Договор на риэлторские услуги по аренде
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор на риэлторские услуги по аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Дополнительные условия
При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты.
В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты. Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.
Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.
Участники могут в индивидуальном порядке договориться о способе возмещения убытков стороной, нарушившей обязательства. Это может быть выплата штрафа, пени, неустойки и т.д.
Что обязательно надо включить в договор
Договор посуточной аренды квартиры в 2020 году должен содержать следующие сведения:
- Паспортные данные арендатора и собственника квартиры.
- Описание предмета сделки – сдача квартиры в посуточную аренду.
- Реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру.
- Срок аренды.
- Размер арендной платы.
- Перечень имущества, которое находится в квартире, состояние помещения и показания приборов учета на момент начала срока аренды.
- Количество людей, которые будут проживать в квартире.
- Права и обязанности сторон.
- Дата заключения сделки и подписи сторон.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Чаще всего люди склоняются к оформлению официального договора краткосрочной аренды. Согласно требованиям, прописанным в статье 674 Гражданского Кодекса РФ, сдавать жилье в аренду положено только при заключении договора.
Документ должен включать данные:
- о правилах сдачи жилья в найм;
- об адресе жилища;
- о паспортных реквизитах арендатора и квартиросъемщика;
- о стоимости аренды;
- о периодичности оплаты;
- об ответственности за проявленные нарушения;
- о сроках продолжительности соглашения;
- об условиях досрочного прекращения действия контракта.
Как арендатору обезопасить себя
Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, нужно придерживаться нескольких простых правил. В первую очередь, следует удостовериться в том, что недвижимость действительно принадлежит арендодателю.
Для этого следует изучить его паспорт, а также документы на жилье. Следует также убедиться, что квартира не сдана третьим лицам. Об этом обязательно делается оговорка в предмете договора.
Перед вселением нужно внимательно осмотреть квартиру на наличие видимых дефектов (состояние стен, труб, газового снабжения). Если будут выявлены какие-то подозрительные моменты, то их сразу следует указать в акте приёма-передачи.
В противном случае существует риск того, что хозяин квартиры обвинит арендатора в ухудшении её состояния со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Если поиск квартиры проходит через агентство недвижимости, то следует настаивать на оплате услуг риелтора после подписания договора с арендодателем и вселения. Дело в том, что многие мошенники предоставляют несуществующие адреса объектов, беря за это деньги вперёд.
Сейчас это называется информационными услугами и риск потерять свои деньги при этом чрезвычайно велик.
Особенности оформления найма между организациями
Требования к составлению договора найма между двумя организациями применяются те же, что и для обычных договоров аренды. Но существует несколько параграфов, на которые рекомендуется обратить особое внимание.
- Оплата коммунальных платежей. Сумма по квитанциям каждый месяц будет выходить разная, что повлечет за собой определенные неудобства для отдела бухгалтерии. Оптимальным вариантом будет договориться с владельцем жилплощади о фиксированной стоимости аренды, в которую уже будут включены коммунальные платежи. Но в таком случае нанимателю следует быть готовым, что собственник обозначит максимальную стоимость коммуналки, чтобы не остаться в минусе.
- Договор лучше заключать на срок менее одного года, чтобы избежать волокиты с регистрацией. Но следует помнить, что незарегистрированные сделки не освобождают собственника от уплаты налогов. Для юрлиц сумма налогообложения составляет 6% от получаемой с аренды прибыли.
- Обязательно прописывать в тексте документа данные о всех лицах, которые будут проживать в квартире. Если проживать будет не указанный в договоре человек, то это может послужить причиной для расторжения соглашения.
Основное, что следует помнить собственнику-физлицу при подписании договора аренды с организацией – наниматель может использовать жилплощадь только для проживания. Ведение предпринимательской деятельности в арендуемой квартире запрещено законодательством РФ. Что касается всех остальных норм и правил, то они будут такими же, как и при соглашении об аренде между физлицами.
Чем отличается договор аренды от договора найма
Сначала определимся с терминологией, для этого разграничим термины «аренда» и «найм».
-
Аренда – это сделка по сдаче жилого или нежилого помещения для временного использования физическому или юридическому лицу.
Следовательно:
- если хоть одна из сторон является юр.лицом, то нужно заключать ДА (договор аренды);
- если помещение не имеет статус жилого (в т.ч. квартира, переведенная в нежилой фонд), то также необходимо заключать ДА.
Стороны договора аренды:
- арендодатель – физ. или юр.лицо, сдающее помещение;
- арендатор – физ. или юр. лицо, берущее помещение для временного использования.
-
Найм – это соглашение между физ.лицами по поводу временной сдачи жилья.
Следовательно:
- стороны ДН – физ.лица;
- объект ДН – комната, квартира, дом.
Стороны ДН:
- наймодатель – физ.лицо, сдающее жилье для временного использования;
- наниматель – физ.лицо, берущее жилье для временного использования.
Форма договора между этими двумя видами имеет некоторые особенности:
| Вид (форма) договора найма | |
| Социальный | Коммерческий |
|
|
Как составить договор сдачи недвижимости в аренду?
Сразу следует оговориться, что формулировка «аренда» в случае физического лица не совсем верная. Если человек хочет снять квартиру, то он оформляет с владельцем договор найма. Договора аренды более актуальны для юридических лиц, которые хотят, как правило, использовать помещение в коммерческих целях.
Чтобы снять помещение для торговли или производства, оно должно быть зарегистрировано как коммерческая недвижимость. Если подходящие варианты отсутствуют, арендатор может договориться с владельцем об изменении назначения помещения. Другого варианта нет. Попытка вести коммерческую деятельность в жилом помещении преследуется по закону.
В отношении жилого помещения следует учитывать наличие более чем одного владельца недвижимости (при долевом разделении жилой недвижимости). Тогда для аренды помещения потребуется подтверждение от всех, вне зависимости от их размера доли в квартире.
Порядок регистрации договора аренды квартиры
Вопрос регистрации данного документа спорный. При стандартных условиях, когда одно физическое лицо снимает помещение у другого — обращение в Росреестр необязательно. Наличие подписанного договора с печатями достаточно.
Но есть и исключения:
- При аренде жилой недвижимости на продолжительный период (не менее 1 года).
- В соглашении один или оба участника являются юридическими лицами.
Для регистрации договора требуются определенные документы. Перечень включает:
- Заявление. Может подаваться любой из сторон. Типовая форма отсутствует.
- Квитанцию об оплате регистрации. Для ее получения нужно сначала обратиться в Росреестр, получить соответствующий бланк, заполнить его и обратиться в банк.
- Оригинал договора аренды квартиры.
- Пояснение к архитектурному проекту (экспликация) и поэтажный план жилого помещения.
- Для физических лиц — удостоверение личности (паспорт).
- Для юридических лиц — учредительные документы организации.
С этим документом нужно обратиться в Росреестр. Сотрудник ведомства проверит полученный перечень и, если все оформлено правильно, внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Подавать документы может любой из участников сделки или доверенное лицо (при наличии доверенности).
Законодательно лицо, которое должно платить за регистрацию, не указывается. Обычно стоимость разделяется на равные части, поскольку и арендатор и арендодатель заинтересованы в успешности регистрации жилой недвижимости.