Если после перераспределения площадь одного из участков станет меньше, чем установленные законом нормы, в регистрации откажут.

В этом случае можно попробовать сделать новое межевание с учетом норм. Но это приведет к дополнительным затратам. Когда при заключении договора с геодезической компанией вы сразу указываете цель работ, риск, что при межевании будут нарушены какие-то нормы, отсутствует. Если перераспределить земли без такого нарушения невозможно, специалист вам сразу об этом скажет.

Нужно учитывать и особенности регламента процедуры:

• Если земля находится на территории сельского поселения, решение о возможности перераспределения принимают местные органы самоуправления.
• Обращаться за постановлением нужно в администрацию того округа, к которому принадлежат участки.
• После того, как ЗУ в новых границах будут поставлены на учет, на них регистрируют право собственности.

Ст. 11.7 определяет регламент перераспределения для участков, если ими владеют частные лица или компании. Как правило, муниципалитет не участвует в этой процедуре. Закон отдельно устанавливает ситуации, когда в сделке участвуют и местные власти:

• Выделение ЗУ для строительства. Процедуру регламентирует ст. 49 Земельного кодекса.
• Развитие территории. Процедура описана в Градостроительном кодексе. В этом случае участниками процедуры по перераспределению могут быть как физические и юридические лица, так и местные власти.
• Облагораживание территорий. В этом случае перераспределяют участки, которые находятся в собственности муниципалитета.

Соглашение о перераспределении должно быть подписано всеми собственниками участков. Изменить границы самовольно невозможно даже в том случае, если рядом с вашим ЗУ находится заброшенная земля. Такие участки тоже имеют собственников.

Чтобы провести перераспределение, вам потребуется связаться с владельцем соседнего участка и заключить соглашение. Чтобы узнать, кто владеет соседним ЗУ, можно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать прямо на сайте Росреестра. Вы получите выписку на адрес электронной почты в течение нескольких минут.

Основания для перераспределения земельных участков с муниципальной землей

В соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, к основаниям для процедуры перераспределения земель относятся следующие:

• Если целью перераспределения является приведение в соответствие межевым планам территорий с особым планом развития, установленном на местном уровне;
• Если целью данной процедуры является исключение чересполосицы или искривлений границ участков. При этом увеличение площади участков не должно превышать определенные величины;
• Если участки, участвующие в перераспределении, могут быть использованы в целях ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС. При этом участок должен достигнуть минимального размера по площади;
• Если участок, участвующий в перераспределении, подлежит использованию в целях капитального строительства, в частности, для строительства тех или иных объектов в соответствии с государственными или муниципальными нуждами.

Следует отметить, что приведенный перечень оснований является исчерпывающим и расширен иными основаниями уже быть не может.

Пример перераспределения земельного участка с муниципальной землей

Гражданка Мария, проживающая в Тюменской области, заказала в межевой компании геодезическую съемку и план своего участка земли, не указав при этом, что в дальнейшем территория будет перераспределяться вместе с участком земли, который находится в муниципальной собственности. После оплаты услуг и получения дела Мария подала заявление в Росреестр для последующей государственной регистрации участка.

Однако через некоторое время она получила отказ в осуществлении регистрации. Причем отказ был мотивирован тем, что имеет место несоответствие нового участка нормам земельного законодательства и отсутствует предварительное согласование о выделении земли из муниципальной собственности в качестве прирезка.

Проблема заключается в том, что после распределения участок, принадлежащий Марии, увеличивался в площади довольно существенно, а для этого ей необходимо было составить соответствующее соглашение с органом местного самоуправления.

После получения данного решения гражданка снова обратилась в межевую компанию с требованием возврата денежных средств или же осуществления повторной геодезической съемки земли, но в этот раз уже после оформления прирезки.

Исполнителями была осуществлена новая съемка, при которой были учтены данные требования. По истечении двух месяцев заявительницей были получены новые документы на ее участок.

Похожие записи:

• Верховный Суд РФ об исковой давности
• Военная пенсия по потере кормильца: кому выплачивается и в каком размере?
• Как учитывать аренду земли на 49 лет?