Как восстановить границы земельного участка? Отвечает юрист

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как восстановить границы земельного участка? Отвечает юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участки земли—это объекты недвижимости, являющиеся самостоятельными с того момента, когда сформировались и определились несколько их обязательных параметров. В первую очередь, на земле отмечаются определенные отметки границ, и после этого наступает момент согласования этих границ с соседними участками. Суть такой процедуры заключается в том, что благодаря ей, два участка которые ранее были цельными, разделяются на два отдельных и, в результате, появляется возможность поставить их на кадастровый учет, и определить права собственности для каждого владельца.

До наступления 2013 года всеми вопросами, касающимися границ земельных наделов и определения прав собственности, занимались представители БТИ. Но как только была задействована система кадастрового учета, все обязанности по данному вопросу перешли к инженерам, занимающимся кадастровыми ситуациями.

Смысл и основания для проведения работ

Самый популярный мотив, толкающий людей восстанавливать фактические границы, это защита их имущественных прав на недвижимости, в том числе от посягательств мошенников. Когда относительно пределов надела возникли недопонимания с соседями, в таком случае без проведения данной процедуры просто не обойтись.

Восстановление границ земельного участка по кадастровым данным — процесс, во время которого на объекте недвижимости происходит восстановление законных пределов, подтвержденных в специальной документации.

При восстановлении межевых знаков специалист при помощи конкретных методов определяет прохождение границ надела, а также закрепляет их фактическое местоположение. Использование участка без надлежащего фиксирования и документирования его границ в некоторых случаях недопустимо.

К примеру, предполагается продажа земельного надела, а новый владелец желает видеть конкретные границы покупаемой земли. Поставленные межевые знаки — более наглядный метод межевания, чем обычное закрепление в документах, поэтому в большинстве ситуаций без межевых знаков обойтись не реально.

Иск о восстановление границ земельного участка

Восстановление границ земельного участка всегда подразумевает, что их надо с бумаги перенести на на местность. При этом, в бумагах отсутствуют координаты поворотных точек границ участка, так как в тот период, когда бумаги составлялись, никаких поворотных точек в современной системе координат еще не было. Иск о восстановлении границ земельного участка не связан как таковой со спорами о наложении границ (ведь границ вашего участка еще нет), но может быть связано со снятием с кадастра координат границ соседей, которые мешают восстанавливать ваш земельный участок. Иск должен содержать следующие сведения:

• В шапке иска о восстановлении границ земельного участка: наименование суда по месту нахождения земельного участка; наименование истца; наименование ответчика (число ответчиков зависит от количества соседей чьи границы требуется снять с учета, в качестве ответчика будет включена и местная администрация); Управление Росреестра
• В теле иска о восстановлении границ земельного участка указывается: все правоустанавливающие документы на земельный участок с предысторией возникновения права собственности на него у истца; все финансовые документы подтверждающие оплату земельного участка конкретной площади; сведения о досудебном порядке попытки решения спора с приложением землеустроительного дела в котором отражены координаты поворотных точек участка и указана причина по которой участок не может быть поставлен на кадастровый учет во внесудебном порядке; документ с отказом местной администрации согласовывать границы участка (или оставленный без ответа запрос в местную администрацию).
• В просительной части иска указывается требование о восстановлении границы земельного участка по обозначенным в экспертизе или в землеустроительном деле поворотным точкам на местности в рамках той площади, которая указана в правоустанавливающих документах (если вы намерены менять площадь это уже не иск о восстановлении границ, а иск об установлении границ земельного участка), а также требование об исключении сведений о координатах поворотных точек соседних земельных участков в случае создания ими помех при восстановлении границ вашего участка.

Пример из практики восстановления границ участка

Восстановление границ земельного участка на местности в чистом виде встречается все реже и реже. Наиболее характерный случай, где речь идет именно о восстановлении границ земельного участка, а не об определении и установлении их:

• К нам обратился доверитель. Проблема заключалась в том, что его земельный участок имел площадь, но не имел границ. Примерное место его расположения было определено фактическим пользованием, но потом оказалось, что добрую половину участка занимает соседнее СНТ. Таким образом возник спор между двумя садовыми товариществами на предмет прохождения смежной границы. В рамках судебного рассмотрения, землеустроительная экспертиза однозначно указала смежную границу двух садовых товариществ. После этого земельный участок доверителя был восстановлен по указанной смежной границе в той площади, что учтена в его документах, координаты точек его участка определены и участок поставлен на кадастровый учет. Таким образом, восстановление границ земельного участка доверителя произошло автоматически, после того как была определена граница садовых товариществ. Решение принято Дмитровским городским судом Московской области, вступило в силу.

Причины восстановления границ

Восстановление границ участка – процесс, при котором происходит установление законных пределов объекта недвижимости, указанных в регистрационных документах.

На слуху бывает и другое определение такой процедуры — вынос земельных границ участка на местность (в натуру). Дело в том, что во время проведения работ специалисты не только устанавливают определенное местонахождение земельных границ, но и закрепляют их на местности, устанавливая специальные межевые вешки.

• Одной из самых часто встречающихся причин восстановления земельных границ считается защита прав на имущество владельца недвижимости. Сюда же относится попытка захвата земли третьими лицами.
• Собственник решил продавать земельный участок, а новый владелец изъявил желание наглядно видеть границы объекта недвижимости. Установленные межевые вешки, несомненно, более наглядно отображают размеры участка по сравнению с цифрами в документации.
• Межевые вешки никогда не устанавливались или же были утеряны (сломаны). Если владелец участка не успел поставить постоянное ограждение, а по ландшафту территории невозможно определить пределы участка и установленные ранее вешки пропали, придется снова заказывать процедуру выноса земельных границ на местность.
• Возникают споры между соседями о пределах собственности. Это случается, когда владелец земли считает, что сосед занял некоторую часть его участка. В первую очередь при таких обстоятельствах необходимо стараться решить вопрос мирным путем. Если это сделать не получится, остается действовать через суд. Но прежде чем подать свой иск, нужно восстановить границы собственной земли.
• Иногда требуется процедура установления крайних точек прежде, чем начать строительство или если возникает необходимость в изменении его границ (разделении, объединении). Это даст возможность заранее защитить имущественные интересы обеих сторон и избежать разногласий, касающихся земельных границ, в дальнейшем.

Что необходимо для этого

Для того чтобы восстановить паспорт участка в 2020 году, понадобится пройти непростую процедуру.

Чтобы облегчить ее, можно представить одну из бумаг:

• свидетельство факта передачи земли во владение;
• решение судебного органа;
• договор, согласно которому земля была куплена, взята в аренду, передана в наследство и так далее;
• акты о свидетельстве законности процедуры выдела.

Лучше всего воспользоваться для восстановления следующей рекомендацией:

• Обратиться в службы государственной власти. Потребуется запросить и получить выписку из Росреестра для подтверждения данных об участке и его владельце.
• Если же в Росреестре не содержится подобная информация, то понадобится отправиться в специальные комитеты, которые решают земельные вопросы. Как правило, в таких органах имеются архивы, где можно найти интересующую информацию и получить данные о территории.
• Процедура предоставления выписки платная, для юридического и физического лица цена будет различаться.
• Заявление рассматривается в течение пяти дней. Если же информацию предоставить не получается, то орган должен обосновать причину отказа.
• Юридическую силу имеет только документация, полученная из Росреестра. Если же получить данные из БТИ, то они являются только ознакомительными и могут выступать в качестве подтверждения, которое прилагается к основному пакету документов.

До того как отменить кадастровый учет участка, важно определиться с основанием этой процедуры. Просто так снять имущество с регистрации не получится. По желанию владелец вправе реорганизовать ЗУ и сделать из него несколько наделов меньшей площади. Возможна и обратная ситуация, когда группа небольших земельных участков объединяется в один. При таких обстоятельствах требуется отменить регистрацию, а после восстановить кадастровый учет уже нового ЗУ.

Бывает, когда в результате определенных действий надел гибнет:

• Потоп, пожар или прочие стихийные бедствия.
• Военные действия.
• Техногенная катастрофа, из-за чего верхний слой надела портится и неспособен выполнять свои функции.
• Оползни и так далее.

Смотрите также: Утверждение градостроительного плана земельного участка: все нюансы

Кроме раздела (объединения), а также уничтожения участка, к основаниям снятия имущества с кадастрового учета стоит отнести:

• Земельный надел имеет временный статус, а его регистрация проводилась больше 2-х лет назад. При этом на указанный период не оформлялось право владения имуществом.
• С момента получения временного статуса прошло от 1 года и больше, но владелец так и не зарегистрировал права с учетом требований законодательства.

Если хотя бы один из указанных выше аспектов имеет место, уполномоченное лицо вправе запускать процесс отмены кадастрового учета ЗУ.

Как получить признание результатов межевания недействительными?

Чтобы результаты межевания признали недействительным, важно соблюсти ряд правил при подаче иска об оспаривании межевания и рассмотрении дела в судебной инстанции, т. к. это главный принцип достижения успеха.

1. Для начала нужно определиться с судебным органом, куда подавать исковое заявление.
2. Затем грамотно составить заявление, приложить необходимые документы, обосновывающие правовую позицию истца.

После принятия иска заявителя ждет отдельная процедура судебного разбирательства, где также есть свои нюансы. Обо всем по порядку.

• искового заявления о признании результатов межевания недействительными
• искового заявления о признании результатов межевания недействительными

Интересует более подробная информация о процессе признания процедуры межевания участка недействительной?

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Заключение эксперта при спорах о границах земельного участка

Пожалуй, здесь стоит отметить, что экспертное заключение является одним из основных доказательств при спорах по определению границ земельного участка.

Но, не смотря на то, что экспертиза это весомый аргумент, его так же нужно использовать в полной мере, а для этого необходимо правильно сформулировать вопросы эксперту. Однако окончательный состав вопросов для эксперта определяет судья, но стороны всегда должны принимать активное участие в процессе выдвижения своих вариантов вопросов для эксперта, а так же оформлять вопросы в качестве ходатайства.

К примеру, не правильным и некорректным будет вопрос о соответствии местоположения границ земельного участка правоустанавливающим документам (свидетельствам о праве собственности на землю и государственным актам), так как названные документы не могут содержать данных о координатах характерных точек границ земельных участков и на такой вопрос эксперт не сможет дать ответ, так как вопрос не корректен.

Список правильных вопросов, которые следует задать эксперту при спорах о границах участка:

• Определить фактическое местоположение границ смежных земельных участков и указать координаты и площадь участков;
• Обозначены ли на местности границы смежных земельных участков, и если обозначены, то какие ориентиры указывают на границы, имеются ли какие то природные или прочие ориентиры или что то иное;
• Определение оптимального и наиболее вероятного варианта установления границ земельных участков с обязательным указанием координат, а так же с учетом площади участков, информация о которых содержится в правоустанавливающих документах. Это на случай если не возможно будет определить общую границу смежных земельных участков.

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Плюсы и минусы межевания

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.

Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.

Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.

К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).

Иск о восстановление границ земельного участка

Восстановление границ земельного участка всегда подразумевает, что их надо с бумаги перенести на на местность. При этом, в бумагах отсутствуют координаты поворотных точек границ участка, так как в тот период, когда бумаги составлялись, никаких поворотных точек в современной системе координат еще не было. Иск о восстановлении границ земельного участка не связан как таковой со спорами о наложении границ (ведь границ вашего участка еще нет), но может быть связано со снятием с кадастра координат границ соседей, которые мешают восстанавливать ваш земельный участок. Иск должен содержать следующие сведения:

• В шапке иска о восстановлении границ земельного участка: наименование суда по месту нахождения земельного участка; наименование истца; наименование ответчика (число ответчиков зависит от количества соседей чьи границы требуется снять с учета, в качестве ответчика будет включена и местная администрация); Управление Росреестра
• В теле иска о восстановлении границ земельного участка указывается: все правоустанавливающие документы на земельный участок с предысторией возникновения права собственности на него у истца; все финансовые документы подтверждающие оплату земельного участка конкретной площади; сведения о досудебном порядке попытки решения спора с приложением землеустроительного дела в котором отражены координаты поворотных точек участка и указана причина по которой участок не может быть поставлен на кадастровый учет во внесудебном порядке; документ с отказом местной администрации согласовывать границы участка (или оставленный без ответа запрос в местную администрацию).
• В просительной части иска указывается требование о восстановлении границы земельного участка по обозначенным в экспертизе или в землеустроительном деле поворотным точкам на местности в рамках той площади, которая указана в правоустанавливающих документах (если вы намерены менять площадь — это уже не иск о восстановлении границ, а иск об установлении границ земельного участка), а также требование об исключении сведений о координатах поворотных точек соседних земельных участков в случае создания ими помех при восстановлении границ вашего участка.

Составление проекта территориального устройства

Если в Росреестре отсутствуют данные об участке, а уточнить его границы невозможно, то тогда необходимо будет составить проект территориального землеустройства, согласовать его и утвердить. Для этого используются сведения из государственного земельного кадастра, которые предоставляются в форме выписываемой кадастровой карты восстанавливаемого земельного участка.

Землеустроительное дело оформляется как минимум в двух экземплярах, которые распределяются между заказчиком и государственным фондом данных. В состав проекта территориального землеустройства входит техническая, правовая и экономическая документация. В ней отображаются описание, проектные планы и все расчеты, которые обосновывают текстом и графически мероприятия, необходимые для восстановления границ земельного участка.

Для того, чтобы составить проект территориального землеустройства, необходимо:

• провести подготовительные работы;
• составить и согласовать проект;
• утвердить проект;
• сформировать землеустроительное дело и сдать его заказчику.

При проведении подготовительных работ собираются и изучаются все доступные сведения о земельном участке, границы которого необходимо восстановить. Для получения информации используются государственный земельный кадастр, землеустроительная, градостроительная, картографическая и другая актуальная документация. Именно в проекте территориального землеустройства рассматриваются все варианты и обоснование проектных решений, а также принимается оптимальный вариант.

Проект состоит из графической и текстовой части, в которых обосновывается принятое проектное решение на основании границ и кадастровых номеров земельных участков, ведомости вычисления площади, пояснительной записки. После этого проект согласовывается путем предоставления соответствующих писем, а также подписей на титульном листе и проставления печатей. Затем проект территориального землеустройства утверждается собственником земельного участка.

Похожие записи:

• Договор социального найма: как получить квартиру от государства
• 3‑НДФЛ для ИП за 2022 год: последние изменения и порядок заполнения
• Что нужно знать наследникам о налоге на доходы?