Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура покупки не предполагает обязательного присутствия риэлтора или юриста: все договорённости можно обсудить напрямую с продавцом и зарегистрировать сделку в Доме юстиции. Насколько безопасен данный вариант – решать только вам. Об особенностях заключения сделки, которые надо иметь в виду, мы расскажем далее.

Нужен ли риэлтор в Грузии

Особенность грузинского рынка: комиссия при продаже полностью ложится на продавца.

Елена Хохлова: На рынке Грузии очень интересная ситуация с комиссией риэлтора. Изначально здесь применялась мировая практика: присутствуют риэлторы с двух сторон – и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Потом на рынок пришли крупные европейские агентства и для привлечения клиентов придумали маркетинговый ход: покупатели не платят комиссию риэлтору. Таким образом они привлекли заинтересованных покупателей. Практика укоренилась на рынке Грузии и действует до сих пор. Платит комиссию только продавец или арендодатель, для покупателя и арендатора услуги риэлтора бесплатны.

В связи с такими условиями лишь единичные объекты продают по договору эксклюзива – зачастую за каждым предложением стоит 10–15 риэлторов. К тому же Грузия небольшая и очень общительная страна, где узнать собственника интересующего объекта не особо сложно. Эти обстоятельства сильно повлияли на уровень риэлторских услуг не в лучшую сторону: нет смысла вкладывать деньги в рекламу объекта, когда нет гарантии, что сделка пройдёт через определённого риэлтора.

Кредиты и рассрочки для иностранцев

Иностранцы могут получить ипотечный кредит, ВНЖ при этом необязателен, как и наличие постоянного источника дохода в Грузии. Минимальная справедливая ставка – 12% в лари и 8% в валюте. Первоначальный взнос при подтверждённом доходе от источника за рубежом составляет 30–40%, при неподтверждённом – не меньше 50%.

Елена Хохлова: Самый лояльный к зарубежным покупателям банк для получения ипотеки на настоящий момент TBC. Здесь есть интересные программы займа, в том числе в различных валютах (доллар США и евро). Кредит выдают на условиях первоначального взноса в 30% (от стоимости, подтверждённой оценщиком банка). Иностранцам ипотеку дают, как правило, на пять лет (максимально установленный Национальным банком срок – 15 лет).

Иногда банк предлагает более выгодные условия, если вы соберёте максимально полный пакет документов, характеризующих вас как надёжного кредитополучателя. При этом для подтверждения дохода достаточно выписки из банка (в любой точке мира). Помимо выписки из банка (в идеале – на английском языке либо в переводе), где должен быть отражён источник, обеспечивающий регулярное поступление заработной платы, также нужен контракт с работодателем, переведённый на грузинский язык.

Можно представить документы, свидетельствующие о других источниках поступления денег, – например, договор аренды собственности, от сдачи которой вы получаете регулярный доход. И неплохо бы показать кредитную историю из вашего банка, подтверждающую, что на вас нет никаких других обязательств.

Что касается новостроек, почти все застройщики сейчас предлагают беспроцентную рассрочку. Первоначальный взнос – 20–30%. Сейчас встречаются варианты рассрочки не только до конца строительства, но и вплоть до десяти лет с момента заключения контракта, иногда даже без первоначального взноса. Поэтому на данный момент, учитывая, что застройщики активно идут навстречу, покупать новостройки в Грузии выгодно.

Требования к документам. Основа для получения кредита в грузинском банке – выписка, подтверждающая ваш доход. Если вы работаете всего несколько месяцев, приложите также копию контракта, чтобы банк убедился в том, что в ближайшем будущем вы будете получать зарплату. Процедура упрощается, если кредит вы хотите получить в том же банке, на счёт в котором вам начисляют зарплату: в таком случае сотрудники сделают выписку сами.

Нацбанк Грузии выделил ряд профессий самозанятых людей, которые не могут подтвердить свой доход. В эту категорию вошли парикмахеры/стилисты/визажисты, стоматологи, аниматоры, таксисты, программисты, художники и музыканты, фотографы, няни, переводчики, автомеханики, репетиторы, курьеры, юристы. Максимальный размер кредита для данных специалистов – 6 тыс. лари ($2 тыс.).

В остальных случаях сумма кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от дохода заявителя. Максимальное соотношение платежей к ежемесячному доходу – 60% при зарплате более 4 тыс. лари ($1 290) в месяц в валютном эквиваленте, минимальное – 20%, если зарплата не превышает 1 тыс. лари ($320) в месяц. Но! Разница между выплатами и чистым среднемесячным доходом должна быть не менее прожиточного минимума в стране.

• Если уровень дохода заявителя не позволяет получить кредит, разрешается привлечь созаёмщика. В качестве такового может выступать только близкий член семьи, который живёт вместе с заёмщиком. В таком случае при расчёте суммы кредита банк будет учитывать суммарный доход обоих.
• Поручитель может понадобиться, только если банк не уверен в стабильности заявителя. Главное требование к поручителю – постоянный официальный доход.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Как продать недостроенный дом

«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.

Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.

По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:

• низкая цена;
• удачное расположение;
• наличие инфраструктуры рядом;
• подведённые коммуникации.

Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.

Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.

Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.

Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.

Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
• документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Грузинский рынок недвижимости отличается от других стран бывшего СССР, тем, что покупатель может зарегистрировать в государственном реестре право собственности даже в том случае, если приобретаемый им объект находится на стадии строительства. Такая особенность позволяет обезопасить инвестора и защитить его права на недвижимость, которые дает ему предварительный договор купли-продажи.

При покупке недвижимости изменения, касающиеся права собственности, вносятся в земельный и ипотечный государственный реестр. После этого владелец жилья или коммерческого объекта должен будет ежегодно выплачивать имущественный налог на недвижимость, но только в том случае, если у него есть источник доходов на территории Грузии. Кроме того, если иностранный гражданин приобретает элитную квартиру, огромный дом или же недорогую недвижимость в Грузии для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, он может не регистрироваться в качестве предпринимателя. Россиянин может находиться на территории Грузии в течение целого года. При этом оформлять визу не нужно. Срок пребывания в Грузии обнуляется с момента выезда за пределы государства и человек может снова находиться в стране в течение года.

Что дает недвижимость в Грузии?

Приобретение недвижимости в Грузии на сумму не менее 100 тысяч долларов дает иностранному гражданину возможность получить временный вид на жительство. Срок действия ВНЖ выданного на данной основе составляет 1 год, после чего его можно продлить. Через 5-6 лет человек может получить ПМЖ, а еще через 5 лет – грузинское гражданство.

Люди, являющиеся собственниками того или иного объекта недвижимости в Грузии, могут получать дополнительных доход со сдачи этих объектов. При этом стоит отметить, что данная страна заключила соглашение со 120 странами мира, позволяющее исключить двойное налогообложение. Это означает, что в своей родной стране инвестору не придется уплачивать налоги с дохода, полученного на территории Грузии. Недвижимость в данном государстве обладает и другими преимуществами, например такими, как:

• Цены на недвижимости в Грузии относительно небольшие. Причем данная тенденция наблюдается и в городах-курортах.
• Грузия привлекает туристов со всего мира. Причем как таковой «курортный сезон» здесь отсутствует.
• Государство заинтересовано в инвестициях из-за рубежа, поэтому готово предоставлять определенные льготы иностранным гражданам, вкладывающим свои средства в местные объекты недвижимости.
• Люди, не являющиеся резидентами данного государства, имеют право не указывать источники своего дохода.
• Налог на покупку недвижимости в Грузии для русских отсутствует. Поимо этого здесь довольно простая и удобная система налогообложения.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?

Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?

Типовой образец договора

Для того чтобы не упустить важные нюансы при составлении документа, перед его подготовкой рекомендуется ознакомиться с образцом. Пример договора купли продажи земельного участка можно найти в сети.

На этапе согласования сделки лучше сразу оговорить все моменты, а затем включить их в соглашение.

1. В целом, договор купли продажи земли (земляного пая, другого надела) состоит из нескольких частей:
2. Преамбула. Здесь указывают название документа, дату и место заключения сделки, а также наименование сторон.
3. Существенно важные условия. Если эти сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.
4. Дополнительные условия. Это сведения, помогающие регулировать отношения между сторонами. Их включение в соглашение не обязательно.
5. Реквизиты и подписи сторон. Обычно их указывают в конце договора.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Риски при покупке участка

Приобретение новых соток земли – это всегда приятная и волнующая процедура, но здесь важно соблюдать тщательную бдительность. Основными рисками для покупателей являются:

• Недобросовестный продавец. Сложности могут возникнуть с обеих сторон: владельца и агентства, которое сопровождает сделку. Причиной этому, чаще всего являются неправильно оформленные документы, неполные сведения, или сокрытие данных, о владельцах или ограничении эксплуатации участка. Иногда, информация и том, что на покупаемой территории нельзя производить застройку, выясняется уже после покупки. Также, часть участка может быть присоединена самозахватом или находится под арестом или в обременении;
• Ошибки в документах. Надлежащее переоформление права собственности на землю, гораздо сложнее, чем приобретение квартиры. Это происходит из-за частых расхождений состава документов в таких организациях, как Росреестр и Кадастровая палата. Необходимо тщательно проверять все пункты бумаг и сверять их на предмет соответствия. Должны быть правильно оформлены в том числе согласия супругов на сделку, что иногда становится серьезной преградой на пути к покупке и продаже участка;
• Сделка с лицом, не достигшим совершеннолетия, будет считаться недействительной, если прошла без присутствия сотрудников органов опеки.

В условиях современного рынка продаж, практически всю информацию об участке, можно узнать из интернет-сайтов определенных служб. Это касается и размера участка, и обременений, и кадастрового номера, и съемки, и 2д модели.

Если вы осуществляете покупку участка или загородного дома без участия агента по недвижимости, важно внимательно подойти к процессам изучения и проверки документов, а также проверить все нюансы касательно качества земли и особенностей построенного здания.

Похожие записи:

• Юристы и Адвокаты по семейным делам в г.о. Зеленоград.
• Что положено малоимущим семьям?
• Единое пособие с 1 января 2023 года в Кемеровской области — Кузбассе