Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что надо учесть при покупке квартиры с долями?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Убедитесь в отказе других собственников

Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.

В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.

Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.

Купили бы квартиру в бывшем общежитии?

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• купить комнату

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• снять комнату в квартире

Покупка комнаты в общежитии: особенности сделки

Покупка комнаты в общежитии может решить проблему с проживанием человека или небольшой семьи в течение некоторого времени. В любом случае, расширять жилплощадь придется. Но начать самостоятельную взрослую жизнь можно и так. К положительным сторонам покупки комнаты в общежитии можно отнести:

• Собственное жилье. Не надо платить за аренду съемной квартиры. Следовательно, можно начинать откладывать деньги на покупку нового жилья.
• Комната более доступна по цене, чем полноценная квартира. Можно обойтись без ипотечного кредита.
• Комнату в последствии можно не продавать, а сдавать в аренду. Это принесет в семейный бюджет дополнительный доход.
• Сравнительно небольшие коммунальные платежи.
• Общежитие могут в любой момент снести из-за ветхости. Собственникам комнат в этом случае обязаны выплатить компенсацию или предоставить другое жилье.
• Комнату в общежитии легче продать, чем комнату в коммунальной квартире. Здесь не потребуется согласие соседей, так как собственником является покупатель и его желание сменить жилплощадь зависит только от проживающих с ним родственников.

Отрицательных моментов, к сожалению, больше, чем положительных. Заселяясь в общежитие, людям приходится сталкиваться со следующими проблемами:

• Контингент, проживающий в доме. Соседи в таких постройках попадаются не самые благополучные. Это могут быть люди, страдающие от алкогольной зависимости, бывшие заключенные, наркоманы. Люди, арендующие комнаты у собственников, как правило, не всегда соблюдают правила проживания в общежитии. Из-за этого часто возникают конфликты.
• Изношенность инженерных систем здания. Старая проводка, ржавые трубы, отсутствие лифта, проблемная канализация, забитый мусоропровод – это лишь немногие бытовые трудности, с которыми сталкиваются жители общежитий. Эти дома ремонтируются и реконструируются по остаточному принципу. Поэтому грязные подъезды и площадки на этажах являются частым явлением и могут раздражать спокойных чистоплотных людей.
• Завышенная стоимость квадратного метра. Парадокс, но один квадратный метр жилплощади в общежитии часто стоит дороже, чем аналогичный метр в квартире.
• Сложность дальнейшей продажи. Продать комнату в общежитии всегда сложнее, чем ее приобрести. Люди рассматривают покупку комнат, как один из самых последних вариантов. Если общежитие находится в центре города, то продажа произойдет быстро. Но общежития обычно строились на окраинах, вблизи от ведомственных предприятий. Поэтому месторасположение дома может сыграть при продаже решающую роль.
• Ремонтные работы. Чтобы сделать комнату более комфортабельной, многие семьи делают капитальный ремонт, превращая ее в мини-студию. Устанавливают отдельный санузел, отделяют участок комнаты под кухню. Такие новшества не только делают жизнь владельцев удобной в бытовом плане, но и сокращают до минимума общение с соседями. В последствии будет проще продать благоустроенную комнату.

Вложение средств в покупку комнаты в общежитии может стать выгодной сделкой, если преследовать определенные цели. Молодые люди таким образом решают вопрос с собственным жильем. При необходимости, комнату в общежитии можно обменять на другое жилье с доплатой. При покупке комнаты в общежитии желательно обратить внимание на месторасположение здания, доступность школы, детского сада, транспортной остановки, магазинов и других социально значимых объектов.

В случае покупки комнаты у частного лица желательно обратиться за помощью у профессиональному риэлтору. Это поможет избежать многие «подводные камни», которые обычно сопровождают подобные сделки. Правовой аспект должен стать основополагающим при покупке жилплощади.

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

Стоит ли покупать комнату в общежитии — плюсы, минусы и что нужно знать

Этому аспекту стоит уделить особое внимание. Покупка комнаты в общежитии (советы профессионалов будут приведены в конце статьи) с юридической стороны является сложным процессом, поскольку могут возникать различные проблемы при попытке получить отказ со стороны соседей. Помимо соответствующих заявлений, будет нужно взять документы в органах опеки, если в жилище прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

Иногда можно найти объявления о продаже двух объектов недвижимости, которые находятся в одном здании по соседству. Их суммарная площадь сопоставима с полноценной квартирой, поэтому очень выгодна покупка комнаты в общежитии. Документы при заключении сделки нужно изучать очень тщательно, поскольку в случае их приватизации поочередное приобретение и разделение долей будет невозможно.

Итак, что необходимо для совершения сделки:

• документы на комнату, подтверждающие право собственности;
• если жилое помещение было приватизировано, то необходим еще технический паспорт и свидетельство о приватизации;
• паспорт и код собственника, а также всех прописанных в комнате;
• справка о составе семьи владельца;
• если имеются дети, которым нет 18 лет, то еще необходимо получение разрешения от органа опеки и попечительства на отчуждение;
• отчет о проведении оценочной экспертизы.

Важно узнать, как была приватизирована недвижимость: по мировой сделке или через суд. В последнем случае иск действителен 3 года, по истечении которых владелец жилья может лишиться права собственности. В результате этого договор будет считаться недействительным, и покупатель может лишиться своих денег.

Выясните, к какой организации относится здание, в котором вы хотите приобрести жилую площадь. На основании этого вы сможете сформировать представление о контингенте, проживающем в доме. Также соберите справки о том, регулярно ли вносятся платежи по коммунальным услугам. Если нет, то высока вероятность отключения горячей воды или света. Поэтому покупка комнаты в общежитии в ипотеку или за наличные будет не самым успешным решением. Кроме этого, если вы решили брать жилье в кредит, то вам необходимо найти подходящий банк.

Как правило, финансовые учреждения выдвигают следующие требования:

• заемщику должно быть минимум 20 лет;
• лицам старше 75 лет кредит не выдается;
• официальное трудоустройство;
• обязательно должен быть поручитель;
• при негативной кредитной истории на заем можно не рассчитывать.

Если в коммуналке проживают вредные соседи, которые не хотят продавать комнату, то это еще не значит, что вы не сможете купить жилье. Вопрос можно решить посредством дарения недвижимости. Однако подобная лазейка имеет и обратную сторону. Нет никакой гарантии того, что другие жильцы нормально вас примут, а не начнут строить различные козни.

Также есть и определенные подводные камни в покупке комнаты в бывшем общежитии через дарение. Здесь недоброжелатели могут воспользоваться статьей 170 Гражданского кодекса, в которой идет речь об одной сделке, выступающей притворной и прикрывающей другую.

Поэтому оптимальный вариант — это мирное урегулирование вопроса, когда все стороны пришли к соглашению. Только так можно избежать различных проблем в будущем.

Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности

Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.

Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.

Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.

Следует отметить следующие плюсы такой сделки:

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.

Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.

Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.

Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.

В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.

Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.

Как я покупаю квартиру по частям

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:

• Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
• Купля-продажа доли в квартире;
• Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
• Перераспределение долей по соглашению собственников;
• Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
• Признание доли незначительной;
• Передача доли в аренду.

Получить выписку из ЕГРН можно только платно. Бумажная выписка, полученная в Росреестре или МФЦ, будет стоить 870 рублей, а ее подготовка займет до 9 дней. На сайте Росреестра ее можно заказать за 350 рублей, но придется подождать три рабочих дня. Самый недорогой и быстрый способ получить отчет на базе выписки ЕГРН из Росреестра – сервис ЕГРН.Реестр. Цена отчета с информацией о собственниках начинается от 200 рублей, а готовый документ на почту приходит в течение дня.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Покупка комнаты в бывшем общежитии

Кaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Пoдвoдныe кaмни пpи пoкyпкe кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe или oбщeжитии cлeдyющиe:

❗ Нecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.

❗ Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.

❗ Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.

❗ Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Нeпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит — oб этoм мы гoвopили вышe. Нo здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Нaпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.

❗ Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Кoмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты ? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.

❗ Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Нo бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.

Урбанист, эксперт АНО «Города — за здравый смысл» Андрей Черняков:

«Считаю, что часть общежитий нужно сохранить как социальное жильё. Пусть они будут муниципальными, а комнаты предоставляются нуждающимся на условиях соцнайма или в качестве манёвренного фонда. Остальные можно попробовать перестроить в полноценные многоквартирные дома, чтобы в каждой квартире были удобства. Так поступили, например, в Словении с бывшим студенческим общежитием в Любляне в 2006 году. На это не обязательно тратиться только государству, можно привлечь застройщика-инвестора. Для бывших общежитий подошла бы программа реновации, законопроект о которой этой осенью рассмотрят в Госдуме РФ. По ней в Москве уже расселили несколько общаг и коммунальных квартир».

С чего начать? Пишем объявление

Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?

Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:

• Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
• Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
• Наличие или отсутствие мебели
• Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
• Цену
• Свои контактные данные и время, удобное для обращения

Комната в приватизированной квартире

Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.

Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:

• Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
• Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.

Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике

Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами

Есть две группы ситуаций.

Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.

Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.

Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Пoкyпкa кoмнaты в oбщeжитии: пoдвoдныe кaмни

Kaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Они следующие:

Hecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.

Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.

Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.

Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Heпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит. Ho здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Haпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.

Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Koмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.

Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Ho бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.

Отрицательных моментов, к сожалению, больше, чем положительных. Заселяясь в общежитие, людям приходится сталкиваться со следующими проблемами:

• Контингент, проживающий в доме. Соседи в таких постройках попадаются не самые благополучные. Это могут быть люди, страдающие от алкогольной зависимости, бывшие заключенные, наркоманы. Люди, арендующие комнаты у собственников, как правило, не всегда соблюдают правила проживания в общежитии. Из-за этого часто возникают конфликты.
• Изношенность инженерных систем здания. Старая проводка, ржавые трубы, отсутствие лифта, проблемная канализация, забитый мусоропровод – это лишь немногие бытовые трудности, с которыми сталкиваются жители общежитий. Эти дома ремонтируются и реконструируются по остаточному принципу. Поэтому грязные подъезды и площадки на этажах являются частым явлением и могут раздражать спокойных чистоплотных людей.
• Завышенная стоимость квадратного метра. Парадокс, но один квадратный метр жилплощади в общежитии часто стоит дороже, чем аналогичный метр в квартире.
• Сложность дальнейшей продажи. Продать комнату в общежитии всегда сложнее, чем ее приобрести. Люди рассматривают покупку комнат, как один из самых последних вариантов. Если общежитие находится в центре города, то продажа произойдет быстро. Но общежития обычно строились на окраинах, вблизи от ведомственных предприятий. Поэтому месторасположение дома может сыграть при продаже решающую роль.
• Ремонтные работы. Чтобы сделать комнату более комфортабельной, многие семьи делают капитальный ремонт, превращая ее в мини-студию. Устанавливают отдельный санузел, отделяют участок комнаты под кухню. Такие новшества не только делают жизнь владельцев удобной в бытовом плане, но и сокращают до минимума общение с соседями. В последствии будет проще продать благоустроенную комнату.

Ответственность за неисполнение обязательства

Жильцы, которые заключили соглашение с компанией или собственником жилья обязаны выполнять все его условия. В случае если они отказываются исполнять условия договора или исполняют их ненадлежащим образом, вторая сторона вправе принять необходимые меры. Если люди, проживающие в многоквартирном доме, не оплачивают коммунальные услуги, то им делается письменное предупреждение и через какое-то время их отсоединяют от подачи ресурсов. В случае если это не подействует, управляющая компания взыщет задолженность и пеню в судебном порядке. Помимо гражданско-правовой ответственности ответчик может быть привлечен еще и в административной ответственности.

За пользование предоставляемыми ресурсами граждане обязаны платить. Снизить ежемесячную сумму можно, только если уменьшить количество потребляемых ресурсов. Производить расчет нужно в строго определенные сроки, так как в случае просрочки лицо, нарушившее условия привлекается к ответственности.

Общежитие или коммуналка?

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.

Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.

Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.

По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.

Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.

Похожие записи:

• Административное правонарушение
• Дружок и дружка: гаранты свадебного порядка
• Правила проветривания: как долго и как часто нужно проветривать комнату?