Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

1. Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
   У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.

1. Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
   Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.

1. Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
   Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

С какими подводными камнями можно столкнуться?

Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.

В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:

• Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
• Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
• Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.

Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.

Порядок оформления сделки

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

• Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
• Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

• паспорт покупателя и паспорт посредника;
• доверенность на посредника;
• технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
• документ-основание;
• документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
• документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
• выписка из домовой книги;
• документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:

1. Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
2. Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
3. Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.

Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :

• получить у второй стороны копию устава организации;
• ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
• в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
• посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
• ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.

Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.

ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.

Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.

Процесс приобретения жилья на первичном рынке недвижимости

Все организации, которые инвестировали в постройку дома, могут обладать правом требования на жилье в нем. В данном случае у организации инвестора необходимо обязательно проверить наличие договора от строительной компании, в котором указан отказ от прав на некоторые квартиры в доме. Есть два вида договора, на основании которого компания застройщик могла получить права на квартиру: ДДУ (Договор делового участия) и любой другой договор (например, инвестиционный).

В случае, когда квартира компании досталась по ДДУ, то ее права на эту квартиру должны быть внесены в Росреестр. Для проверки такой информации покупателю необходимо заказать справку из ЕГРН.

В случае оформления любых договоров инвестиционной компании с застройщиком, официально зарегистрированного права требования на эту недвижимость у организации нет. Все, что фиксирует наличие такого права – это договор с застройщиком. Если отношения между инвестором и строительной компанией испортятся, то действие такого договора может быть оспорено или аннулировано. В данной ситуации покупателю остается только узнавать, на каких основаниях было приобретено право на требование.

В случае отсутствия договора долевого участия покупатель рискует намного больше. Правильней всего будет воспользоваться консультацией профессионального юриста.

Любые сделки о купли-продажи недвижимости на первичном рынке заключаются на основании переуступки прав требования.

---

При покупке квартиры у юридического лица покупателю следует ознакомиться с возможными рисками, присущими данной сделке. Лицо, желающее приобрести недвижимость у предприятия, должно насторожиться при обнаружении следующих фактов:

• компания продавца отсутствует в едином реестре (ЕГРЮЛ);
• организация проходит процедуру ликвидации либо кредиторы предъявили требования, ведущие к банкротству;
• права юридического лица на квартиру не зарегистрированы;
• представитель компании не может подтвердить свои полномочия;
• срок действия доверенности, выданной на имя представителя продавца, истек;
• компания предоставила не полный комплект документов, подтверждающих решение продавца об отчуждении объекта недвижимости;
• предоставление поддельных документов;
• выявление случаев финансовых махинаций со стороны продавца.

Проверку этих моментов рекомендуется доверить профессиональному юристу. Человеку, не имеющему специальных знаний и навыков в этой области, легко запутаться в объеме документации, подлежащей изучению.

---

Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.

Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.

Справка: если учреждение стало владельцем квартиры менее 3 лет назад, велика вероятность оспаривания сделки через суд.

При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

• паспорта лиц, подписывающих договор;
• доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
• документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
• сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
• справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
• документы на юр. лицо;
• согласие на сделку от учредителей (если требуется).

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

• нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
• далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
• требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
• нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
• стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
• желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Законодательные обоснования

Юридические лица – это организации, имеющие обособленное имущество и отвечающие им по своим долговым обязательствам, а также имеющие правомочие на приобретение, осуществление и изменение своих гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 48 ГК РФ).

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

• Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
• ЖК РФ;
• СК РФ;
• ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
• ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
• иными правовыми документами.

Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно продавец должен получить документы, подтверждающие отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.

Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.

ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.

Похожие записи:

• Помощь от государства на развитие бизнеса: что получат ИП и ООО
• Наследство по завещанию: пропущен срок
• Как выписаться и прописаться, если решили переехать