Задаток и аванс при покупке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Средний размер задатка

В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Где используется задаток

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются практически всегда с внесением задатка, а именно:

• Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства в сроки, указанные в соглашении;

• Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.

• Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита.

• Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение о задатке расторгается. При этом никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Комментарий к ст. 380 ГК РФ

1. Задаток — денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком обеспечивается исполнение обязательств с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.

2. Из положения п. 1 ст. 380 ГК РФ о том, что задаток выдается «одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей», вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения исполнения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других.

Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве предусматривается две разновидности применения задатка: первая — применение задатка при заключении договоров как одного из общих способов обеспечения исполнения договорных обязательств, а вторая — использование задатка в ходе заключения договора на торгах. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Правовое регулирование указанного вида применения задатка, включая основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлено специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. См., например: п. 5 ст. 448 ГК РФ, см. также п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Как следует из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает удостоверительной (доказательственной) функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.

Во-вторых, как это видно из названного выше фрагмента п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Иными словами, положение о задатке не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа.

В последние годы задаток в основном активно применяется при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряда.

3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток.

4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.

Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в «доказательство заключения договора». Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде. Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке. Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

• Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;

• ФИО участников сделки;

• Паспортные данные каждой из сторон сделки.

• Размер вносимой денежной суммы.

• Сроки выполнения всех обязательств по договору.

• Подписи обеих сторон по договору.

• Подписи свидетелей (при наличии).

• Дата составления.

При взыскании двойной суммы задатка суд вправе снизить ее размер

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Задаток по предварительному договору

В гражданском обороте стороны часто заключают сначала предварительный договор и только спустя какое-то время – основной. В связи с этим возникает вопрос: можно ли выдать задаток по предварительному договору?

Раньше судебная практика была весьма противоречивой. С одной стороны, Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008 прямо указывал на то, что обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору нельзя. С другой стороны, ВС РФ выражал прямо противоположную позицию и указывал, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (определения ВС РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20 и от 10.03.2009 № 48-В08-19).

Точку в этом споре поставил законодатель, который в п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо указал то, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Аналогичные выводы содержатся и в судебной практике, например в определении ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6.

Более того, на практике суды могут очень расширительно истолковать положения ст. 380 ГК РФ и сделать вывод о том, что задатком может обеспечиваться не только предварительный договор, но и договор, планируемый к заключению (апелляционное определение Томского областного суда от 11.05.2012 по делу № 33-1126/2012). Но такой подход судов является скорее исключением, чем правилом.

Заключая соглашение о задатке ранее основного договора, сторона несет существенные риски. Дело в том, что суд может квалифицировать переданную сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). В дальнейшем он будет взыскан с потенциального контрагента как неосновательное обогащение (вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора). Однако это не мешает обезопасить себя, подписав предварительный договор и обеспечив исполнение обязательства по заключению основного договора на его условиях.

Особенности применения задатка

При изучении того, чем отличается задаток от залога в римском праве, следует оценить все особенности каждого термина. К ним относится:

• если совершается сделка, которая считается действительной с момента регистрации в государственных органах, то при наличии задатка может признаваться такая сумма авансом судом, поэтому нередко она возвращается, если не подписывается соглашение сторонами по разным основаниям;
• такое правило относится и к арендным контрактам, заключаемым на срок, превышающий один год, так как при таких условиях они должны регистрироваться;
• нередко риэлторы самостоятельно формируют отдельный документ, в котором регламентируются правила передачи задатка.

Чем отличается задаток от залога? Задаток представлен гарантией, что определенная сделка будет выполнена, поэтому считается выгодным для каждого участника соглашения, заинтересованной в подписании документа.

Правила составления предварительного договора

Чтобы предотвратить недобросовестное отношение какого-либо участника к сделке, составляется обычно договор, называемый предварительным. Он не регистрируется в государственных органах, поэтому приобретает юридическую силу сразу после подписания.

Покупатель обычно заинтересован именно в задатке, а не в авансе. Дело в том, что если он предоставляет аванс, то данная сумма ему может возвращаться, если продавец просто передумает продавать объект. При таких условиях он потеряет время и усилия, а при этом не получит никакой выгоды. Продавец сможет воспользоваться его деньгами для любых целей. Поэтому часто недобросовестные продавцы намеренно указывают в соглашении пункт об авансе, а не задатке. Они могут без начисления процентов пользоваться крупными суммами средств.

Поэтому часто при составлении предварительного контракта стороны, заинтересованные в сделке, требуют внесения в него пункта о задатке.

Что актуально при покупке недвижимости?

Каждый человек должен разбираться в том, чем отличается задаток от залога. При таких условиях он может рационально выбрать, какой метод обеспечения сделки будет актуальным при покупке объекта недвижимости. Для этого учитываются нюансы:

• задаток считается выгодным для каждого участника, так как снижает всевозможные финансовые риски;
• при наличии соглашения о задатке участники более ответственно подходят к своим обязательствам;
• к залогу прибегают покупатели, если у них нет возможности самостоятельно вкладывать значительные средства, поэтому они прибегают к помощи кредитных организаций.

Поэтому применение этих обеспечительных мер зависит от финансового положения и других особенностей участников сделки.

Отличительные черты аванса

1. Форма оплаты:

• предметом залога может быть любое имущество и права на него;
• как аванс можно передать другой стороне любое имущество;
• задаток выступает в таком качестве только тогда, когда передаются денежные средства.

2. Последствия невыполненных обязательств:

• если залогодатель не выполняет свои обязательства, то происходит реализация либо передача залога залогодержателю;
• если обязательства обеспечиваются задатком, при невыполнении их вся сумма переходит к стороне, которая ничего не нарушала;
• аванс не является мерой обеспечения обязательств сторон, и, соответственно, возвращается тому, кто его выплатил.

3. Форма сделки:

• договор о залоге заключается исключительно в письменной форме, причём в некоторых случаях также регистрируется в соответствующем государственном органе;
• задаток должен быть также оформлен посредством письменного документа;
• аванс можно выплатить другой стороне даже в том случае, если в соглашении нет условий о процедуре его оплаты.

В чем разница залога и задатка при покупке квартиры? Разберемся. Аванс является более гибким способом предоплаты. Продавец, если продажа квартиры не состоится, просто вернет покупателю аванс в полном объеме. Материально ни одна из сторон не пострадает. Аванс и задаток учитывают как часть средств от стоимости недвижимости. У залога немного иной характер. Покупателем вносится в залог имущество с последующим безусловным обязательством возврата долга.

Сторона, выдающая задаток, должна помнить следующее.

Для вас выгоднее, чтобы выплачиваемая сумма считалась именно задатком, а не авансом. Возможность истребования двойной суммы дисциплинирует будущего продавца.

Обязательное условие — письменная форма соглашения о задатке, причем желательно (но не обязательно!) нотариальное оформление.

Деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу. Задаток должен выплачиваться собственнику квартиры, автомобиля и т.д., а не его родственнику или знакомому, не агентству недвижимости. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток. Полномочиями на получение задатка обладает также лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности.

Нелишним перед выдачей задатка будет узнать, есть или нет у будущего продавца супруг (супруга) и согласен ли он на предстоящую продажу. Ведь отсутствие согласия супруга может поставить под угрозу совершение сделки.

В случае отказа другой стороны от заключения договора, не радуйтесь сразу свалившемуся на вас двойному размеру задатка. Выбивать его придется, скорее всего, через суд, а виновник будет изо всех сил доказывать, что договор не состоялся без его вины. Если вам предлагают просто вернуть задаток, а серьезного убытка вам не причинено, иногда имеет смысл согласиться.

При внесении аванса рекомендуется заключать отдельный договор или прописывать соответствующие условия в основном или предварительном соглашении о купле-продаже. Так как аванс не обеспечивает гарантий задатка, то защитить себя стороны могут иными условиями, которые прописываются в документе.

В разделе ответственность за исполнение обязательств можно указать сумму штрафа, налагаемую на покупателя при отказе от проведения сделки. Для продавца никаких материальных последствий, кроме возврата внесенного аванса, не предусмотрено.

Кроме возможных взысканий в договоре следует прописать:

1. Сведения о сторонах, участвующих в сделке.
2. Информацию о жилом помещении. Следует описывать как можно более полно объект купли-продажи.
3. Стоимость приобретаемой жилплощади.
4. Размер аванса, в чем он выражается (не обязательно деньги).
5. Дату передачи аванса.
6. Предположительный срок окончательного оформления сделки.

При участии в сделке риелтора необходимо прописать и его данные в соглашении. Третья сторона выступает дополнительным гарантом передачи аванса и последующего подписания ДКП.

Похожие записи:

• Отличие административного правонарушения от преступления
• Новые правила нахождения в странах Шенгена в январе 2023 года
• Штрафы за превышение скорости в 2023: ПДД, размер, сроки оплаты